6 Regeln für das Rauchen im Mietshaus

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Allerdings zeigt der BGH auch die Grenzen auf, die ein Mieter nicht überschreiten sollte. Andernfalls können Kündigung oder Schadenersatzansprüche die Folge sein.

1. Mietvertragliches Rauchverbot

Ein formularvertragliches Rauchverbot ist unwirksam. Aufgrund einer individuell ausgehandelten Vereinbarung, kann sich der Mieter jedoch verpflichtet haben, in der Wohnung nicht zu rauchen. Eine solche individuelle Abrede ist wirksam.

2. Rauchen in der Mietwohnung

Existiert keine individuelle Vereinbarung, ist das Rauchen in der Mietwohnung immer erlaubt. Aber auch hier sollten sie es nicht übertreiben. Beeinträchtigt der Rauch die übrigen Mieter dauerhaft so massiv, dass Gesundheitsgefahren zu befürchten sind, kann der Vermieter kündigen.

3. Rauchen auf Balkon oder Terrasse

Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.

Liegt eine wesentliche Beeinträchtigung vor, besteht ein Unterlassungsanspruch. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, 16. Januar 2015 – V ZR 110/14).

Rauchender Mann auf BankBild von Free-Photos auf Pixabay

4. Gemeinschaftsräume

In gemeinschaftlichen Räumen (Keller, Treppenhaus etc.) darf ein Vermieter das Rauchen untersagen. Hieran muss sich ein Mieter halten.

5. Selbstauskunft

Der ein oder andere Vermieter fragt auch schon einmal in der Mieterselbstauskunft nach, ob der Mietinteressent raucht. Ob dies eine zulässige oder unzulässige Frage ist, wurde bis heute noch nicht vom BGH entschieden. Sie können also ruhig "nein" ankreuzen.

Problematisch kann eine solche Lüge werden, wenn ein Vermieter sein Interesse an einem rauchfreien Haushalt (z.B. Asthmatiker in der Nachbarwohnung) im Vorfeld erklärt hat. Hier kann im Falle eines Rechtstreits das Interesse des Vermieters, über Ihr Rauchverhalten Bescheid zu wissen, höher bewertet wird als Recht des Mieters, auf einen geschützten Privatbereich.

6. Schönheitsreparaturen

Ein Vermieter hat keine Schadenersatzansprüche wegen Nikotinablagerungen an Tapeten oder Fensterrahmen, wenn der Mieter auszieht. Dies gilt allerdings nicht, wenn "exzessives" Rauchen einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. Das ist der Fall, wenn die Nikotin-Ablagerungen sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen* beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind (BGH, VIII ZR 37/07).

Der Schadenersatzanspruch besteht auch, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

* § 28 Abs. 4 Satz 3 * Zweite Berechnungsverordnung
(4) ... Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.