Die Erbengemeinschaft als Vermieter

Was ist beim Abschluss eines neuen Mietvertrages zu beachten?

War die Immobilie bislang nicht vermietet oder hat die Erbengemeinschaft ein bestehendes Mietverhältnis in gesetzlich korrekter Art und Weise gekündigt und möchte nun einen neuen Mietvertrag abschließen, sind eine Reihe von Aspekten zu beachten.

Beispiel

A, B und C beerben ihren Vater. Zum Nachlass gehört das Familienwohnhaus. Da B und C sich um nichts kümmern, vermietet A das Haus an D. Der Mietvertrag ist auf fünf Jahre befristet. Als Vermieter im Mietvertrag ist die „Erbengemeinschaft Martha Müller, vertreten durch A“ bezeichnet. Nach einem Jahr möchte D das Mietverhältnis vorzeitig kündigen. A verweist D darauf, dass das Mietverhältnis befristet ist und eine vorzeitige Kündigung deshalb nicht in Betracht kommt.

Mietvertrag ist wirksam: Auch wenn die Miterben B und C nicht im Mietvertrag bezeichnet sind, konnte A in Vertretung für B und C den Mietvertrag wirksam abschließen.

Problem Schriftform: Der befristete Mietvertrag genügt jedoch nicht dem Schriftformerfordernis. Nach § 550 BGB ist ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, schriftlich abzuschließen. Mit der Schriftform verfolgt das Gesetz den Zweck, dass der Mieter über alle wichtigen Vertragsdetails informiert werden soll. Wird im Mietvertrag aber nur einer von mehreren Miterben bezeichnet, weiß der Mieter nicht, wer genau Vermieter ist. Die Konsequenz ist, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Deshalb kann es vom Mieter bereits vor Ablauf der zeitlichen Befristung von fünf Jahren unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

 

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Was sind Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung?

Möchte Miterbe A in Vertretung für die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen, bestimmt § 2040 BGB, dass die Erben nur gemeinschaftlich über die Wohnung verfügen können. A wäre insoweit auf die Zustimmung von B und C angewiesen. Eine Ausnahme besteht immer dann, wenn es sich bei einer Maßnahme um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt. Zur gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses gehören alle Maßregeln, die der Immobilie zugutekommen (§ 2038 BGB).

Beispiel Sanierung

A und B erben das Familienwohnhaus des Vaters. A bewohnt das Haus und lässt das Badezimmer, dessen sanitäre Anlagen zwar veraltet, aber nach wie vor funktionsfähig sind, fachgerecht und seinem Geschmack entsprechend renovieren. A will die Kosten aus dem Nachlass bezahlen. In diesem Fall darf B seine Zustimmung verweigern. Maßnahmen, die das persönliche Wohlbefinden fördern oder Luxussanierungen sind keine Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. So stellt auch der Austausch einer noch funktionstüchtigen Sanitäranlage keine derartige Maßnahme dar. A muss den Kostenaufwand aus eigener Tasche bezahlen.

Beispiel Kündigung

A möchte wegen des Zahlungsverzugs des Mieters ein bestehendes Mietverhältnis als Miterbe in Vertretung der Erbengemeinschaft kündigen. Da die Kündigung wegen des Zahlungsverzugs eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt, kann A die Kündigung aussprechen, wenn die Entscheidung mehrheitlich getroffen wird. A könnte das Mietverhältnis also kündigen, wenn wenigstens einer der Miterben zustimmt. Auf die Zustimmung oder Ablehnung des dritten Miterben käme es insoweit nicht an. Ist ein Miterbe der Meinung, dass es sich bei einer Maßnahme nicht um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt und verweigert er seine Zustimmung, kann er bei Gericht beantragen, die Maßnahme zu unterbinden.

Fazit

In Erbengemeinschaften sind die Miterben aufeinander angewiesen. Um potentielle Streitigkeiten möglichst zu vermeiden, sollten Entscheidungen in gegenseitiger Absprache getroffen werden. Einseitige Entscheidungen empfinden andere Miterben oft als Willkür oder provokante Benachteiligung. Gerade, wenn es um die Verwaltung oder das Schicksal von Immobilien geht, blockieren einzelne Miterben oft die Abwicklung des gesamten Nachlasses.

Autor Dr. Stephan Seitz, weitere Information zum Thema Erbengemeinschaften finden sie auf Dr. Seitz Homepage www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/erbengemeinschaft.

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