Riskant: Absprachen zu Schönheitsreparaturen zwischen Neu- und Altmieter

Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Neumieter, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt ist unwirksam, wenn der neue Mieter sich durch Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, geschuldete Renovierungsarbeiten des Vormieters in der Wohnung vorzunehmen.

Der Vermieter muss als Vertragspartner in die Vereinbarung

Wenn sie als Vermieter prinzipiell mit der Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen durch den neuen Mieter einverstanden sind, können sie sich ihre zukünftigen Renovierungsansprüche nur sichern, wenn sie als Vertragspartner beteiligt sind. Bisheriger Mieter, neuer Mieter und Vermieter müssen eine Vereinbarung treffen, in der festgelegt ist, welche Arbeiten der neue Mieter konkret zu erledigen hat und welche Entschädigung der Vormieter dem neuen Mieter dafür zahlt. Sie sollten sich dabei vergewissern, dass die Entschädigung für die vorzunehmenden Arbeiten angemessen ist.

Musterformulierung

  • Der bisherige Mieter ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Schönheitsreparaturen sind fällig. Im Einzelnen sind folgende Arbeiten durchzuführen: (Alle erforderlichen Arbeiten aufführen).
  • Der neue Mieter (Name) verpflichtet sich hiermit gegenüber dem Vermieter die genannten Arbeiten anstelle des bisherigen Mieters auszuführen, und zwar bis zum (Datum). Sollte das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter vor diesem Tag enden, hat der neue Mieter die Arbeiten spätestens bis zu seinem Auszug auszuführen.
  • Im Gegenzug überlässt der Vormieter seine Einbauküche zum Eigentum/zahlt der ehemalige Mieter dem neuen Mieter einen Ablösebetrag in Höhe von ... Euro. Durch diese Leistung wird der bisherige Mieter von seiner Renovierungspflicht gegenüber dem Vermieter befreit.

Ort, Datum, Unterschrift der bisherigen Mieter, neue Mieter, Vermieter

Der Fall

Ein Mieter übernahm von seinem Vormieter eine unrenovierte Wohnung inklusive einiger Gegenstände, die in der Wohnung verblieben. Zu den noch vom Vormieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen vereinbarten Mieter und Vormieter eine „Renovierungsklausel“, in der sich der neue Mieter bereit erklärte, die Arbeiten zu übernehmen. Am Ende seiner Mietzeit führte er auch die notwendigen Arbeiten durch, die jedoch von dem Vermieter bemängelt wurden. Der Mieter verweigerte daraufhin weitere Arbeiten und berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.

 

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Darum gab der BGH dem neuen Mieter recht

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch eine Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie hat deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben, BGH VIII ZR 277/16.

 

Fazit

Vermieter sollten Absprachen zu geschuldeten Schönheitsreparaturen zwischen Neumieter und Vormieter nicht akzeptieren, sonst dürfen sie am Ende selbst renovieren, wenn der neue Mieter sich nicht an die Absprachen mit seinem Vormieter hält.

 

Urteile

Urteil BGH - Mietminderung wegen eines neu angelegten Bolzplatzes

"Bolzlärm kein Mietminderungsgrund" schallte es aus der Presse, doch ganz so einfach ist es nicht! Der Bundesgerichtshof hat eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel - hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück - die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm - nicht der Lärm von Jugendlichen oder Heranwachsenden - zu berücksichtigen ist.

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