Wie finde ich den richtigen Mieter für meine Wohnung?

Nicht wenige Privatvermieter gehen bei der Neuvermietung allzu sorglos vor. Sei es, dass sie sich scheuen, zu genau nach den Einkommensverhältnissen zu fragen oder sie sind froh, dass sich überhaupt jemand für die Wohnung interessiert. Legen sie ihre Scheu ab, verlassen sie sich nicht nur auf Ihren guten Riecher und das freundliche Auftreten der Mietinteressenten. Wenn Sie einen solventen Mieter wünschen, sind überprüfbare Fakten gefragt und sie sollten wie ein Vermieter-Profi handeln.

Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit auf Mietnomaden zu treffen?

Zum Thema Zwangsräumung haben wir einmal in die Statistik geschaut: Im Jahr 2013 waren in Deutschland 21,9 Millionen Wohnungen vermietet* und in diesem Jahr wurden laut Schätzung des Deutschen Mieterbundes ca. 70.000 Wohnungen aus den unterschiedlichsten Gründen zwangsgeräumt*², dies entspricht 0,32 %  der Mietverhältnisse. Die Zwangsräumung ist also eher die Ausnahme.

Regelmäßig wird das Thema Mietnomaden in den Print- und Onlinemedien wieder neu belebt, am liebsten mit einschlägigen Bildern verwahrloster Wohnungen und traurig dreinschauenden Vermietern. Im Zuge der Mietrechtsnovelle des Jahres 2010 untersuchte die Universität Bielefeld das Phänomen Mietnomaden und befragte hierzu 1.000 von einem Zahlungsverzug ihrer Mieter betroffene Vermieter. Überraschend an der Studie war, dass nur 1/3 der  betroffenen Privat-Vermieter Erkundigungen über die Solvenz bzw. das bisherige Zahlungsverhalten des Mietinteressenten einholten, von diesen gaben sich wiederum 3/4 mit einer Selbstauskunft des Mietinteressenten zufrieden!

* Quelle Destatis Statistisches Bundesamt Statistisches Jahrbuch, Seite 147; *² Quelle Presseinformation REPORT MAINZ, 30.04.2013

Nach diesen Unterlagen fragen professionelle Vermieter 

Datenbanken oder Auskunfteien betreffend die Kreditwürdigkeit

83,58%

Verdienstbescheinigung/Gehaltsabrechnung des Arbeitgebers

76,87 %

Selbstauskunft des Mietinteressenten (ohne Nachweise)

76,12 %

Eigene Erkundigungen beim Vorvermieter

32,84 %

Sonstiger Einkommensnachweis (Kontoauszüge, Steuererklärung)

32,09 %

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters

29,85 %

Keine

00,00 %

 

Wenn sie als Vermieter keine unliebsamen Überraschungen erleben möchten, sollten sie die Vermietung wie ein Profi angehen und sich Gedanken zu Ihre Wohnung und ihrem zukünftigen Mieter machen. Auf einem guten Weg sind sie, wenn sie ein kritisches Auge auf den vorherigen Mieter werfen. Soll der neue Mieter ähnlich sein oder ganz anders, weil sie schlechte Erfahrungen gemacht haben?

Fangen sie mit der Wohnung an: Welche Besonderheiten weist sie auf?

Setzen sie bei der Beschreibung die Mieterbrille auf. Worauf achtet Ihr Wunschmieter, auf was legt er Wert, was ist zweitrangig?

  • Die Wohnung ist ruhig, liegt aber im 4. Stock?
    Das Rentner-Ehepaar wird sich für die Wohnung eher weniger interessieren, es sei denn, in dem Haus befindet sich ein Aufzug.
  • Es gibt keine Durchgangszimmer in der Wohnung?
    Diese Wohnungen sind bei Studenten beliebt. Vielleicht an eine Studenten-WG vermieten?
  • Die Wohnung liegt im Erdgeschoß?
    Das könnte für eine Freiberuflerin interessant sein. Vielleicht eine Architektin, die ein Zimmer als Büro nutzen möchte und gelegentlich Besuch von Kunden empfängt?
  • Ein Garten soll mitvermietet werden?
    Für Mieter mit kleinen Kindern sicher ein Traum!
  • Gewerbegebiet und Autobahn liegen in der Nähe?
    Für Berufstätige in diesem Gewerbegebiet oder Außendienstmitarbeiter könnte das interessant sein.
  • Die Wohnung ist klein, aber nicht weit von der Uni oder FH entfernt und im Hof stehen abschließbare Fahrradboxen.
    Ein interessantes Detail.

Wenn sie eine Vorstellung zu Ihrem Wunschmieter haben und die Besonderheiten der Wohnung kennen, können sie schon in der Überschrift des Anzeigentextes Ihre Zielgruppe ansprechen!

  • Ruhige Wohnung im 4. OG - mit Aufzug
  • Vier Zimmer im angesagten Köln-Ehrenfeld - WG geeignet!
  • Gut geschnittene 4-Zimmer-Wohnung, teilgewerbliche Nutzung möglich
  • 3 Zimmer KDB mit alleiniger Gartennutzung
  • 2 ZKBB (52 m²) - gute Anbindung zum Gewerbegebiet XY oder zur Autobahn XY
  • 1 Zimmer KDB - Uninähe, abschließbare Fahrradboxen im Hof

Fakten auf den Tisch

Neben der üblichen Beschreibung zu Ausstattung und Lage der Wohnung sollten sie im Anzeigentext auch auf mietvertragliche Besonderheiten eingehen.

  • Treppenhausreinigung und Winterdienst werden von den Bewohnern durchgeführt?
  • Im Hinterhof unterhält ein Schreiner sein Lager. Die Fahrzeuge werden morgens und abends be- und entladen?
  • Die Haltung von Hunden oder Katzen wurde von der Eigentümergemeinschaft untersagt? Das ist möglich!
  • Das Grillen auf den Balkonen ist nur mit einem Gas- oder Elektrogrill erlaubt oder ganz verboten?
  • Fahrräder müssen im vorhandenen Fahrradkeller abgestellt werden und nicht im Hof?
  • Der inserierte Tiefgaragenstellplatz muss mit angemietet werden?
  • usw.

Sie denken, dass kann man ja noch alles besprechen, wenn der Vertrag unterschrieben wird? Dazu rate ich nicht. Wir übten hier auch anfangs Zurückhaltung, stellten jedoch schnell fest, dass manche Vereinbarung für den ein oder anderen Mietinteressenten ein Grund war, die Wohnung nicht anzumieten. Sie ersparen sich und Mietinteressenten Zeit, wenn sie wichtige Vertragsbedingungen schon in der Anzeige benennen.

Mieter-Vorauswahl und Wohnungsbesichtung

In Ballungsgebieten ist Wohnraum knapp. Wir erhalten auf eine Wohnungsanzeige unter Umständen hunderte Anfragen. Da liegt es nahe, einfach die ersten 30 Interessenten zu einer Besichtigung einzuladen. Dazu raten wir nicht. Gleichen sie die Anfragen mit Ihrer Prioritätenliste ab und laden sie gezielt nur Personen ein, die Ihren Vorstellungen entsprechen.

Lesen sie die Bewerbungen auf ihre Anzeige in Ruhe durch und laden sie ihre Favoriten gezielt ein. Führen sie keine Massenbesichtigungen durch. Das ist entwürdigend für die Interessenten und sie lernen ihren neuen Mieter nicht kennen. Wenn sie drei bis maximal fünf Interesseten einladen, haben sie eine gute Chance mit den Menschen ins Gespräch zu kommen und sie können eher beurteilen, ob Haus, Wohnung, Vermieter und Mieter zusammen passen.

Das sollte zur Wohnungsbesichtigung bereitliegen

  • Ein kurzes Exposé zur Wohnung, oftmals reicht auch der Ausdruck der Anzeige
  • Grundriss
  • Energieausweis
  • letzte Betriebskostenabrechnung
  • Formblatt Selbstauskunft

Bewerbungsmappen

Immer mehr Mieter und Mieterinnen übergeben uns während der Besichtigung eine Bewerbungsmappe: Lebenslauf, Einkommensnachweise, die Kopie des Personalausweises und natürlich die Schufa-Auskunft werden akkurat abgeheftet überreicht. Es bleibt ihnen überlassen, ob sie die Unterlagen annehmen, wir tun es nicht. Uns reicht zunächst die Selbstauskunft. Oft genug ruft der Mietinteressent nach ein paar Tagen an und bittet um Rücksendung, da er es sich anders überlegt hat. Ein Aufwand, der nicht sein muss. Zudem müssen sie die datenschutzrechtlichen Vorgaben beachten.

Äußern sie sich während der Wohnungsbesichtigung nicht zu Vergabekriterien. Der eine oder andere Mieter könnte ihre Äußerungen als Diskriminierung bei der Wohnungssuche deuten und mit Hilfe des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) Ansprüche ableiten.

Selbstauskunft

Überreichen sie jedem Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung eine Selbstauskunft. Achten sie darauf, dass alle Fragen beantwortet werden. Werden die darin enthaltenen zulässigen Fragen nicht oder nicht vollständig beantwortet, ist dies für sie bereits ein sachlicher Grund, den Bewerber oder die Bewerberin ohne Verstoß gegen das AGG abzulehnen.

Sachliche Ablehnungsgründe können sich ferner aus den Angaben des Bewerbers, bzw. aus daraus resultierenden Nachfragen ergeben:

  • kein zur Zahlung von Miete und Betriebskosten ausreichendes Einkommen, andere Bewerber weisen ein höheres Einkommen nach,
  • unerwünschte Haustierhaltung.
  • unerwünschte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung.
  • Uneinigkeit über Mietdauer, Miethöhe, Kaution/Bürgschaft, umlegbare Betriebskosten, vertraglich festgelegte Mietsteigerungen etc.,
  • Eventuelle Überbelegung der Wohnung.

Prüfen sie die Bonität des zukünftigen Mieters

Sie haben ihren Favoriten gefunden? Nun ist die finanzielle Situation zu prüfen. Scheuen sie sich nicht, nach den Einkommensverhältnissen zu fragen, auch wenn es sich um Freunde oder Bekannte handelt! Verlassen sie sich nicht auf ihren guten Riecher und das freundliche Auftreten. Wenn sie einen solventen Mieter wünschen, sind überprüfbare Fakten gefragt.

  • Kommen Bewerber in die engere Auswahl, erbitten sie von jedem Wohnungsinteressenten eine Schufa-Auskunft. Die Schufa-Informationen sind ein Blick in die Vergangenheit, sie geben Auskunft über das bisherige Zahlungsverhalten des Interessenten.
  • Zur Schufa-Auskunft gehört die Verdienstbescheinigung oder die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Sollte der Interessent selbstständig sein, lassen sie sich die beiden letzten Steuererklärungen zeigen. 
  • Sie können auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Verrmieters erbitten. Der Bundesgerichtshof entschied allerdings, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine solche Bescheinigung auszustellen (Az. VIII ZR 238/08). Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters ist unter Umständen auch mit Vorsicht zu genießen. Will er den Mieter loswerden, wird er ihn mit den wärmsten Worten empfehlen. Alternativ können sie ihren zukünftigen Mieter bitten, anhand von Kontoauszügen oder Mietquittungen nachzuweisen, dass die Miete regelmäßig und pünktlich gezahlt wurde.
  • Lassen sie sich eine Kopie des Personalausweises aushändigen und vergleichen sie diese mit dem Original. Vergessen sie nicht, die aktuelle Anschrift zu prüfen.

 


Das Nettoeinkommen des Mieters
Grob spricht man von 35% bis 40% des Nettoeinkommens, welches maximal für die Miete gezahlt werden sollte. Gibt das Nettoeinkommen des Interessenten das nicht her, sollten sie eine Vermietung überdenken.


 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

 


Alle mietrelevanten Unterlagen müssen vorliegen
Ihr Favorit zögert die Vorlage der gewünschten Unterlagen hinaus oder will die Dokumente vorlegen, wenn der Vertrag unterschrieben wird? Auch wenn Sie gerne einen Mietvertrag abschließen möchten, in solchen Fällen gilt: Liegen nicht alle Unterlagen vorab zur Prüfung vor, gibt es keinen Termin zur Vertragsunterschrift!


 

Urteile

Die lebensfrohe Nachbarin

Auf der Dachterrasse eines Mietshauses ging es hoch her. Splitternackt vergnügte sich die Mieterin mit ihrem Freund auf der von allen Seiten gut einsehbaren Örtlichkeit. Einige schockierte Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter, der prompt eine Abmahung verschickte: Sexuelle Handlungen hätten zukünftig zu unterbleiben. Auch die Bonner Amtsrichter hatten kein Einsehen, die Klage der Mieterin wurde abgewiesen. Geschlechtsverkehr im Freien störe den Hausfrieden, das Recht der Frau auf "Entfaltung der eigenen Persönlichkeit" gelte nur in ihrer Wohnung und nicht auf der Terrasse (AG Bonn, 8 C 209/09).