Mietwohnung gewerblich nutzen: Infos für Mieter und Vermieter

Immer mehr Mieter nutzen ihre Mietwohnung als Arbeitsplatz. Tun sie es stillschweigend, droht Ärger seitens des Vermieters, denn die Wohnung wurde zu Wohnzwecken vermietet. Mieter können Unstimmigkeiten von vornherein aus dem Weg räumen und Vermieter sind dazu gehalten, bereits bei Vertragsschließung dieses Thema anzusprechen.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Wer eine Wohnung neu mietet und dabei im Hinterkopf hat, dass er den Wohnraum beruflich nutzt, sollte diesen Aspekt frühzeitig mit dem Vermieter klären. Wie auf haufe.de zu lesen ist, muss ein Vermieter grundsätzlich zustimmen, wenn eine gewerbliche Nutzung vorgesehen wird. Unter dem Begriff „gewerblich“ fallen in diesem Zusammenhang sämtliche berufliche Tätigkeiten. Es spielt keine Rolle, ob die Tätigkeit steuerlich als gewerblich, freiberuflich oder selbstständig eingestuft wird. Auch arbeiten als Angestellter im Homeoffice ist einer gewerblichen Nutzung gleichzusetzen. Eine Wohnung als Geschäftsadresse anzugeben reicht aus Sicht der Gerichte bereits aus, um eine Wohnung als gewerblich genutzt einzustufen.

Mietvertrag entsprechend gestalten

Steht im Mietvertrag lediglich, dass die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird, muss der Vermieter stets der beruflichen oder gewerblichen Nutzung zustimmen. Auch wenn die Tätigkeiten in der Garage oder einem Kellerraum ausgeführt werden, müssen Mieter die entsprechende Erlaubnis einholen. Mieter sollten in ihren Mietvertrag bei Bedarf die geplante Nutzung zu beruflichen Zwecken eintragen lassen.

Ausnahme von der Erlaubnisregel

Ein Vermieter muss nicht um Erlaubnis gefragt werden, wenn von der beruflichen/gewerblichen Tätigkeit keinerlei Außenwirkung ausgeht. Das bedeutet, dass auch kein Firmenschild an der Tür oder dem Briefkasten hängen darf. Auch dürfen Nachbarn nicht gestört werden und die Wohnräume dürfen durch die gewerbliche Nutzung nicht übermäßig stark abgenutzt werden.

Mit offenen Karten spielen: Welche Tätigkeit ist geplant?

Mieter machen sich das Leben leichter, wenn sie den Vermieter explizit über die geplanten Aktivitäten in der Wohnung aufklären. Nutzen sie ihre Wohnung vertragswidrig, droht nach Auskunft des Rechtsanwalts Ferner auf ferner-alsdorf.de die Kündigung.

Doch solange der Wohncharakter der Wohnung nicht verlorengeht und andere Mieter und Außenstehende nicht beeinträchtigt werden, wird der Vermieter mit großer Wahrscheinlichkeit zustimmen. Gerichtsurteile dazu zeigen, dass Vermieter regelmäßig zustimmen (müssen), wenn es sich beispielsweise um typische Büroarbeit ohne Publikumsverkehr handelt. Wer als Journalist zuhause schreibt oder Buchführungsaufträge im Homeoffice erledigt braucht keine Sorge wegen eines Verbots haben. Diese Tätigkeiten sind aus Sicht des Gesetzgebers duldungspflichtig, der Vermieter kann sie also nicht verbieten.

Publikumsverkehr nur in Absprache erlaubt

Grundsätzlich darf von einer duldungspflichtigen gewerblichen Tätigkeit keine Außenwirkung ausgehen. Doch anders sieht es mit erlaubnispflichtigen Tätigkeiten aus. Prinzipiell gilt, dass Vermieter und Mieter individuelle Regelungen miteinander treffen dürfen. Je nach Wohnsituation und Tätigkeit können diese ganz unterschiedlich ausfallen. Ein paar Beispiele sollen als Anregung dienen, wie Mieter und Vermieter damit umgehen können:

 

Architektenbüro
Ein Architekt nutzt einen Raum der Zwei-Zimmer-Wohnung als Büro und empfängt gelegentlich Besuch von Kunden. Damit diese nicht in seinem Schlaf-Wohnraum auf ihn warten müssen, bittet er den Vermieter darum, einen kleinen Wartebereich im Hausflur einrichten zu dürfen.

besprechung mit architektinArchitekten müssen ihre Kunden treffen, mit Publikumsverkehr ist also zu rechnen. Gewähren Vermieter die Erlaubnis, sollten sie darüber nachdenken mit den anderen Mietparteien zu sprechen. Bild: pixabay.com © eukalyptus (CCO Creative Commons)

Versandhandel
Eine Studentin bessert sich ihr Bafög mit einem Online-Vertrieb von Spielwaren auf. Sie möchte den Versand in ihrem Keller vorbereiten und mietet einen zweiten Kellerraum dazu an. Der Paketservice kommt regelmäßig zur Abholung vorbei. Die Mieterin installiert in Absprache mit dem Vermieter eine Funkklingel, die gleichzeitig in ihrer Wohnung und im Kellerraum einen Signalton abgibt.

Fahrrad-Reparatur
Ein handwerklich begabter Mieter möchte nebenberuflich Reparaturleistungen für Fahrräder anbieten und zu diesem Zweck einen Kellerraum nutzen. Der Vermieter lehnt den Wunsch ab, weil die Geräuschbelästigung der anderen Mieter zu hoch ist. Alternativ schlägt er ihm die Nutzung einer abseits gelegenen Garage mit Stromanschluss vor. Er darf ein Schild an der Straße anbringen, das zu der Werkstatt-Garage weist.

Einrichtungen in der Wohnung und auf Gemeinschaftsflächen

Ein Homeoffice für duldungspflichtige Tätigkeiten dürfen Mieter selbstverständlich nach ihrer eigenen Vorstellung einrichten. Handelt es sich dabei um einen abgeschlossenen Raum, wird dieser steuerlich abzugsfähig. Eine Grundvoraussetzung dabei ist aber, dass die Nutzung des Raums tatsächlich beruflich/gewerblich erfolgt. Eine private Nutzung muss ausgeschlossen sein.

Aus diesem Grund ist es ratsam, sich explizit Büromöbel anzuschaffen, damit bei Kontrollen durch das Finanzamt kein Zweifel über die Nutzung des Raums aufkommt. Bei wohnen.de gibt es eine Auswahl verschiedener Büromöbel, die teilweise wohnlichen Charakter haben. Oberflächen aus Holz oder mit Holzdekor, geschlossene Aktenschränke aus Vollholz, Regale in moderner Optik bieten Platz für Papiere und Akten, sehen aber nicht zu stark nach Büromöbeln aus. Tipp: In kleinen Büros kommt ein Schreibtisch mit Glasplatte gut zur Geltung, ohne massiv zu wirken.

Falls Gemeinschaftsflächen oder Flächen außerhalb der eigenen Wohnung genutzt werden, kommen auch andere Mieter damit in Berührung. Deshalb sollten Mieter und Vermieter stets dafür sorgen, dass kein Unmut in der Mieterschaft aufkommt. Das gelingt zum Beispiel durch eine Mieterversammlung oder in kleineren Mietshäusern mit wenigen Mietparteien durch das persönliche Gespräch.

grosse wohnanlageIn großen Wohnanlagen ist auf Gemeinschaftsfluren in der Regel kein Platz für zusätzliches Mobiliar. Die Rettungs- und Fluchtwege würden versperrt werden. Bild: pixabay.com © 889520 (CCO Creative Commons)

Tipp: Gehört dem Vermieter nicht das gesamte Mietshaus, sondern er ist Teil einer Eigentümergemeinschaft, benötigt er die Zustimmung der übrigen Eigentümer. Das Thema sollte auf der Eigentümerversammlung als Tagesordnungspunkt zur Abstimmung kommen.

Flucht- und Rettungswege frei halten, Gemeinschaftsflächen nicht ungefragt belegen

Falls es im Zusammenhang mit der geschäftlichen Tätigkeit zu einer Mitnutzung von Gemeinschaftsflächen kommt, müssen die Fluchtwege freigehalten werden. Platziert ein Mieter beispielsweise vor der Tür ein paar Stühle für seine Kunden, dürfen die Fluchtwege dadurch nicht beeinträchtigt werden. Gleiches gilt für Gemeinschaftsflächen außerhalb des Hauses auf dem Grundstück. Die gewerbliche Nutzung von Außengebäuden darf die anderen Mieter nicht beeinträchtigen.

Neben der Belegung von Gemeinschaftsflächen mit betrieblichen Gegenständen stellen Lärmbelästigung oder ein steter Zustrom von Kunden Probleme dar, die häufig zu Ärger in der Hausgemeinschaft führen. Mieter, die mit Erlaubnis des Vermieters ihrer gewerblichen Tätigkeit nachgehen, sollten dafür sorgen, dass sie die anderen Mieter nicht belästigen oder durch ihren Job über Gebühr strapazieren. Andernfalls droht die Rücknahme der Erlaubnis durch den Vermieter.

Fazit: Offen kommunizieren, Details absprechen und umsichtig handeln

Der Frieden in der Hausgemeinschaft bleibt gewahrt, wenn gewerbliche Tätigkeiten keine negativen Konsequenzen für die anderen Mietparteien haben. Dieser Aspekt sollte unbedingt berücksichtigt werden, um langfristig gut zusammenleben zu können. Mietern ist zu raten, dass sie sich frühzeitig mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, wenn sie die berufliche Nutzung ihrer Wohnung planen. Vermieter können bereits beim Bewerbungsgespräch um die Wohnung den Punkt der gewerblichen Nutzung ansprechen, um bei Bedarf bereits im Vorfeld die möglichen Konsequenzen zu besprechen.

 

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