Vertragsstrafen im Mietvertrag sind meistens unwirksam

Natürlich ist es aufwändig, wenn ein Mieter abgemahnt werden muss, weil er vertragliche Pflichten verletzt hat oder kurz nach Mietbeginn schon wieder die Kündigung auf dem Tisch liegt und sich die Verwaltung auf die Suche nach einem Nachmieter begeben muss. Da liegt es nahe, sich diese Arbeit bezahlen zu lassen. Deshalb enthalten nicht wenige Mietverträge Regelungen, die dem Mieter bei bestimmten Sachverhalten die Zahlung einer Geldsumme auferlegen.

Gerne werden diese Klauseln von Vermietern oder Hausverwaltern selbst in das Mietvertragformular eingefügt. Diese Vertragsstrafen sind meistens unwirksam und müssen vom Mieter nicht gezahlt werden. Unwirksam sind beispielsweise folgende Vertragsstrafen in Formularmietverträgen:

  • Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat er für jede Mahnung pauschal (...) Euro zu zahlen.
  • Kündigt der Mieter innerhalb von zwei Jahren nach Mietbeginn hat er dem Vermieter für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand (...) Euro zu zahlen.
  • Die Mietkaution verfällt, wenn die Mietzeit weniger als zwei Jahre beträgt.
  • Endet das Mietverhältnis durch den Mieter, hat er eine Umzugskostenpauschale für Schäden und Abnutzung infolge des Umzugs in Höhe von (...) Euro zu zahlen.
  • Kündigt der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis berechtigterweise fristlos, hat der Mieter ihm eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von (...) Euro zu zahlen.

Denn § 555 BGB legt kurz und bündig fest: "Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam." Und um eine Vertragsstrafe handelt es sich in all diesen Fällen.

 

 

Ausnahme Mahnkosten bei Zahlungsverzug

Dem inflationären Gebrauch dieser Vertragsstrafe setzen die BGH-Richter 2005 ein Ende: "Eine Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von (...) zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pauschalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders (BGH, Urteil vom 23.11.2005, Az. VIII ZR 154/05)."

Vermieter und Verwalter sollten - wenn sie auf die Mahngebühren bei Zahlungsverzug nicht verzichten wollen - deshalb folgenden Passus einfügen: "Der Mieter kann den Nachweis führen, dass kein Schaden oder nur ein geringerer Schaden als diese Pauschale entstanden ist; gegebenenfalls sind vom Mieter keine oder geringere Kosten zu zahlen."

Ein "Geschäft" ist mit den Mahnkosten nicht zu machen, es gibt eine gefestigte Rechtsprechung, dass pauschale Verzugskosten auf eine Höhe von 2,50 EUR pro Mahnschreiben begrenzt sind (AG Brandenburg an der Havel, Urteil v. 25.1.2007, 31 C 190/06, WuM 2007, 65).

Fazit

  • Im Mietvertrag kann eine Mahngebühr bei Zahlungsverzug vereinbart werden.
  • Überhöhte Mahngebühren sind unwirksam.
  • Die Klausel ist dann wirksam, soweit sie kostendeckend ist und dem Mieter der Nachweis eines geringeren Schadens ermöglicht wird.

 

Die Umzugspauschale

Eine Eigentümergemeinschaft darf eine Umzugspauschale beschließen. Wohnungseigentümer können für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, dass hierfür ein moderates Entgelt zu entrichten ist. Für die mit Umzügen verbundene Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen (Keller, Hausflur, Aufzüge etc.) kann deshalb eine angemessen Pauschale festgesetzt werden. Vermietenden Wohnungseigentümern empfehlen wir - wenn sie ihren Mieter mit der Pauschale belasten möchten - eine entsprechende Regelung nicht als Formularvereinbarung zu treffen, um die Einschränkungen der Formularregelungen in Mietverträgen auszuschließen.

 

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