Was gilt als nicht fachgerecht?

Das bündige Abschneiden von Dübeln und Überstreichen, das Ausfüllen mit Zahnpasta, Silikon oder ähnlichen Hilfsmitteln sowie sichtbare Vertiefungen oder Erhebungen. Solche Stellen führen oft zu Nachbesserungen oder Kostenabzügen.

Kann ich verlangen, dass vor Einzug alle Wände frisch gestrichen sind?

Nur, wenn das vereinbart wurde oder die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand übergeben werden soll. Die Pflicht zum Verschließen von Dübellöchern betrifft den Auszug, nicht den Einzug.

Dübellöcher beim Auszug: Wann sie verschlossen werden müssen

: 12. November 2025

Dübellöcher beim Auszug: Wann sie verschlossen werden müssen – und wie es richtig geht

Beim Auszug aus einer Wohnung gibt es kaum ein Thema, das häufiger zu Streit führt als Bohr- und Dübellöcher. Über Jahre werden Lampen, Regale oder Bilder aufgehängt – und beim Auszug stellt sich die Frage: Muss der Mieter die Löcher wieder verschließen, auch wenn im Mietvertrag keine wirksame Schönheitsreparaturklausel steht?

Rechtlicher Hintergrund

Nach der ständigen Rechtsprechung ist der Mieter nur dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Viele ältere Verträge enthalten starre Fristen oder Endrenovierungspflichten, die der Bundesgerichtshof seit Jahren für unwirksam hält.

Trotzdem bedeutet das nicht, dass der Mieter die Wohnung völlig unverändert zurücklassen darf. Bohrlöcher greifen in die Bausubstanz ein und sind keine gewöhnliche Abnutzung im Sinne des § 538 BGB. Daher kann eine Pflicht bestehen, diese zu beseitigen – unabhängig davon, ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind.

Ein Beispiel dafür ist das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 16. Juli 2020 (Az. 9 S 18/20). In diesem Fall hatte der Mieter 126 Dübellöcher hinterlassen und zusätzlich kräftige Latexfarbe verwendet. Das Gericht sah darin einen erheblichen Eingriff in die Substanz der Wohnung und entschied, dass die Löcher fachgerecht zu verschließen seien, auch wenn keine wirksame Renovierungspflicht bestand.

Andere Gerichte bewerten das weniger streng, betonen aber ebenfalls, dass übermäßige Bohrlöcher über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Als Richtwert gelten etwa 10 bis 20 Löcher pro Raum als üblich – alles darüber hinaus kann als übermäßige Abnutzung gelten.

Wann eine Pflicht besteht

Ob der Mieter Dübellöcher verschließen muss, hängt von drei Faktoren ab:

Umfang der Bohrlöcher: Einzelne Löcher für Gardinen, Spiegel oder Bilder gehören zum normalen Gebrauch und müssen in der Regel nicht beseitigt werden.
Zustand der Wände: Wenn die Löcher zahlreich, unsauber oder mit abgebrochenen Dübeln gefüllt sind, kann eine Pflicht zur Wiederherstellung entstehen.
Rückgabezustand der Wohnung: Die Wohnung muss so übergeben werden, dass übliche Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ohne große Vorarbeiten möglich sind.

Fachgerechtes Entfernen und Verfüllen von Dübellöchern

Wer Dübellöcher beseitigt, sollte es richtig machen. Das bloße Abschneiden der Dübel und Überstreichen der Wand reicht nicht aus – die Löcher bleiben sichtbar und gelten nicht als fachgerecht verschlossen.

So gelingt die Reparatur Schritt für Schritt:

Dübel entfernen: Schraube leicht eindrehen, um Halt zu bekommen, und Dübel mit einer Zange herausziehen. Alternativ vorsichtig mit einem Cutter anritzen und den Dübelrest herausbrechen.
Wand reinigen: Staub und lose Putzreste mit Pinsel oder Staubsauger entfernen. Bei bröckelnden Kanten kann ein Tropfen Tiefgrund helfen.
Löcher spachteln: Verwenden Sie eine feinkörnige Spachtelmasse (z. B. Fertigspachtel, Moltofill, Acryl- oder Gips-Spachtel). Drücken Sie die Masse mit dem Spachtel satt in das Loch.
Glätten und trocknen lassen: Überschüssiges Material abziehen und die Fläche ebnen. Nach der Trocknungszeit (ca. 2 Stunden) fein schleifen.
Überstreichen: Mit der passenden Wandfarbe übermalen, damit die Fläche gleichmäßig wirkt.

Der Aufwand ist gering – und das Ergebnis kann Streit bei der Wohnungsabnahme vermeiden.

Typische Fehler

Viele Mieter lassen die Dübel in der Wand, schneiden sie bündig ab und überstreichen sie. Das sieht zwar kurzfristig ordentlich aus, gilt aber nicht als fachgerechte Beseitigung. Auch der Versuch, Löcher mit Zahnpasta oder Silikon zu „verstecken“, wird spätestens beim nächsten Streichen sichtbar.

Fachgerecht verspachtelte Stellen sind dagegen unsichtbar und verhindern, dass der Vermieter Kosten für Nachbesserung oder Schadensersatz geltend macht.

Fazit: Auch wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, bleibt er verpflichtet, grobe Eingriffe in die Bausubstanz zu beseitigen. Mehrere Dutzend Dübellöcher zählen dazu. Einzelne Löcher dagegen gehören zum üblichen Gebrauch und müssen nicht verschlossen werden.

Wer die Wohnung in einem gepflegten, neutralen Zustand zurückgibt, vermeidet Konflikte und zeigt Fairness gegenüber dem Vermieter. Das Verschließen der Dübellöcher ist eine kleine Arbeit mit großer Wirkung.

Noch Fragen?

Nicht zwingend alle. Einzelne, für den normalen Gebrauch entstandene Dübellöcher (z. B. für Gardinenstangen, Lampen oder Bilder) gelten in der Regel als vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB). Sind es jedoch viele oder hinterlassen sie sichtbare Spuren, müssen sie fachgerecht verschlossen werden – unabhängig davon, ob eine Renovierungspflicht besteht.

Eine feste Zahl gibt es nicht. Als grober Richtwert gelten etwa 10 bis 20 Dübellöcher pro Raum als üblich. Deutlich darüber hinaus kann als übermäßige Abnutzung gewertet werden und eine Pflicht zum fachgerechten Verschließen auslösen.

Ja, in bestimmten Fällen. Auch ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel muss die Wohnung so zurückgegeben werden, dass übliche Schönheitsreparaturen ohne große Vorarbeiten möglich sind. Dazu gehört das fachgerechte Verschließen übermäßiger oder unsauberer Dübellöcher.

1) Dübel vorsichtig herausziehen (Schraube leicht eindrehen, mit Zange ziehen). 2) Staub und lockeren Putz entfernen, ggf. Kanten mit Tiefgrund festigen. 3) Loch mit feinkörniger Spachtelmasse satt füllen. 4) Glätten und trocknen lassen. 5) Fein schleifen und mit passender Wandfarbe überstreichen.

Der Vermieter kann die Kosten für die Beseitigung mit der Kaution verrechnen oder Schadensersatz verlangen – jedenfalls dann, wenn Anzahl oder Zustand der Löcher über das normale Maß hinausgehen.

Ja. Fliesen sind Teil der Bausubstanz und bei Beschädigung teurer zu ersetzen. Einzelne Halterungen können zulässig sein, vor allem wenn der Vermieter keine Ausstattung bereitgestellt hat. Ausführliche Hinweise finden Sie im ergänzenden Artikel zu Bohrlöchern im Bad.