Schönheitsreparaturen: Dübellöcher sind zu verschließen

Besteht eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, ist der Vermieter aus dem Schneider: Bohr- und Dübellöcher müssen bei Mietende fachgerecht verschlossen werden, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen schuldet (BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92).

Uneinheitlich war die Rechtsprechnung bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln, die Regel in vielen alten Mietverträgen. Deshalb war es bisher gängige Praxis, dass Mieter Dübellöcher nur verschließen mussten, wenn sie in einer Überzahl gesetzt wurden. Die Richtschnur lag bei ca. 20 Stück pro Raum. Das Landgericht Wuppertal stellte in seinem Urteil vom 16.07.2020 nun klar, dass Dübellöcher - unabhängig von der Anzahl und von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen - bei Auszug prinzipiell fachgerecht verschlossen werden müssen.


"Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Doch sind diese nach Auffassung der Kammer bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen (ebenso: Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 546  Rn. 39b) . Denn es handelt sich um Substanzeingriffe (BeckOK BGB/Zehelein, 53. Ed. 1.2.2020, BGB § 538  Rn. 5). Die Kammer teilt nicht die Ansicht, eine Pflicht, Dübellöcher oder andere Bohrlöcher zu beseitigen, bestehe nur, wenn diese auf einem atypischen Nutzerverhalten beruhen würden (so: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538  Rn. 34, 77). Denn das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens ist so wenig greifbar, dass es unbrauchbar ist. Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall rund 126 Dübellöcher registriert worden sind, was ungewöhnlich viel ist, würde sich auch die Frage stellen, ob die Beseitigungspflicht nur den Anteil der Dübellöcher betrifft, der das gewöhnliche Maß übersteigt." LG, Wuppertal (Urteil vom 16.07.2020, Az. 9 S 18/20) 


Wir begrüßen dieses Urteil. Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umfassen die Schönheitsreparaturen:

  • das Tapezieren,
  • das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08).

 


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Auch wenn der Mieter durch eine unwirksame Klausel keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss, so ist er jetzt verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung so zu übergeben, dass die Durchführung üblicher Schönheitsreparaturen nach der II. BV von Seiten des Vermieters möglich ist und zwar ohne umfangreiche Vorarbeiten - hier das Verschließen von Dübellöchern und das Entfernen oder Überstreichen farbenfroher Latexfarbe.

Was heißt eigentlich "besenreine Rückgabe der Wohnung"

Vereinbaren Mieter und Vermieter die besenreine Rückgabe der Wohnung, beschränken sich die Säuberungsarbeiten auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

  • Die Räume sind auszufegen bzw. zu saugen (BGH, Urteil vom 08.10.2008, Az. XII ZR 15/07)
  • Grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen (BGH, Urteil vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05)
  • Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009, Az. 10 U 58/09)

Die Grundreinigung von Polstern, Teppichen, Gardinen, Sanitäranlagen oder das Putzen der Fenster gehört nicht dazu.

 

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