Sorgfaltspflicht – was müssen Makler, Vermieter und Mieter beim Mietverhältnis beachten?

In einem Mietverhältnis müssen alle Parteien verschiedenen Pflichten nachkommen, haben aber auch gewisse Rechte. Eine wichtige Pflicht, die sowohl Vermieter, als auch Mieter und Makler haben, ist die Sorgfaltspflicht. So müssen Vermieter beispielsweise Mängel an den Makler kommunizieren, aber auch die Mieter müssen später Mängel melden, für die sie unter Umständen verantwortlich sind. Wie genau sich die Sorgfaltspflicht sowie andere Pflichten im Mietverhältnis gerade für den Mieter äußern, zeigt dieser Artikel.

 

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1. Mängel melden
Es gibt häufig zwei Kategorien von Mietern. Zum einen diejenigen, die sich bei jedem kleinen Problem melden und über ihr Recht auf eine mängelfreie Wohnung vergessen, dass zwar vieles, aber längst nicht alles in den Einsatzbereich des Vermieters fällt. Zum anderen aber auch diejenigen, die Mängel aus Nachlässigkeit, Versäumnis oder schlicht Unlust nicht melden – und damit schnell eine Pflichtverletzung begehen.
Denn: Dem Mieter obliegt es, alle Mängel zeitnah an den Vermieter zu melden, die sogenannte Anzeigepflicht. Unterlässt er dies, kann der Vermieter bei (Folge-)Schäden, die vielleicht daraus entstehen, vollen Schadenersatz verlangen.

Beispiel: in einem Zimmer, das der Mieter sowieso kaum nutzt, funktioniert die Heizungsanlage nicht. Aufgrund dessen kommt es in dem Zimmer zu einem Schimmelbefall. Dann kann der Vermieter die Kosten für die Schimmelentfernung auf den Mieter umlegen, weil dieser es versäumte, die nichtfunktionierende Heizung zu melden.

2. Der Makler
Der Mieter möchte sich umorientieren – und beauftragt dazu einen Makler. Ein ganz normaler Vorgang, der einen aber gleichzeitig in ein ganzes Paket von Pflichten einbindet. Auch wenn man nur einen Such- und keinen Verkaufs-Auftrag erteilt hat. Die wichtigste Pflicht: Kommt der neue Mietvertrag tatsächlich nur deshalb zustande, weil der Makler seiner Arbeit nachgegangen ist, gibt es keine Ausreden, dann muss ihm das vereinbarte Honorar bezahlt werden. Dazu gilt auch eine Art Monopol, falls ein sogenannter Alleinvertrag abschlossen wurde – eine häufige Form des Maklervertrags. Wer dann einen Makler auf die Suche nach neuen Räumlichkeiten geschickt hat, darf nicht noch zeitgleich einen zweiten beauftragen, um seine Chancen zu erhöhen.

Beispiel: Ein Mieter beauftragt einen Makler, nach einer neuen Wohnung zu suchen. Unterdessen sucht ersterer aber auch auf eigene Faust und findet so auch eine Wohnung. Nur in diesem Fall bleibt der Makler auf seinen Kosten sitzen.

3. Die Heizpflicht auf Umwegen
Es gibt einen festen Zeitraum im deutschen Mietrecht und zwar die „Heizperiode“, also von mindestens 1. Oktober bis zum 30. April. Normalerweise spricht man hier von einer Heizpflicht des Mieters. Der Mieter ist also beispielsweise nicht verpflichtet, während des winterlichen Ski-Urlaubs die Heizung aufgedreht zu lassen. Aber er hat eine pauschale Sorgfaltspflicht der Wohnung gegenüber, aus der sich wiederum eine Art Heizpflicht herleitet. Im Klartext: durch sein Verhalten darf es nicht zu Schäden kommen – etwa durch Nichtbeheizung entstehender Schimmel oder gar eingefrorene und dadurch womöglich geplatzte Leitungen. Und verletzt man diese Pflicht grob, steht dem Vermieter auch das Recht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu – samt Kostenerstattung.

Ferner gibt es in diesem Punkt noch einen Passus, der für Mehrfamilienhäuser gilt. Steht darin eine Wohnung leer und wird nicht beheizt, zieht die Kälte naturgemäß über die Wände, Böden und Decken in die anliegenden Wohnungen. Und auch wenn deren Bewohner deswegen mehr heizen müssen und höhere Ausgaben haben, dürfen sie diese Kosten nicht von der Mietzahlung abziehen.

Beispiel: Obwohl scharfer Frost herrscht, dreht der Mieter freitags die Heizung runter, bevor er das Wochenende über die Stadt verlässt. Dadurch friert das Wasser zum Außenhahn auf seinem Balkon ein und das Rohr platzt. Als es sonntags taut, strömt das Wasser unkontrolliert und durchnässt die Wand. Der Mieter ist nun in der Pflicht, die Reparatur- und Folgekosten dem Vermieter zu erstatten.

4. Sonstige Kosten
Um das, was in den Abrechnungen unter „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt wird, gab es schon unzählige Rechtsstreits. Vieles darf vom Vermieter nicht umgelegt werden. Allerdings bei einem Punkt ist es klipp und klar: Die Überprüfung der Elektrik. Entscheidet sich der Vermieter aus irgendeinem Grund dafür, die Elektroanlage fachmännisch inspizieren zu lassen, darf er die Kosten dafür unter „Sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegen – und der wiederum hat die Pflicht, diese auch zu bezahlen.

5. Die Pflicht zum Mülltrennen
In ganz Deutschland existieren Systeme zur Mülltrennung. Gelbe Tonne oder Sack, schwarze Restmülltonne, braune Biotonne. Und hier gilt: Diese Trenneinrichtungen sind nicht nur Empfehlungen, sondern daraus leitet sich auch eine Trennungs- und Benutzungspflicht für die Mieter ab. Das gilt sowohl für den Fall, dass ein Mieter den Müll nicht trennt, woraufhin die Müllabfuhr die Tonne stehen lässt, wie für den Fall, dass durch das dauernde Falsch- bzw. Nichttrennen die Müllgebühren erhöht werden. Dazu gab es auch vor einigen Jahren eine bundesgerichtliche Entscheidung.

Beispiel: Ein Mieter wirft einfach allen Müll immer in die Restmülltonne, die pro Jahr nur wenige Male zusatzkostenfrei gelehrt wird. Dadurch muss die Tonne häufiger entleert werden, die Müllkosten für das Anwesen steigen. Die Kosten dürfen ihm auferlegt werden – sofern zweifelsfrei beweisen wurde, dass nur er dafür verantwortlich war.

6. Pflicht zur Anmeldung von Mitbewohnern
Es kommt täglich tausendfach vor: zwei Menschen verlieben sich, entscheiden sich, zusammenzuziehen. Und sehr oft wird daraus eine Verletzung der Mieterpflichten. Als solcher ist man nämlich dafür verantwortlich, den Vermieter vor dem Einzug eines Mitbewohners nicht nur in Kenntnis zu setzen, sondern seine Erlaubnis einzuholen. Ausnahmen gibt es nur für enge Verwandte. Nimmt man indes den Partner (oder irgendjemand anderen) dauerhaft in seiner Mietwohnung auf, ohne die Erlaubnis, hat der Vermieter wiederum das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.

Beispiel: Der Mieter nimmt seine Schwester bei sich auf, nachdem diese sich von ihrem Partner getrennt hat. Dies kann erlaubnisfrei geschehen, weil es sich um eine enge Angehörige handelt. Wäre die Schwester jedoch „nur“ eine gute Freundin, müsste der Vermieter vorher gefragt werden, sobald daraus eine „dauerhafte“, sprich länger als sechs- bis achtwöchige Unterbringung wird.

Fazit
Mieter haben auch Pflichten, die weit über das pünktliche Zahlen der Miete hinausgehen. Grundlage ist jedoch immer die Tatsache, dass es sich um fremdes Eigentum handelt, für welches man zwar Miete bezahlt, dennoch in der Pflicht ist, es im Sinne des Besitzers zu behalten. Und auch hier gilt: Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

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