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Die Erbengemeinschaft als Vermieter

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, stehen die Erben einer Erbengemeinschaft oft vor einer Herausforderung. Sie müssen sich darüber klar werden, in welcher rechtlichen Position sie sich befinden und welche Rechte und Pflichten mit ihrer Rechtsstellung als Eigentümer einer vermieteten Wohnung einhergehen.

Welche Konsequenzen hat der Erbfall auf ein bestehendes Mietverhältnis?

Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Es ändert sich nichts. Das Mietverhältnis wird auch nach Eintritt des Erbfalls fortgeführt. Denn: Mit Eintritt des Erbfalls geht das gesamte Vermögen und sämtliche damit verbundenen Rechte und Pflichten des Erblassers insgesamt auf den oder die Erben über. Ist der Erbe Alleinerbe, ist offensichtlich, dass er die Person des Erblassers faktisch ersetzt. Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. In der Erbengemeinschaft entscheiden alle Miterben gemeinsam. Nur in Ausnahmefällen kommen Mehrheitsentscheidungen in Betracht.

Das Vermögen geht automatisch von Gesetzes wegen auf die Erben über. Irgendwelche Erwerbsakte, wie die Übertragung von Sachen, die Abtretung von Forderungen oder die ausdrückliche Übernahme von Rechten oder Pflichten sind nicht erforderlich.

Die Konsequenz ist, dass auch der Mietvertrag auf die Erbengemeinschaft übergeht. Der Mietvertrag erlischt keineswegs mit dem Tod des Erblassers als Vermieter der Wohnung. Das Mietverhältnis besteht fort. Der Erbengemeinschaft übernimmt sämtliche mit dem Mietvertrag bestehenden Rechte und Pflichten des Erblassers als Vermieter. Die Erbengemeinschaft wird damit neuer Vermieter des Mieters. Sie tritt in den Mietvertrag ein.

Die Vorschriften der §§ 563 ff BGB (Wechsel der Vertragsparteien) betreffen lediglich die Situation, dass der Mieter verstirbt und sein Ehegatte oder ein Haushaltsangehöriger das Mietverhältnis mit dem Vermieter fortsetzen möchte. Für den Fall, dass der Vermieter verstirbt, enthält das Mietrecht keine eigenständige Regelung. Vielmehr gelten die allgemeinen Grundsätze des Erbrechts.

Wie ist das Verhältnis der Erbengemeinschaft zu einem bestehenden Mietverhältnis?

Dadurch, dass die Erbengemeinschaft in das bestehende Mietverhältnis mit dem Mieter eintritt, ändert sich für den Mieter selbst überhaupt nichts. Er hat lediglich die Erbengemeinschaft als neuen Ansprechpartner. Die Erbengemeinschaft muss das Mietverhältnis so fortführen, wie es zum Zeitpunkt des Erbfalls besteht.

Mieterhöhung: Will die Erbengemeinschaft die Miete erhöhen, muss sie die dafür im Mietrecht maßgeblichen Voraussetzungen berücksichtigen. Die Details regeln §§ 557 ff BGB.

Kündigung: Die Kündigung des Mietverhältnisses kommt nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (ordentliche Kündigung) oder § 569 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) in Betracht. Die Erbengemeinschaft hat also keine Möglichkeit, allein im Hinblick darauf, dass der Erblasser als Vermieter verstorben ist, das Mietverhältnis abzuändern. Da die Erbengemeinschaft das bestehende Mietverhältnis übernimmt, so wie es ist, muss sie sich genauso verhalten, wie sich der Erblasser als früherer Vermieter hätte verhalten müssen.

Modernisierung: Will die Erbengemeinschaft die Immobilie modernisieren und die Miete erhöhen, muss sie die Voraussetzungen des § 559 BGB berücksichtigen.

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