Was tun, wenn die Mieterwohnung verwahrlost?

Lässt ein Mieter seine Wohnung verwahrlosen, ist dies ein Alptraum für jeden Vermieter, Hausverwalter und Nachbarn. Die Bausubstanz wird geschädigt, weil sich in der vollgestellten Wohnung kein Fenster mehr öffnen lässt. Müll und Lebensmittelreste vergammeln, es macht sich Gestank in der Wohnung und im Hausflur breit, Ungeziefer wird angezogen. Hier sollten Vermieter oder Hausverwaltung die Hände nicht in den Schoß legen, sondern rechtzeitig handeln.

 

Ein Mieter kann die Wohnung nach seinen Bedürfnissen nutzen

Müllreste in einer Messi-WohnungDie letzen Hinterlassenschaften in einer Messi-Wohnung. Anschließend musste die Wohnung saniert werden.Egal ob Bücher, Leergut oder Elektroschrott: Auch wenn jeder Winkel der Wohnung zugestellt ist, haben Vermieter keine Handhabe gegen den Mieter. Die Praxis zeigt, dass die Gerichte den Mietern Spielraum lassen, was die Nutzung und Ordnung in der gemieteten Wohnung angeht. Die Grenze ist immer dann erreicht, wenn:

  • die Bausubstanz der Wohnung geschädigt wird, weil in der vollgestellten Wohnung kein Luftaustausch mehr möglich ist und sich Schimmel bildet oder
  • sich Gestank im Treppenhaus breitmacht und dadurch die anderen Hausbewohner beeinträchtig werden oder
  • die Gefahr von Krankheitserregern und die Übertragung von ansteckenden Krankheiten droht oder
  • Ungeziefer angezogen wird.

 Kommen hier Klagen der Nachbarn, müssen sie handeln.

 

Besichtigen sie die Wohnung

Vereinbaren sie mit dem Mieter einen Besichtigungstermin und dokumentieren sie den Zustand der Wohnung. Ihr Mieter muss sie in die Wohnung lassen, wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt. Ein konkreter und sachlicher Grund können Anhaltspunkte für drohende Schäden der Bausubstanz sein.

 

Mahnen sie den Mieter zunächst ab, auch wenn sie es nicht müssen


Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH Urteil vom 28. November 2007, Az. VIII ZR 145/07).


Bewahrheiten sich die Befürchtungen, mahnen sie den Mieter ab und setzen sie eine Frist, innerhalb derer der Müll und das Ungeziefer zu beseitigen sind. Abmahnen heißt, sie beschreiben ganz konkret, wann es zu welcher Art von Beeinträchtigung kam bzw. welches Verhalten den mietvertraglichen Verpflichtungen widerspricht. Je nach Schwere der Vermüllung kann auch eine fristlose Kündigung angebracht sein. Einer Münchener Vermieterin gestand das AG München letztendlich die fristlose Kündigung zu, da die Zustände in der Wohnung tatsächlich unhaltbar waren. Der Richter wies aber auch daraufhin, dass die Vermieterin die Vertragsverletzung über einen sehr langen Zeitraum hingenommen und damit nachhaltige Schäden in Kauf genommen habe. Lassen sie es also nicht so weit kommen und reagieren sich zeitnah, wenn sie ihre Forderungen durchsetzen wollen.

 

 

 

 

Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung

Zeigt sich nach Ablauf der Frist, dass ihr Mieter die Beinträchtigungen nicht beseitigt hat, ist die Kündigung des Mietverhältnisses angezeigt. Hier ist ggf. zuvor rechtliche Beratung sinnvoll.

 

Einen alten Baum verpflanzt man nicht

In unserer Verwalterpraxis erleben wir es immer häufiger, dass Mieter mit zunehmendem Alter aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen - sei es nun körperlicher oder kognitiver Art - ihren Lebensalltag nicht mehr in gewohnter Weise bewätigen können und in Folge die Wohnung verwahrlost. Hier ist zunächst Hilfe und Toleranz angezeigt und keine Abmahnung und Kündigung. Auch die Richter sind hier nicht auf ihrer Seite. Sprechen sie mit Angehörigen, sozialen Diensten und Nachbarn - in Zusammenarbeit mit engagierten Nachbarn konnten wir so einer betagten Dame noch eine schöne Zeit in ihrer Wohnung ermöglichen - wo Hilfe notwendig ist und was getan werden kann. Aber auch die Anregung einer Betreuung kann Hilfe sein.

 

Fazit

Kommen Klagen von den Nachbarn, weil es riecht oder die Nachbarwohnung immer voller wird, sollten sie den Kopf nicht in den Sand stecken. Prüfen sie zügig, ob die Vorwürfe gerechtfertigt sind, sonst kann die Situation eskalieren. Je nach Gemütslage wird die Miete gemindert oder sie erhalten rechtsanwaltliche Schreiben. Warten sie zu lange ab, kann die Bausubstanz zudem Schaden nehmen.

Weiter ist Beharrlichkeit wichtig. Wir wissen aus eigener Erfahrung, wie schwer es sein kann, überhaupt Zugang zu einer "Messie-Wohnung" zu erhalten. Die Bitte um Wohnungsbesichtigung wird nicht beantwortet oder der Mieter ist zum vereinbarten Termin einfach nicht vor Ort. Unter Umständen muss hier schon anwaltliche Hifle in Anspruch genommen werden.

 

 

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