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Wann muss ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Ob ein Vermieter Schönheitsreparaturen während oder zum Ende der Mietzeit vom Mieter verlangen kann, hängt maßgeblich davon ab, welche konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden und ob der Mieter bei Mietbeginn eine renovierte oder unrenovierte Wohnung übernommen hat.

 

 

1. Was steht denn zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Am Anfang steht immer die Frage, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Es muss eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart sein, die den BGH-Anforderungen entspricht. Tut sie das nicht, nützt dem Vermieter auch die schönste renovierte Wohnung nichts. Eine unwirksame Klausel machte alle Ansprüche zunichte. Die gängigsten vom BGH kassierten Klauseln haben wir auf Seite 2 unseres Artikels noch einmal aufgeführt.

Grundsätzlich sollten diese Fehler vermieden werden:

  • Die Renovierungspflicht muss vom konkreten Abnutzungszustand abhängig sein, also keine starren Fristen.
  • Keine Endrenovierungsverpflichtung.
  • Keine Vorgaben zur Farbwahl.

Ist diese Hürde genommen, kommt es darauf an, wie die Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde. Konkret: War sie renoviert oder nicht? Wurde eine Ausgleichszahlung für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung geleistet?

2 a) Die Wohnung wurde renoviert übergeben

Der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/15). Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnung nicht nur dann renoviert, wenn sie komplett frisch gestrichen wurde. Es kommt bei der Abgrenzung renoviert oder unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Achten sie deshalb nicht nur auf die frisch gestrichenen Wände und Decken. Schauen sie auch auf die Türen samt Türrahmen, auf den Bodenbelag, die Heizköper und Fenster oder auch auf die Verfliesung des Bades. Strahlen die Wände in einem frischen Weiß, der Rest der Wohnung ist jedoch ungepflegt, gilt die Wohnung nicht mehr als renoviert.

Hier ist noch einmal die Bedeutung eines guten Übergabeprotokolls inklusive Fotografien hervorzuheben. Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und die Renovierungsklausel somit unwirksam ist. Letztendlich entscheidet dann ein Richter unter „dem Vorbehalt der Gesamtschau und unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände“. Haben sie als Vermieter ein brauchbares Übergabeprotokoll samt aussagekräftiger Bilder erstellt, stehen ihre Chancen gut.

2 b) Unrenoviert, aber es gab eine Ausgleichszahlung für den Mieter

Auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird, kann der Mieter zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Der Vermieter muss dem Mieter hierzu jedoch einen finanziellen Ausgleich gewähren. Achten sie als Mieter oder Vermieter darauf, dass der Ausgleich angemessen ist. In einem vor dem BGH verhandelten Fall zahlte der Vermieter für eine 4-Zimmer-Wohnung in der 3 Zimmer gestrichen werden mussten, den Ausgleich in Form einer halben Monatsmiete. Entschieden zu wenig sagte der BGH (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Das Landgericht Berlin setzte eine Monatsmiete für eine nur in geringfügigem Umfang zu renovierende Wohnung an (LG Berlin, Urteil vom 02. Oktober 2015, Az. 63 S 335/14).

Seien sie bei der Berechnung der Entschädigung nicht zu sparsam. Orientieren sie sich als Vermieter an den tatsächlichen Ausgaben des Mieters für Material und Arbeitszeit. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Es könnte im Streitfall passieren, dass der Richter die Entschädigung für unangemessen gering hält.

2 c) Keine Renovierung, keine Ausgleichszahlung

Wenn sie ihrem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben möchten und eine Ausgleichszahlung für sie auch nicht in Betracht kommt, verlieren sie jede Möglichkeit den Mieter während oder zum Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten.

Achtung! In einem solchen Fall dürfen sie keine Renovierungsverpflichtung in den Mietvertrag aufnehmen. Vereinbaren sie ausdrücklich, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wird und dies vom Mieter als vertragsgemäß anerkannt wird. Vereinbaren sie, dass weder Mieter noch Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. So wird ausgeschlossen, dass der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangt. Wir wissen zwar aus der Praxis, dass noch kein Mieter Anspruch darauf erhoben hat, aber sollte ein Mieter auf Renovierung seiner 4-Zimmer-Wohnung bestehen, kann das teuer werden.

Seite 2 | Zusammenfassung der Rechtsprechung

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