Die Unterschrift, auch Signatur genannt, ist buchstäblich eine handschriftliche eigenhändige Unter-Schrift, weil sie unter das Dokument gesetzt wird, für das sie gelten soll. Ob die Vertragsparteien den Inhalt auch verstanden haben, ist eine andere Diskussion. Unterschriften neben oder über dem Text gelten im gesetzlichen Sinne nicht als Unterschriften. Wenn Vermieter und Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages Änderungen vornehmen möchten, sollten diese also innerhalb des Textes eingefügt werden, bei umfangreichen Änderungen empfiehlt sich eine Anlage, die auch noch einmal von allen Vertragsparteien unterschrieben werden sollte und auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird.
Original oder Kopie, wer bekommt was?
Paragraf 126 BGB führt aus, dass ein Vertrag von den Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben werden muss, und zwar auf ein und derselben Urkunde. Alternativ können mehrere gleichlautende Exemplare angefertigt werden und jede Partei unterzeichnet die Urkunde, die für die andere Partei bestimmt ist (§ 126 BGB). Achten sie darauf: Fehlt eine Unterschrift, droht der Vertrag unwirksam zu werden.
Die Praxis beim Mietvertrag
In der Praxis liegt der Mietvertrag in zweifacher Ausfertigung vor und jedes Exemplar wird von Mieter und Vermieter unterschrieben. Jeder Vertragspartner bekommt ein Original. Am besten fertigen Sie sich direkt dazu auch noch eine Kopie an und bewahren Original und Kopie getrennt voneinander auf.
Die Zeiten ändern sich, nun kann auch ein Mietvertrag in „elektronischer Form“, also per E-Mail, abgeschlossen werden. Elektronisch meint jedoch nicht, dass sie ihre Unterschrift einscannen, unter das Dokument photoshoppen und den Vertrag dann per E-Mail versenden. Damit die Unterschriften gültig sind, müssen sie den Mietvertrag mit einer „qualifizierten elektronischen Signatur“ versehen. Diese elektronischen Signaturen werden von den unterschiedlichsten Firmen angeboten. Sie müssen sich also für ein System entscheiden und ihr Vertragspartner muss dieses Verschlüsselungssystem auch auf seinem Rechner installiert haben. Schloss und Schlüssel müssen passen.
Lückenhafter Mietvertrag
Prüfen sie alle Eintragungen im Mietvertrag. Ist in einem Formularmietvertrag nur in einem Exemplar eine Regelung getroffen, gilt diese regelmäßig als nicht verteinbart. Etwa in dem Fall, dass nur in dem Mietvertrag des Vermieters ein Kündigungsverzicht eingetragen ist, diese Regelung im Exemplar des Mieters aber fehlt (LG Freiburg, Urteil vom 30.06.2020, Az. 9 S 4/20).
Vollmachten
Nun kann es sein, dass die Vermieterin eine Hausverwaltung beschäftigt, der sie alles überlässt oder die Vermieterseite aus einer sechsköpfigen Erbengemeinschaft besteht. Notwendige Unterschriften könnten dann schon etwas Zeit in Anspruch nehmen. Hier sind Vollmachten hilfreich. Wichtig sind dabei zwei Dinge:
- Auf der Vollmacht müssen sämtliche Vollmachtgeber genannt sein und unterschrieben haben.
- Im Mietvertrag muss die Vertretung eindeutig vermerkt sein (BGH, NJW 2003, S. 3053).
Tipp: Im täglichen Hausverwalterleben hat uns bei Abschluss eines Mietvertrages noch kein Mieter nach der Vollmachturkunde des Vermieters gefragt. Warum eigentlich nicht? Unterschreibt die Hausverwaltung für den Vermieter, sollten sie vor Vertragsunterschrift einfach mal nachfragen.
Alle volljährigen Bewohner in den Mietvertrag?
Nehmen wir an, Familie Müller mit den beiden erwachsenen Söhnen möchte das Haus mieten oder drei Maschinenbaustudenten bilden eine Wohngemeinschaft. Theoretisch hätten sie dann vier oder in dem anderen Fall drei Hauptmieter. Mehr Mieter, mehr Sicherheit denken viele. Denn dann können sie ihre Ansprüche gegen weitaus mehr Personen geltend machen. Aber, wie sieht es im umgekehrten Fall aus? Je mehr Mieter, desto komplizierter wird es auch. Wenn sie die Miete erhöhen möchten oder eine Modernisierung ansteht: Alle müssen zustimmen. Und wenn einer auszieht und den Mietvertrag kündigen möchte, die übrigen Mieter jedoch nicht daran denken, den Vertrag zu kündigen? Es können nur alle Hauptmieter gemeinsam den Vertrag kündigen. Oft zieht die Person dann einfach aus, sie bleibt jedoch Vertragspartner, und irgendwann beginnt die Suche nach dem verschollenen Mieter. Vielleicht doch keine so gute Idee?
Sie können sich den Aufwand und die Fallstricke sparen, wenn sie die Anzahl der Mieter beschränken und z.B. im Falle einer zu bildenden Wohngemeinschaft die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Auch wenn die Personen nicht im Mietvertrag stehen, ihr Mieter ist verpflichtet ihnen die Namen seiner Untermiter mitzuteilen und er ist dafür verantwortlich, dass sich die Personen an den Mietvertrag halten.
Es gibt nur ein Risiko, das sie eingehen: Die Zahlungsunfähigkeit des Hauptmieters, aber auch hier können sie sich durch eine gewissenhafte Vorabprüfung des Mieters absichern, um Mietausfälle zu vermeiden.
§ 126 Schriftform BGB
(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.
(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. (3) Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(4) Die schriftliche Form wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.
