Umbauten in der Mietwohnung, wann droht Ärger mit dem Vermieter?

Die gesetzliche Regelung ist einfach: Der Mieter muss die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Normale Abnutzungen in der Mietwohnung gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB). Anders sieht die Rechtslage jedoch dann aus, wenn ein Mieter an der Wohnung selbst Veränderungen vorgenommen hat. Dabei ist zunächst die Unterscheidung zwischen Einrichtungen und An- oder Umbauten wichtig.

 

Einrichtungen in der Mietwohnung

Ein neuer Fußboden wird verlegtUm Ärger zu vermeiden, sollten An- und Umbauten mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Einrichtungen können ohne großen Aufwand entfernt werden - sie greifen nicht in die bauliche Substanz der Mietsache ein. Der Mieter hat das Recht und die Pflicht, seine Einrichtungen bei Ende des Mietvertrags aus der Wohnung zu entfernen (Beispiele: Antennen, Rollläden, Türverkleidungen).

 

Anbauten oder Umbauten in der Mietwohnung

An- und Umbauten dagegen stellen bauliche Veränderungen dar. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Wesen der Wohnung selbst verändern und schwer wieder zu beseitigen sind. Beispiele hierfür sind die Errichtung von neuen Wänden, die Verfliesung von Wänden oder Böden oder Mauerdurchbrüche. Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter, der einen Um- oder Anbau vornehmen will, dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen muss – das ergibt sich schon unmittelbar aus dem Recht des Eigentums.

 

Barrierefreiheit - hier kann der Vermieter nicht Nein sagen

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat (554a BGB).

 

Rückbau von An- oder Umbauten

Weil der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung im ursprünglichen Zustand wieder zurückzugeben, muss dieser die An- oder Umbauten entfernen – auf eigene Kosten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss er Schadensersatz leisten, dessen Höhe sich nach den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung und eventuell eingetretenen Werteinbußen bemisst.

Aber auch bei Umbauten, die mit Zustimmung des Vermieters erfolgten, kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Verpflichtung des Mieters zum Rückbau ergeben. Denn die Zustimmung des Vermieters bezieht sich grundsätzlich nur auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses – dies gilt im Wesentlichen auch dann, wenn der Umbau selbst auf Dauer angelegt ist. Eine einheitliche Rechtsprechung zu dieser Thematik ist aber nicht gegeben. Eine Rückbauverpflichtung für den Mieter entfällt selbstverständlich dann, wenn dieser vertraglich zu einer bestimmten Baumaßnahme verpflichtet war.

 

 

Bei eigenmächtigen An- und Umbauten kann die Kündigung drohen

In besonderen Ausnahmefällen kann ein eigenmächtiger Um- oder Anbau durch den Mieter auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So sprach das Landgericht Berlin einem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren eingebaut und diese innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist nicht entfernt hatte (Urteil vom 24. September 2004, LG Berlin 63 S 199/04).

Wenn Umbauten des Mieters den Wert der Wohnung gesteigert haben – und gleichzeitig erforderlich waren! - und der Vermieter diese übernimmt, kann für den Mieter ein Entschädigungsrecht bestehen, dessen Höhe sich allerdings nicht nach den für den Mieter entstandenen Kosten, sondern der Steigerung des Mietwerts berechnet. Und dieser ist erst dann bezifferbar, wenn die Wohnung tatsächlich – zu einem höheren Mietzins – weitervermietet wird.

Im Einzelnen sind die gesetzlichen Bestimmungen und richterlichen Urteile genauso unübersichtlich wie die Fallkonstellationen, die im wirklichen Leben auftreten können. Bevor sie zum Bohrer oder Stemmeisen greifen sollten sie deshalb überlegen, ob es nicht alternative Anbringunsgmöglichkeiten gibt.

 

Fazit

Wer sich als Mieter mit dem Gedanken trägt, seine Wohnung durch eine Veränderung zu verschönern, die in die Bausubstanz eingreift, sollte sich unbedingt dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Die Art des Umbaus sollte dabei möglichst eindeutig bestimmt werden. Insbesondere sollte in der Vereinbarung – die am besten schriftlich fixiert wird – festgelegt werden, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sache übernehmen muss oder nicht und ob eine Kostenerstattung erfolgt.

Übrigens: Ein Vermieter darf selbst finanzierte Wohnwertverbesserungen nicht mit in die Mieterhöhung einbeziehen.

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