5 Regeln für das Rauchen im Mietshaus

1. Mietvertragliches Rauchverbot

Ein vermerktes Rauchverbot in einem Standardmietvertrag ist unwirksam. Aufgrund einer individuell ausgehandelten Vereinbarung, kann sich der Mieter jedoch verpflichtet haben, in der Wohnung nicht zu rauchen. Eine solche individuelle Abrede ist wirksam.

2. Rauchen in der Mietwohnung

Existiert keine individuelle Vereinbarung, ist das Rauchen in der Mietwohnung immer erlaubt. Aber auch hier sollten sie es nicht übertreiben. Beeinträchtigt der Rauch die übrigen Mieter dauerhaft so massiv, dass Gesundheitsgefahren zu befürchten sind, kann der Vermieter kündigen.

Der Fall: Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, gesundheitsgefährdender "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Im Streitfall war dem Bundesgerichtshof allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB* rechtfertigende "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB** rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden." | BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14

 

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3. Rauchen auf Balkon oder Terrasse

Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen grundsätzlich zum vertragsgmäßigen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.

Liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor, besteht ein Unterlassungsanspruch. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. | BGH, 16. Januar 2015 – V ZR 110/14)

Rauchender Mann auf BankBild von Free-Photos auf Pixabay

4. Rauchen in Gemeinschaftsräumen

In gemeinschaftlichen Räumen (Keller, Treppenhaus etc.) darf ein Vermieter das Rauchen untersagen. Hieran muss sich ein Mieter halten.

5. Schönheitsreparaturen und Nikotinablagerungen

Ein Vermieter hat keine Schadenersatzansprüche wegen Nikotinablagerungen an Tapeten oder Fensterrahmen, wenn der Mieter auszieht. Dies gilt allerdings nicht, wenn "exzessives" Rauchen einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. Das ist der Fall, wenn die Nikotin-Ablagerungen sich nicht mehr durch die üblichen Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. Der Schadenersatzanspruch besteht in diesem Fall auch, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. | BGH, VIII ZR 37/07

6. Darf ein Vermieter in der Selbstauskunft fragen, ob ich rauche?

Der ein oder andere Vermieter fragt auch schon einmal in der Mieterselbstauskunft nach, ob der Mietinteressent raucht. Ob dies eine zulässige oder unzulässige Frage ist, wurde bis heute noch nicht vom BGH entschieden. Mieter können also ruhig "nein" ankreuzen, auch wenn sie rauchen.

Problematisch kann eine solche Lüge werden, wenn ein Vermieter sein Interesse an einem rauchfreien Haushalt (z.B. Asthmatiker in der Nachbarwohnung) im Vorfeld erklärt hat. Hier kann im Falle eines Rechtstreits das Interesse des Vermieters, über das Rauchverhalten des zukünftigen Mieters zu wissen, höher bewertet wird als Recht des Mieters, auf einen geschützten Privatbereich.

 

Urteile

Zur finanziellen Lage gelogen? Kündigung droht!

Wer eine Wohnung mieten will, darf dem Vermieter keine vollkommen falschen Angaben über seine finanzielle Lage in der Selbstauskunft machen. Denn kommt ein Mietvertrag nur deshalb zustande, weil der Vermieter aufgrund falscher Angaben glaubt, sein Mieter sei solvent, kann er die Räumung der Wohnung verlangen. Dies entschied das Amtsgericht Leer (Az.: 70 C 1237/08). Der Mietvertrag ist in solch einem Fall wegen arglistiger Täuschung nichtig.

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