Ärger im Miethaus: Was tun, wenn der Mieter zu laut ist?

Erreicht der Lärm in der Wohnung des Mieters ein umzumutbares Maß, kann die Miete gekürzt werden. Die Zumutbarkeit hängt von der Art, Intensität und Dauer des Lärms ab. Sie ist stets nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, subjektive Lärmempflichtlichkeiten spielen keine Rolle. Das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 26.02.2010, Az. 5 S 95/09) urteilte, dass auch ein sensibler Mieter die Miete nur kürzen kann, wenn der Lärm von einem "durchschnittlichen Mieter oder von vielen Menschen als besonders störend empfunden würde". Auch ein Mieter, der nachts arbeitet und tagsüber seinen Schlaf braucht, kann nicht auf die Einsicht der Gerichte hoffen, wenn er die Miete wegen der üblichen Tagesgeräusche kürzt (Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 12.12.2018, Az. C 6191/18).

Sozialüblicher Lärm ist zu dulden

Normale Alltagsgeräusche müssen hingenommen werden. Hierzu gehören die Geräusche von Haushaltsgeräten, gelegentliche Streitereien und Türenknallen, Möbelrücken, Kinderlärm, Hausmusik, Gehgeräusche oder Straßenlärm.

Beispielhafte Urteile

Baden/Duschen: Auch nachts dürfen Mieter baden oder duschen. Allerdings muss Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden und die Bade- oder Duschzeit sollet auf maximal 30 Minuten beschränkt sein. Wird der übliche Zeitrahmen eingehalten, kann keine Mietminderung erfolgen (OLG Düsseldorf, Az. 5 Ss (Owi) 411/90; LG Köln, Az. 1 S 304/96).

Fernsehgeräte/Musikanlage: Sie dürfen stets nur in Zimmerlautstärke betrieben werden. Das gilt nicht nur während der Ruhezeiten, sondern auch außerhalb der Ruhezeiten (LG Berlin, Az. 13 O 2/87; AG Düsseldorf, Az. 20 C 79/87).

Gaststätten: Wer in die Nähe einer Bar, Discothek, Restaurant etc. zieht, muss von vornherein mit Lärmbelästigungen rechnen und kann die Miete nicht kürzen. Anders sieht es aus, wenn die Lärmbelästigung über das übliche Maß hinausgeht oder die Sperrzeiten nicht eingehalten werden (AG Braunschweig, Az. 113 C 4614/88; AG Bonn, Az. 5 C 274/90).

Gewerbelärm: Wie beim Gaststättenlärm kommt es auch beim Gewerbelärm darauf an, ob der Gewerbebetrieb bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war. Wenn dies der Fall war, ist keine Mietminderung möglich. Wie viel Lärm zumutbar ist, hängt außerdem von dem Gebiet ab, in dem sich die Wohnung befindet.

Heizung: Knack- und Klopfgeräusche der Heizung stellen einen Mangel dar, wenn eine normale Unterhaltung nicht möglich ist oder der Schlaf beeinträchtigt wird (LG Darmstadt, Az. 7 S 131/78). Es muss also immer eine gewisse Intensität gegeben sein.

Rolläden: Rolläden dürfen auch nachts betätigt werden. Die damit einhergehende Beeinträchtigung ist nur geringfügig und von den übrigen Bewohnern hinzunehmen (AG Düsseldorf, Az. 55 C 7723/10).

Streiten/Schreien: Streiten und Schreien die Nachbarn nicht nur gelegentlich, sondern kommt es ständig zu Lärmstörungen durch Schreie, Poltern, Trampeln und Türenknallen, muss der Mieter das nicht hinnehmen. Das Landgericht Berlin hielt in solch einem extremen Fall eine Mietminderung für angemessen (LG Berlin, Az. 63 S 236/14).

Tierlärm: Gelegentliches Bellen eines Hundes ist hinzunehmen. Kritisch wird es, wenn ein Hund stundenlang bellt oder jault. Hier ist eine Mietkürzung gerechtfertigt (AG Hamburg, Az. 49 C 165/05).

Trittschall: Wenn der bei Errichtung des Gebäudes vorgeschriebene Schallschutz eingehalten ist, kann keine Mietminderung erfolgen, es sei denn, ein besserer Trittschallschutz wurde ausdrücklich vertraglich zugesichert (BGH, Az. VIII ZR 85/09). Achtung Umbau! Werden im Haus umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt, ist der Schallschutz den zur Zeit des Umbaus geltenden Normen anzupassen (BGH, Az. VIII ZR 287/12).

Verkehrslärm: Verkehrslärm im städtischen Bereich ist üblich und vom Mieter hinzunehmen. Das gilt auch, wenn das Verkehrsaufkommen während der Mietzeit steigt oder wenn sich die Lärmbelästigung infolge einer Verkehrsumleitung vorübergehend erhöht (BGH, Az. VIII ZR 152/12).

In diesen Fällen darf der Vermieter eine Mietminderung zurückweisen:

der Mieter hat den Mangel nicht angezeigt,
die Lärmbelästigung bestand schon bei Mietbeginn und war dem Mieter bekannt oder hätte erkennbar sein müssen (verkehrsreiche Straße, Bauarbeiten in der Nachbarschaft),
trotz Mängelanzeige wird die volle Miete ohne Vorbehalt weitergezahlt,
der Lärm wird durch eine Baumaßnahme verursacht, die einer energetischen Modernisierung dient; hier darf 3 Monate lang nicht die Miete gemindert werden, beginnend mit der ersten spürbaren Beeinträchtigung des Mieters (§ 536 Abs. 1a BGB).

Das Lärmprotokoll

Bild von OpenClipart-Vectors auf PixabayOb Vermieter oder Hausverwaltung, beschwert sich der Mieter über unzumutbaren Lärm, wird gerne nach einem minutiösen und ausführlichen Lärmprotokoll gefragt. Das ist nicht notwendig, sagt der BGH (Az. VIII ZR 155/11)

"Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht."

Das heißt nun nicht, dass ein Mieter nur ganz allgemein behaupten kann, es sei "abends immer unerträglich laut", die Beeinträchtigung muss schon so genau beschrieben werden, dass klar wird, um was es geht.

Beispiel: Aus der Nachbarwohnung dringt laute Musik. In der Regel zwischen 18:00 und 21:00 Uhr, ca. dreimal in der Woche.

Das Lärmprotokoll für den Vermieter

Für die Anzeige des Mangels genügt das und Vermieter sollten zur Tat schreiten. Es hilft jedoch nicht, wenn der Störenfried abgemahnt oder gekündigt werden soll. Denn für eine Abmahnung oder Kündigung müssen dem Lärmverursacher konkrete Verstöße vorgehalten werden können, die im Ernstfall auch vor Gericht Bestand haben. Damit sind wir wieder beim Lärmprotokoll. Als Vermieter sollten sie ihren Mieter darauf hinweisen, dass sie nur wirklich durchgreifen können, wenn ein Protokoll vorliegt. Bitten sie also den betroffenen Mieter die Störungen aufzuzeichnen. Das Protokoll sollte das Datum, die Art der Störung, Beginn und Ende, die Intensität und wenn möglich den Namen eines Zeugen beinhalten.

So sollten sie sich bei Lärm verhalten

Prüfen sie, ob die Beschwerde berechtigt ist. Der Lärm muss ein Ausmaß erreichen, das unzumutbar ist. Ist der Lärm üblich, sozialädaquat oder unwesentlich, ist keine Mietminderung möglich.
Denken sie daran: Bevor sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, müssen sie ihrem Vermieter eine angemessene Frist setzen, die Lärmstörung abzustellen.
Ist die Beschwerde berechtigt, fordern sie den Vermieter schriftlich auf, gegen den Lärm vorzugehen. Der Vermieter muss ihnen den störungsfreien Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Geht die Störung von einem anderen Mieter im Haus aus, muss der Vermieter den Mieter u.U. abmahnen. Der Vermieter ist auf ihre Mithilfe angewiesen. Ein Lärmprotokoll ist also hilfreich.
Sie können die Miete angemessen mindern. Der Störer muss dem Vermieter den Mietausfall ersetzen.

Ruhezeiten in der Hausordnung

Vermieter sollten die Ruhezeiten in der Hausordnung aufnehmen, so wissen alle Hausbewohner, woran sie sich halten müssen.

Die Sonntagsruhe und die staatlich anerkannten Feiertage sind grundgesetzlich geschützt (Art. 140 Grundgesetz). Danach sind alle öffentlich bemerkbaren Arbeiten verboten, die geeignet sind, die äußere Ruhe des Tages zu stören. Die Sonn- und Feiertagsruhe gilt ganztägig von 0:00 bis 24:00 Uhr.

Die Nacht- und Mittagsruhe ist nicht einheitlich geregelt. Die wichtigste Regelung zur Nachtruhe findet sich in der "Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm", auch TA-Lärm genannt. Diese Verwaltungsvorschrift betrifft unmittelbar den Lärm von gewerblichen Anlagen. Sie wird von den Gerichten aber oft als Anhaltspunkt für die Beurteilung anderer Lärmarten herangezogen. Nach dieser Vorschrift ist zwischen 22:00 und 6:00 Uhr Nachtruhe einzuhalten. Weitergehende Ruhezeiten finden sich in den Immissionsschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer oder in den Gemeindesatzungen. So endet die nächtliche Ruhezeit mancherorts erst um 7:00 Uhr morgens oder es gilt eine zusätzliche Mittagsruhe, diese liegt häufig in der Zeit zwischen 13:00 und 15:00 Uhr.

Festzuhalten ist, dass es keine eindeutige gesetzliche Regelung zu den Ruhezeiten gibt. Zur Sicherung des Hausfriedens sollten deshalb allgemein verbindliche Ruhezeiten mit einer gleichzeitigen Angabe der Tätigkeiten, die innerhalb der Ruhezeiten untersagt sind, vereinbart werden. Ein Formulierungsbeispiel finden sie unter "Die Hausordnung, was darf der Vermieter bestimmen?"