Die Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter verändert sich, wenn der Mieter in Wohnungsangelegenheiten unter gesetzliche Betreuung gestellt wird. Doch, was ist eine gesetzliche Betreuung? Gilt sie uneingeschränkt, nur in bestimmten Bereichen und für welchen Zeitraum? Wie erfährt ein Vermieter, dass sein Mieter einen gesetzlichen Betreuer hat? Und wie sieht es beispielsweise mit der Wirksamkeit einer Mieterhöhung oder Kündigung aus?

Was ist eine gesetzliche Betreuung?

Wer aufgrund einer körperlichen, seelischen oder geistigen Erkrankung nicht oder nicht mehr in der Lage ist, seine Angelegenheiten eigenverantwortlich zu besorgen, kann unter gesetzliche Betreuung gestellt werden. Beispiele für eine gesetzliche Betreuung sind Altersdemenzen, Suchtkrankheiten, Psychosen oder geistige Behinderungen.

Die Anregung für eine Betreuung erfolgt bei der Betreuungsbehörde oder bei dem Gericht, das die Betreuung anordnet. Entscheidungsgrundlage sind ein von der Betreuungsbehörde erstellter Sozialbericht sowie die Anhörung des Betroffenen. Außerdem holt das Betreuungsgericht ein medizinisches Sachverständigengutachten ein, das Auskunft gibt über die Erforderlichkeit der gesetzlichen Betreuung und ihren Umfang. Erst danach wird die Betreuung angeordnet und ein Betreuer bestellt. 

Die Aufgabenbereiche einer gesetzlichen Betreuung

Die gesetzliche Betreuung wird nur in den Bereichen angeordnet, in denen sie notwendig ist. Das bedeutet auch, dass der Betreuer nur in diesen Bereichen tätig werden darf. Zu den typischen Aufgabenbereichen gehören die Vermögenssorge, die Aufenthaltsbestimmung, die Gesundheitsfürsorge, die Vertretung gegenüber Banken, Versicherungen und Behörden, Postangelegenheiten, die Entscheidung über freiheitsentziehende Maßnahmen, zum Beispiel Unterbringungen und das Anbringen von Bettgittern, und auch Entscheidungen über Wohnungsangelegenheiten.

Das Betreuungsgericht entscheidet nicht nur über den Bereich der gesetzlichen Betreuung, sondern auch über ihre Dauer durch das Festlegen eines bestimmten Zeitraums. Spätestens nach Ablauf von sieben Jahren müssen die Voraussetzungen für das Vorliegen einer gesetzlichen Betreuung erneut geprüft werden. Ist die Betreuung nicht mehr erforderlich, wird sie aufgehoben. Sie endet spätestens mit dem Tod des Betreuten. 

Die Betreuung in Wohnungsangelegenheiten aufgrund fehlender Geschäftsfähigkeit

Wird ein Betreuer in Wohnungsangelegenheiten bestellt, wird dieser sich beim Vermieter der Immobilie melden, also beim Eigentümer oder bei der Hausverwaltung. Aus unserer Praxis können wir sagen, dass sich gesetzliche Betreuer recht schnell melden. Wer als Vermieter unsicher über die Echtheit oder den Umfang der Betreuung ist, sollte sich die Bestellungsurkunde zeigen lassen, aus der die Art der Betreuung und ihr Umfang hervorgehen.

Im Falle einer Betreuung sind Vermieter verpflichtet, die Betreuung zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass der Schriftverkehr, zum Beispiel eine Erhöhung des Mietpreises oder Betriebskostenabrechnungen, nicht nur an den Mieter geschickt werden sollten, sondern auch an den gesetzlichen Betreuer. Ansonsten kann es passieren, dass Vermieter Schriftstücke an den Mieter entsenden, obwohl der Mieter im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung bereits geschäftsunfähig war. Das hat zur Folge, dass die rechtsgeschäftliche Willenserklärung des betreuten Mieters aufgrund seiner fehlenden Geschäftsfähigkeit unwirksam ist.

Wohnungskündigung durch den Vermieter

Will der Vermieter das Mietverhältnis mit einem Betreuten kündigen, ist er zunächst einmal an die gesetzlichen Vorschriften im Mietrecht gebunden. Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Die Kündigungserklärung des Vermieters ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Wird sie gegenüber einem Geschäftsunfähigen abgegeben, wird sie erst dann wirksam, wenn sie dem Betreuer zugegangen ist. Wird die Kündigung nur dem Betreuten zugestellt, ist sie aufgrund der fehlenden Geschäftsfähigkeit unwirksam. 

Wohnungskündigung durch den gesetzlichen Betreuer

Strenger sind die Voraussetzungen, wenn der gesetzliche Betreuer den Wohnraum des Betreuten kündigen möchte. Das kann er nur, wenn die nach § 1907 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erforderliche Genehmigung des Vormundschaftsgerichts vorliegt. Nur unter dieser Voraussetzung ist eine Kündigung wirksam. Genehmigung des Gerichts bedeutet, dass es zuvor zugestimmt haben muss. Fehlt diese Zustimmung, wird die Kündigung im Nachhinein nicht durch eine nachträglich erteilte Genehmigung wirksam. Stattdessen muss der Kündigungsberechtigte die Kündigung erneut aussprechen. Wurde seitens des Gerichts in der Bestellungsurkunde ein Einwilligungsvorbehalt in Bezug auf Wohnungsangelegenheiten angeordnet, bedeutet das, dass der Betreute zwar selbstständig kündigen kann, allerdings nur, wenn der gesetzliche Betreuer zugestimmt hat. 

Vorsorgevollmacht

Eine gesetzliche Betreuung auch in Wohnungsangelegenheiten können Sie umgehen, wenn sie in einer Vorsorgevollmacht die Betreuung in einigen oder allen Bereichen auf eine Person ihrer Wahl und ihres Vertrauens übertragen, und zwar zu einem Zeitpunkt, in dem sie noch in Vollbesitz ihrer körperlichen, seelischen und geistigen Kräfte sind.