Wann muss ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

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Ob ein Vermieter Schönheitsreparaturen von seinem Mieter verlangen kann, hängt davon ab, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Anmietung befand, welche konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden und ob diese Vereinbarungen einer rechtlichen Überprüfung standhalten. 

matermaterialViele Renovierungsklauseln sind unwirksam. Sollten sich Mieter oder Vermieter hier unsicher sein, hilft nur eine rechtliche Beratung.

 

1. Was steht denn zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Am Anfang steht immer die Frage, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Es muss eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart sein, die den BGH-Anforderungen entspricht. Tut sie das nicht, nützt dem Vermieter auch die schönste renovierte Wohnung nichts. Eine unwirksame Klausel machte alle Ansprüche zunichte. Die gängigsten vom BGH kassierten Klauseln in Formularmietverträgen haben wir weiter unten noch einmal aufgeführt.

 

Die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen ist zahlreich. Bedenken sie, dass schon kleine Zusätze eine Klausel wirksam oder unwirksam machen. Zudem verjähren Forderungen von Mietern oder Vermietern wegen zu Unrecht oder schlecht erbrachter Schönheitsreparaturen innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags. Sind sie sich unsicher, ob die Klausel in ihrem Mietvertrag wirksam ist, sollten sie Fachleute mit der Prüfung beauftragen.

 

Grundsätzlich sollten diese Fehler vermieden werden:

Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wasserdicht, kommt es darauf an, wie die Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde. Konkret: War sie renoviert oder nicht? Wurde eine Ausgleichszahlung für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung geleistet?

2 a) Die Wohnung wurde renoviert übergeben

Der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/15).

Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnung nicht nur dann renoviert, wenn sie komplett frisch gestrichen wurde. Es kommt bei der Abgrenzung renoviert oder unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Achten sie deshalb nicht nur auf die frisch gestrichenen Wände und Decken. Schauen sie auch auf die Türen samt Türrahmen, auf den Bodenbelag, die Heizköper und Fenster oder auch auf die Verfliesung des Bades. Strahlen die Wände in einem frischen Weiß, der Rest der Wohnung ist jedoch ungepflegt, gilt die Wohnung nicht mehr als renoviert.

2 b) Unrenoviert, aber es gab eine Ausgleichszahlung für den Mieter

Auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird, kann der Mieter zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Der Vermieter muss dem Mieter hierzu jedoch einen finanziellen Ausgleich gewähren. Achten sie als Mieter oder Vermieter darauf, dass der Ausgleich angemessen ist. In einem vor dem BGH verhandelten Fall zahlte der Vermieter für eine 4-Zimmer-Wohnung in der 3 Zimmer gestrichen werden mussten, den Ausgleich in Form einer halben Monatsmiete. Entschieden zu wenig sagte der BGH (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Das Landgericht Berlin setzte eine Monatsmiete für eine nur in geringfügigem Umfang zu renovierende Wohnung an (LG Berlin, Urteil vom 02. Oktober 2015, Az. 63 S 335/14).

Seien sie bei der Berechnung der Entschädigung nicht zu sparsam. Orientieren sie sich als Vermieter an den tatsächlichen Ausgaben des Mieters für Material und Arbeitszeit. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Es könnte im Streitfall passieren, dass der Richter die Entschädigung für unangemessen gering hält.

 


Tipp: Vermieter sollten den Zustand der Mietsache zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses dokumentieren, am besten durch Fotos. Dazu zählt auch die farbliche Gestaltung der Wände, Türen und Fensterrahmen, damit festgehalten wird, in welchen Farben die Wohnung gehalten ist. Sollte der Mieter bei Auszug mit besonders grellen Farben oder Tapeten dekoriert haben, können Sie ihn dazu verpflichten nachzuarbeiten.

 

Farbvorgaben während des laufenden Mietverhältnisses

Während des laufenden Mietverhältnisses kann ein Mieter seine Wohnung farblich frei gestalten. Vorgaben zu Wand- oder Holzfarben während des laufenden Mietverhältnisses in der Klausel zu den Schönheitsreparaturen bringen die Vereinbarung zu Fall.

Farbvorgaben bei Rückgabe der Wohnung

Vermieter können mit ihrem Mieter jedoch Vereinbarungen zur farblichen Gestaltung der Wände, Türen oder Fensterrahmen bei Rückgabe der Wohnung treffen. Denn, wie es der Bundesgerichtshof so schön formulierte "ist einem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung nicht das Interesse daran abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird."

Achtung! Auch wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist oder keine Vereinbarung zum Zustand bei Auszug des Mieters existiert: Ein Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, VIII ZR 416/12)

2 c) Keine Renovierung und keine Ausgleichszahlung für den Mieter

Wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde und auch keine Ausgleichszahlung erfolgte, verlieren Vermieter jede Möglichkeit den Mieter während oder zum Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Im Gegenteil, der Mieter kann den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen heranziehen.

Vermieter sollten daher mit ihrem Mieter individualvertraglich vereinbaren, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wird und dies vom Mieter als vertragsgemäß anerkannt wird. Ferner sollten die Parteien unbedingt vereinbaren, dass keine Seite zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. So können spätere Ansprüche des Mieters ausgeschlossen werden.

 

Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben oder ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, kann der Mieter von seinem Vermieter bei Bedarf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. In der Regel muss sich der Mieter jedoch an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligen.

 

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umfassen die Schönheitsreparaturen:

Was heißt eigentlich "besenreine Rückgabe der Wohnung"

Vereinbaren Mieter und Vermieter die besenreine Rückgabe der Wohnung, beschränken sich die Säuberungsarbeiten auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

Die Grundreinigung von Polstern, Teppichen, Gardinen, Sanitäranlagen oder das Putzen der Fenster gehört nicht dazu.

Zusammenfassung der Rechtsprechung

Wenn der neue Mieter für den Vormieter die fälligen Schönheitsreparaturen übernimmt

Das passiert nicht selten: Der ausziehende Mieter ist wirksam verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen, doch neuer und alter Mieter kommen überein, dass der neue Mieter diese Verpflichtung übernimmt. Eine solche Vereinbarung verpflichtet jedoch nur den neuen und den alten Mieter. Der Vermieter wird nicht so gestellt, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben

Keine laufenden Schönheitsreparaturen, aber dafür eine komplette Renovierung bei Auszug, ist laut Urteil des BGH unwirksam. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat (BGH, VIII ZR 316/06).

Zu knapp bemessene Renovierungsfristen

In Mietverträgen wird oft vereinbart, dass der Mieter regelmäßig Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen streichen muss. Die Fristen dürfen dabei nicht zu kurz sein. Streichen alle zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahre (Wohn- und Nebenräume) ist zu kurz, urteilte der Bundesgerichtshof. "Falls erforderlich" lautet z.B. eine gültige Mietvertrags-Formulierung. Steht dort allerdings "spätestens nach X Jahren", so ist die Klausel unwirksam, da der Mieter in diesem Fall auch dann renovieren müsste, wenn Wände und Decken noch wie frisch gestrichen aussehen (BGH, VIII ZR 361/03).

Starre prozentuale Fristenregelungen

Zieht der Mieter schon nach kurzer Zeit wieder aus, so muss er sich auch nicht mit einem prozentualen Anteil an den noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen, wenn die Quotenklausel starre Regelungen enthält. Grund: Der Zustand der Wohnung könnte ja viel besser sein als der Durchschnitt. Dann würde eine starre Quote den Mieter auch hier unangemessen benachteiligen (BGH, AZ VIII ZR 52/06).

Laufende Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter, sowohl laufende Schönheitsrenovierungen als auch zusätzlich eine Endrenovierung zu seinem Auszug durchzuführen. Der BGH urteilte auch hier „so geht es nicht!“ (BGH, AZ VIII ZR 308/02).

Zu weit gefasste Schönheitsreparaturen

Neben den üblichen Schönheitsreparaturen wurde einem Mieter noch der Anstrich der Aussenfenster auferlegt, zusätzlich sollte er noch das Parkett abziehen und neu versiegeln. Zu viel befand der Mieter und er wehrte sich gerichtlich gegen diese Arbeiten. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben ihm recht. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, VIII ZR 48/09).

Malerarbeiten nur von einem Handwerker

Auch die Forderung, dass ein Fachhandwerker die Arbeiten zu erledigen hat, führt zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel, entschied das Landgericht München I (Az.: 15 S 6274/09). Im verhandelten Fall endete ein schon seit mehr als 40 Jahren bestehendes Mietverhältnis. In der Renovierungsklausel des Mietvertrags hieß es, der Mieter habe die fälligen Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“. Das Gericht folgerte aus dieser Formulierung, dass der Vermieter den Mieter dazu verpflichten wollte, teure Fachhandwerker mit den Arbeiten zu betrauen, während er preiswerte Eigenarbeit nicht dulden wollte. Diese Regelung benachteiligt nach Ansicht der Richter den Mieter unangemessen. Das Interesse des Vermieters an fachgerechten Malerarbeiten werde aber auch gewahrt, wenn Laien wie der Mieter selbst oder dessen Bekannte sie ausführen. Hierzu seien viele Mieter selbst in der Lage. Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren.

Hier ein Beispiel, wie die Änderung/Erweiterung der Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag, die ganze Vereinbarung kippt

Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter, das Kreuzchen wurde gesetzt, aber

Mietvertrag Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

die Eigentümerin traute den "laschen" Formulierungen des Formularmietvertrages wohl nicht über den Weg. Unter § 24 des Vertrages wurden die Verhältnisse noch einmal gerade gerückt! Der Mieter muss bei Auszug renovieren und damit der das auch wirklich versteht, wurde die Klausel noch einmal wiederholt. Die weichen Fristen zu den Schönheitsreparaturen aus § 3 des Mietvertrages wurden in eine starre Fristenregelung geändert. Die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wurde nur leider damit unwirksam.

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