Die Aufrechnung ist ein wichtiges rechtliches Instrument, um Forderungen miteinander zu verrechnen. Hier sind weitere wichtige Aspekte, die du dazu wissen solltest:
Rechtsgrundlage: § 387 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Die Aufrechnung ist in § 387 BGB geregelt und setzt voraus, dass sich zwei Personen gegenseitig Geld oder eine andere gleichartige Leistung schulden. Durch die Aufrechnung erlöschen beide Forderungen in Höhe der jeweils niedrigeren Forderung.
Beispiel:
- Dein Vermieter schuldet dir 200 € Betriebskostenguthaben.
- Du schuldest ihm 800 € Miete.
- Nach der Aufrechnung zahlst du nur noch 600 € Miete, weil deine Forderung von 200 € verrechnet wurde.
Voraussetzungen für eine Aufrechnung (§ 387 BGB)
- Gegenseitige Forderungen: Du und dein Vermieter müssen sich gegenseitig etwas schulden.
- Gleichartige Forderungen: Die Forderungen müssen gleichartig sein, z. B. Geldforderungen.
- Fälligkeit der Forderungen: Beide Forderungen müssen fällig sein, also zum Zeitpunkt der Aufrechnung eingefordert werden können.
- Kein gesetzlicher oder vertraglicher Ausschluss: Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die die Aufrechnung gegen Mietforderungen einschränken (diese sind aber nicht immer wirksam).
Nicht nur der Mieter kann Schulden beim Vermieter haben. Ziert sich der Vermieter seine Schulden zu bezahlen, kann der Mieter aufrechnen. Bild: stock.adobe.com © Christopher Hall
Soll ich die Aufrechnung mündlich oder schriftlich erklären?
Die Aufrechnung kann mündlich oder schriftlich erfolgen, aber aus Beweisgründen ist die schriftliche Form immer besser. Eine klare Erklärung der Aufrechnung reicht aus. In unserer Checkliste am Ende des Artikels findest du einen Formulierungsvorschlag.
Wann ist eine Aufrechnung ausgeschlossen?
Es gibt bestimmte Fälle, in denen eine Aufrechnung nicht möglich ist:
a) Vertraglicher Ausschluss
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, die die Aufrechnung ausschließt oder einschränkt. Solche Klauseln sind nur dann wirksam, wenn sie die Aufrechnung nur für streitige oder nicht rechtskräftig festgestellte Forderungen verbieten.
➡ Bedeutung: Falls dein Betriebskostenguthaben unbestritten ist, kannst du trotzdem aufrechnen.
b) Aufrechnung mit der Kaution
Während des Mietverhältnisses darf die Kaution nicht mit der Miete verrechnet werden. Erst nach Ende des Mietverhältnisses ist das möglich.
c) Forderung ist noch nicht fällig
Die Forderung muss fällig sein, also der Zeitpunkt zur Zahlung muss erreicht sein. Falls der Vermieter noch Zeit für die Auszahlung des Guthabens hat, kannst du nicht sofort aufrechnen.
d) Besondere gesetzliche Ausschlüsse
In manchen Fällen gibt es gesetzliche Regeln, die eine Aufrechnung verbieten, z. B. bei Sozialleistungen (wie ALG II) oder bestimmten Unterhaltsforderungen.
Was bewirkt eine Aufrechnung?
Wenn eine Aufrechnung korrekt erklärt wurde, tritt die Wirkung rückwirkend auf den Zeitpunkt ein, an dem sich die Forderungen erstmalig aufrechenbar gegenüberstanden. Das heißt:
- Falls dein Vermieter dir wegen der gekürzten Mietzahlung eine Mahnung schickt, kannst du einfach darauf hinweisen, dass du die Aufrechnung wirksam erklärt hast.
- Falls es trotzdem Streit gibt, kannst du die Forderung notfalls gerichtlich durchsetzen.
Ein paar Praktische Beispiele
Hier sind einige weitere Situationen, in denen eine Aufrechnung sinnvoll sein kann:
Beispiel 1: Mieterhöhung und Guthabenaufrechnung
- Dein Vermieter erhöht die Miete um 30 € pro Monat.
- Du hast ein Betriebskostenguthaben von 90 €.
- Du kannst in den nächsten drei Monaten jeweils 30 € weniger Miete zahlen.
Beispiel 2: Reparaturkosten selbst übernommen
- Du hast eine Kleinreparatur von 150 € selbst bezahlt, obwohl dein Vermieter dafür zuständig war.
- Falls dein Vermieter die Erstattung verweigert, könntest du das mit der Miete aufrechnen.
Beispiel 3: Nebenkostennachzahlung vs. Guthaben
- Dein Vermieter schuldet dir 200 € aus der vorherigen Betriebskostenabrechnung.
- In der aktuellen Abrechnung hast du aber 100 € nachzuzahlen.
- Du kannst mit dem alten Guthaben aufrechnen und nur noch 100 € zahlen.
Was tun, wenn der Vermieter die Aufrechnung nicht akzeptiert?
Falls dein Vermieter deine Aufrechnung nicht anerkennt, gibt es folgende Möglichkeiten:
- Zahlung unter Vorbehalt: Falls du auf Nummer sicher gehen willst, kannst du die volle Miete zahlen und den Differenzbetrag schriftlich zurückfordern.
- Rechtsberatung einholen: Falls dein Vermieter dir eine Abmahnung oder Kündigung androht, solltest du einen Mieterschutzverein oder eine Rechtsberatung aufsuchen.
- Mietminderung statt Aufrechnung prüfen: Falls es um nicht behobene Mängel in der Wohnung geht, könnte eine Mietminderung eine Alternative sein.
Fazit: Aufrechnung als Schutz für Mieter
Die Aufrechnung ist ein nützliches Mittel, um Druck auf säumige Vermieter auszuüben und offene Forderungen zu verrechnen. Allerdings muss man darauf achten, dass die Bedingungen dafür erfüllt sind und keine Ausschlussklauseln greifen. Falls dein Vermieter sich querstellt, kann es sich lohnen, auf einer schriftlichen Erklärung zu bestehen oder rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
✅ Checkliste: Aufrechnung als Mieter richtig durchführen
1. Prüfen, ob eine Aufrechnung möglich ist
☐ Habe ich eine Forderung gegen den Vermieter? (z. B. Betriebskostenguthaben, übernommene Reparaturkosten)
☐ Ist meine Forderung fällig? (Darf ich das Geld schon einfordern?)
☐ Hat mein Vermieter eine Forderung gegen mich? (z. B. laufende Miete, Nachzahlungen)
☐ Sind beide Forderungen gleichartig? (Meistens Geldforderungen)
2. Mietvertrag prüfen
☐ Gibt es eine Klausel, die die Aufrechnung ausschließt?
☐ Falls ja: Ist sie wirksam? (Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen darf nicht ausgeschlossen werden)
3. Schriftliche Aufrechnungserklärung formulieren
☐ Klarstellen, dass ich mit meiner Forderung gegen die Miete aufrechne
☐ Höhe der Forderung und den reduzierten Mietbetrag angeben
☐ Genaue Bezeichnung der Forderung (z. B. „Betriebskostenguthaben aus der Abrechnung für das Jahr X“)
☐ Datum und Unterschrift nicht vergessen
📌 Mustertext für die Aufrechnungserklärung
Betreff: Aufrechnung meines Betriebskostenguthabens mit der Miete
Sehr geehrte(r) [Vermieter],ich habe aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr [Jahr] ein Guthaben in Höhe von [Betrag] Euro. Diese Forderung ist fällig, und ich erkläre hiermit die Aufrechnung mit meiner Mietzahlung für den Monat [Monat].
Ich werde daher im nächsten Monat nur den um das Guthaben reduzierten Betrag in Höhe von [neue Miete] Euro überweisen.
Mit freundlichen Grüßen
[Dein Name]
4. Aufrechnung korrekt umsetzen
☐ Aufrechnungserklärung schriftlich per E-Mail oder Brief an den Vermieter senden
☐ Reduzierte Miete überweisen (Achtung: nicht einfach weniger zahlen, sondern Aufrechnung erklären!)
☐ Bestätigung oder Reaktion des Vermieters abwarten
5. Was tun, wenn der Vermieter widerspricht?
☐ Prüfen, ob die Aufrechnung trotzdem wirksam ist (unwirksame Klausel, keine Einwände gegen die Forderung)
☐ Falls der Vermieter Mahnungen oder eine Abmahnung schickt:
🔹 Rechtsberatung einholen (Mieterverein, Anwalt)
🔹 Zahlung unter Vorbehalt leisten und Differenz schriftlich einfordern
6. Aufrechnung NICHT möglich, wenn...
🚫 Forderung noch nicht fällig ist
🚫 Forderungen nicht gleichartig sind (z. B. Sachleistungen vs. Geld)
🚫 Aufrechnung vertraglich wirksam ausgeschlossen ist
🚫 Es sich um eine Kaution handelt (Aufrechnung erst nach Mietende erlaubt)
✅ Fazit:
Wenn du alle Punkte dieser Checkliste abhaken kannst, steht deiner Aufrechnung nichts im Weg! Falls dein Vermieter sich querstellt, solltest du deine Rechte kennen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung einholen. 🚀
