Sie fahren in Urlaub? Kein Problem! Einige Dinge sollten sie als Mieter jedoch beachten, sonst könnte es ein böses Erwachen bei ihrer Rückkehr geben. Denn neben der Pflicht pünktlich die Miete zu zahlen, wartet noch eine Reihe zusätzlicher Nebenpflichten auf sie.
Eine der wichtigsten Pflichten nennt sich Obhutspflicht. Der Mieter muss im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs alles ihm Zumutbare tun, um die Wohnung gegen Schäden zu sichern, bzw. er muss alles unterlassen, was solche Schäden verursachen könnte, dies gilt selbstverständlich auch während ihrer Abwesenheit.
Mein Urlaub geht den Vermieter nichts an
Hier denken viele Mieter falsch. Schon 1970 befand der Bundesgerichtshof, dass ein Mieter seinen Vermieter darüber zu informieren hat, wer in seiner Abwesenheit einen Ersatzschlüssel zu Wohnung besitzt (BGH, VIII ZR 164/70).
Bei längerer Abwesenheit sollte der Mieter sicherstellen, dass im Notfall ein Zugang zur Wohnung möglich ist, etwa über eine Vertrauensperson mit Schlüssel. Sonst kann es ihnen passieren, dass in einem Notfall die Wohnung zwangsgeöffnet wird und sich der Vermieter den Schaden von ihnen bezahlen lässt.
Herrlich, drei Wochen keine Treppenhausreinigung!
So geht es leider nicht. Sind sie als Mieter für die Treppenhausreinigung, das Laub fegen oder den Winterdienst alleine oder auch im Wechsel mit ihren Nachbarn zuständig, müssen sie während ihrer Abwesenheit für Ersatz sorgen. Das kann der Nachbar, eine eigens beauftrage Firma oder auch eine gute Freundin sein. Es ist in der Regel nicht der Eigentümer, der die fehlende Treppenhausreinigung bemerkt. Es sind ihre Nachbarn, die wir als Hausverwaltung schnell mit einer Beschwerde am Telefon haben.
Sicherungen, Wasserleitungen, Spül- und Waschmaschine
Nein, der Vermieter kann nicht von ihnen verlangen alle Sicherungen auszuschalten, die Wasserleitungen leer laufen zu lassen und den Haupthahn zuzudrehen. Problematischer wird es jedoch bei den Zuleitungen zu Spül- und Waschmaschinen. Kommt es hier während ihrer Abwesenheit zu einem Wasserschaden haben sie schlechte Karten.
Kommt es während der Abwesenheit Ihres Mieters zu einem Wasserschaden, weil der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter Druck gehalten wurde und so das Wasser bei einem Schlauchdefekt ungehindert raus laufen konnte, handelt der Wohnungsinhaber grob fahrlässig. Mit der Folge, dass der Vermieter Schadenersatz verlangen kann (OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.1995 – 2 U 135/95, NJWE-MietR 1996, S. 194).
Ausreichend heizen und regelmäßig lüften
Geht es in den Winterurlaub, sollten sie die Heizung nicht komplett ausschalten. Sie sind in der Winterzeit verpflichtet, die Wohnung ausreichend zu heizen – auch wenn sie nicht da sind (BGH - VIII ZR 173/66).
Das heißt natürlich nicht, dass auch in ihrer Abwesenheit eine Wohlfühltemperatur von 21 Grad vorherrschen muss. Sie müssen die Wohnung soweit heizen, dass keine Frostschäden an den Wasserleitungen entstehen oder sich der Schimmel fröhlich ausbreitet. Sind sie hier geizig und es kommt zu Schäden, die nachweisbar durch ihr mangelndes Heizverhalten verursacht wurden, müssen sie dafür gerade stehen.
Sind sie länger unterwegs, sollten sie auch an die regelmäßige Durchlüftung denken. Kommen sie nach ihrem Sabbatical-Jahr in eine verschimmelte Wohnung, können sie hierfür nicht ihren Vermieter zur Kasse bitten oder die Miete mindern.
Ein Freund, ein guter Freund
Es geht doch nichts über gute Freunde oder hilfreiche Nachbarn, die während der Abwesenheit nach dem Rechten sehen. Ein paar Dinge sollten sie allerdings beachten! Quartiert sich der Freund oder die Freundin während ihrer Abwesenheit in ihrer Wohnung ein, kann ihr Vermieter dazu nicht „Nein“ sagen.
Bewohnt eine Vertrauensperson die Wohnung nur vorübergehend unentgeltlich, ist dies regelmäßig ohne Zustimmung des Vermieters zulässig. Aus praktischen Gründen kann eine Information des Vermieters sinnvoll sein, insbesondere wenn diese Person im Notfall Ansprechpartner sein soll, zugleich weiß er, an wen er sich im Falle eines Falles zu wenden hat.
Und was ist, wenn während der Abwesenheit Freund oder Nachbar einen Schaden verursachen?
Ein Missgeschick kann immer passieren. Die Freundin stößt die teure Blumenvase vom Sideboard, der Nachbar beschädigt beim Blumengießen versehentlich das Waschbecken im Bad.
Grundsätzlich gilt: Wer einem anderen schuldhaft einen Schaden zufügt, muss dafür einstehen. Bei Hilfsdiensten unter Freunden, Nachbarn oder Verwandten liegt allerdings oft eine sogenannte Gefälligkeit vor. Das ist etwa der Fall, wenn jemand während des Urlaubs nach der Wohnung sieht, Pflanzen gießt oder vorübergehend in der Wohnung wohnt, um nach dem Rechten zu schauen.
Gerade bei solchen Gefälligkeiten ist die Rechtslage nicht immer ganz einfach. In der Rechtsprechung wird teilweise angenommen, dass die Beteiligten stillschweigend vereinbaren, dass der Helfende nicht schon wegen jeder einfachen Fahrlässigkeit haften soll. Ein solcher stillschweigender Haftungsausschluss greift aber nicht automatisch in jedem Fall, sondern hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kommt ein Haftungsausschluss ohnehin nicht in Betracht.
Und was ist mit der Haftpflichtversicherung des Schadenverursachers?
Auch versicherungsrechtlich kann es kompliziert werden. Private Haftpflichtversicherungen prüfen bei Gefälligkeitsschäden regelmäßig sehr genau, ob überhaupt eine gesetzliche Haftung besteht. Wird im Einzelfall ein stillschweigender Haftungsausschluss angenommen, kann die Versicherung argumentieren, dass es bereits an einer ersatzpflichtigen Haftung des Schadenverursachers fehlt. Dann wird der Schaden unter Umständen nicht übernommen.
Deshalb sollte man nach einem solchen Vorfall zunächst in Ruhe klären, wie der Schaden reguliert werden soll. Oft hilft bereits ein offenes Gespräch mit dem Freund oder Nachbarn, der den Schaden verursacht hat. Besteht eine private Haftpflichtversicherung, kann der Schaden dort gemeldet und geprüft werden. Manche Versicherungsverträge decken Gefälligkeitsschäden ausdrücklich oder zumindest in bestimmten Konstellationen ab.
Besteht keine private Haftpflichtversicherung oder lehnt der Versicherer eine Regulierung ab, bleibt es bei Gefälligkeitsschäden häufig bei einer schwierigen Einzelfallprüfung. Deshalb ist es nicht ausgeschlossen, dass der Geschädigte auf dem Schaden sitzen bleibt. Ebenso möglich ist aber auch, dass der Verursacher den Schaden freiwillig selbst ersetzt.
Haben Sie einen solchen Gefälligkeitsschaden verursacht und verfügen Sie über eine private Haftpflichtversicherung, sollten Sie den Vorfall dort möglichst zeitnah melden. Die Versicherung prüft dann, ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht.
Prüfen sie ihre Versicherungsbedingungen
Viele Versicherer schließen inzwischen Gefälligkeitsschäden mit ein. Wenn der Schadensverursacher eine solche private Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat, reguliert diese also den Schaden. Damit wäre der Fall erledigt. Noch besser ist eine private Haftpflichtversicherung mit Ausfalldeckung, auch Forderungsausfalldeckung genannt, Falls ihnen eine andere Person einen Schaden (Personen- oder Sachschaden) zufügt und der Schadensverursacher kein Geld und keine Privathaftpflichtversicherung besitzt übernimmt die Ausfalldeckung der eigenen Privathaftpflichtversicherung die Kosten.
Sie denken: "Wer ist denn so leichtsinnig und hat keine Haftpflichtversicherung"? Aus unserer Verwalterpraxis kann ich bestätigen: VIELE MIETER haben weder eine Haftpflicht- noch Hausratversicherung, sie können vom Vermieter auch nicht gefordert werden.
Apropos Versicherung: Gehen sie länger auf Reisen, sollten sie ihre Hausratversicherung informieren. Viele Hausratversicherungen sehen ab einer längeren unbewohnten oder unbeaufsichtigten Zeitspanne – häufig ab 60 Tagen – Anzeigeobliegenheiten vor. Maßgeblich sind die konkreten Versicherungsbedingungen.
Ein halbes Jahr weg, da muss doch was mit den Betriebskosten gehen
Nein, werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt, ändert auch ihre Abwesenheit nichts an der Kostentragungspflicht. Die gilt auch, wenn einzelne Betriebskostenarten nach der Personenzahl berechnet werden, sie sind ja nicht ausgezogen. Allenfalls werden die verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser etc.) bei längerer Abwesenheit sinken.
Den Urlaub durch Airbnb finanzieren
Da sprechen sie besser vorab mit ihrem Vermieter. Wer die Absicht hat, seine Mietwohnung an Gäste gegen Entgelt tageweise zu vermieten, sollte sich hier unbedingt die Zustimmung seines Vermieters holen. Auch eine schon vorhandene einfache Erlaubnis zur Untervermietung reicht da nicht. Im schlimmsten Fall ist das ein Kündigungsgrund für den Vermieter, wie der BGH ausführte.
