Modernisierung klingt erst einmal gut. Ein älteres Haus soll energetisch verbessert werden, der Energieverbrauch soll sinken, die Technik soll moderner werden. Für Mieter bedeutet eine Modernisierung aber oft auch: Baustelle, Handwerker, Staub, Lärm – und später eine höhere Miete.
Deshalb verlangt das Gesetz, dass Vermieter eine Modernisierung rechtzeitig und verständlich ankündigen. Der Mieter soll nicht nur wissen, dass etwas passiert. Er soll auch einschätzen können, was passiert, wann es passiert und was es finanziell bedeutet.
Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2025 zeigt sehr schön, wie wichtig dabei ein Punkt ist, der in der Praxis leicht unterschätzt wird: die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Der BGH hat in dem Verfahren nicht abschließend entschieden, wie detailliert die Modernisierungsankündigung im konkreten Fall hätte sein müssen. Praxisrelevant ist vor allem der prozessuale Teil: Wenn ein Gericht eine Modernisierungsankündigung aus mehreren selbständigen Gründen für unzureichend hält, muss eine Berufung jeden dieser Gründe angreifen. Wird ein tragender Punkt vergessen, kann die Berufung unzulässig sein.
Der Fall: Energetische Modernisierung eines Mehrparteienhauses
Die Vermieterin wollte ein Mehrparteienhaus energetisch modernisieren. Das Gebäude aus dem Jahr 1975 sollte an den Standard eines „KfW 70 EE-Wohnhauses“ angepasst werden.
👉 Welche Maßnahmen rechtlich überhaupt als Modernisierung gelten, lesen Sie im Grundlagenbeitrag: Die Wohnungsmodernisierung nach § 555b BGB.
Den Mietern wurde im März 2023 schriftlich angekündigt, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant waren. Die Vermieterin teilte außerdem den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Arbeiten mit. Auch die spätere Mieterhöhung wurde genannt: Die monatliche Nettokaltmiete sollte sich von bisher 661 Euro auf voraussichtlich 868 Euro erhöhen.
Bei den Betriebskosten blieb die Ankündigung dagegen knapp. In der Mitteilung hieß es sinngemäß, durch die Modernisierungsmaßnahmen würden „höhere Energiekosten“ infolge von Preissteigerungen „eingespart“.
Später, mit Schreiben vom 1. März 2024, ergänzte die Vermieterin weitere Angaben. Danach sollten die voraussichtlichen Betriebskosten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser etwa 100 Euro pro Jahr und für Heizkosten etwa 310 Euro pro Jahr betragen. Die übrigen Betriebskosten sollten von den Maßnahmen unberührt bleiben.
Warum die Mieter nicht einfach dulden wollten
Die Mieter verweigerten die Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Die Vermieterin verlangte daraufhin im Wege der Widerklage, dass die Mieter die Arbeiten dulden und den Handwerkern nach vorheriger Ankündigung Zugang gewähren.
Das Amtsgericht gab der Vermieterin nicht recht. Es meinte, der Duldungsanspruch sei noch nicht fällig, weil die Modernisierungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß angekündigt worden seien.
Wichtig ist: Das Amtsgericht stützte seine Entscheidung auf zwei selbständige Gründe.
- Die Vermieterin habe nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert.
- Die Vermieterin habe nicht ausreichend über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert.
Das klingt zunächst nach einem normalen Streit über den Inhalt einer Modernisierungsankündigung. Für den späteren Prozess war diese Zweiteilung aber entscheidend.
Der eigentliche BGH-Punkt: Die Berufung griff nur einen Grund an
Die Vermieterin legte gegen das Urteil Berufung ein. In der Berufungsbegründung setzte sie sich aber nur mit einem Punkt auseinander: Sie erklärte, warum sie die Mieter ihrer Ansicht nach ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert hatte.
Zu dem zweiten Grund des Amtsgerichts – den fehlenden oder unzureichenden Angaben zu den künftigen Betriebskosten – sagte die Berufungsbegründung dagegen nichts.
Das amtsgerichtliche Urteil stand auf zwei selbständigen Begründungen. Die Berufung griff aber nur eine dieser Begründungslinien an. Die andere blieb unangetastet. Damit konnte die Berufung das Urteil nicht vollständig zu Fall bringen.
Was der BGH daraus gemacht hat
Während des Revisionsverfahrens kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Der eigentliche Streit über die Duldung der Modernisierung erledigte sich damit. Der Bundesgerichtshof musste also nicht mehr abschließend entscheiden, ob die Modernisierungsankündigung inhaltlich ausreichte.
Entscheiden musste der BGH aber noch über die Kosten des Rechtsstreits. Dafür prüfte er, wie der Prozess voraussichtlich ausgegangen wäre, wenn er sich nicht erledigt hätte.
Das Ergebnis: Die Vermieterin musste die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen.
Der Grund lag nicht darin, dass der BGH nun im Detail ausbuchstabiert hätte, welche Betriebskostenangaben im konkreten Fall zwingend erforderlich gewesen wären. Der Grund war prozessualer Natur: Das Landgericht hätte die Berufung der Vermieterin nach Auffassung des BGH bereits als unzulässig verwerfen müssen.
Eine Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht, allgemein zu erklären, warum man das erstinstanzliche Urteil für falsch hält. Und es reicht auch nicht, nur einen von mehreren selbständig tragenden Gründen anzugreifen.
Stützt ein Gericht seine Entscheidung auf mehrere voneinander unabhängige Gründe, muss die Berufung jeden dieser Gründe angreifen. Bleibt ein tragender Grund stehen, ist die Berufung unzulässig.
Warum das für Modernisierungsankündigungen trotzdem wichtig ist
Auch wenn der BGH den Fall nicht vollständig materiell-rechtlich entschieden hat, ist der Beschluss für Vermieter und Mieter praktisch wichtig. Denn er zeigt, welche Bedeutung die Angaben zu den künftigen Betriebskosten in einer Modernisierungsankündigung haben können.
Nach § 555c BGB muss der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss Angaben enthalten über:
| Pflichtangabe | Was damit gemeint ist |
|---|---|
| Art und Umfang der Modernisierung | Welche Arbeiten sollen in wesentlichen Zügen durchgeführt werden? |
| Beginn und Dauer | Wann sollen die Arbeiten starten und wie lange sollen sie voraussichtlich dauern? |
| Zu erwartende Mieterhöhung | Welcher Betrag soll nach Abschluss der Modernisierung voraussichtlich auf die Miete aufgeschlagen werden? |
| Voraussichtliche künftige Betriebskosten | Welche laufenden Kosten werden nach der Modernisierung voraussichtlich entstehen oder sich verändern? |
Gerade der letzte Punkt wird in der Praxis leicht übersehen. Viele Vermieter konzentrieren sich auf die spätere Modernisierungsmieterhöhung. Für Mieter ist aber die Gesamtbelastung entscheidend. Es macht einen Unterschied, ob nur die Nettokaltmiete steigt oder ob zusätzlich neue laufende Kosten entstehen.
„Die Energiekosten sinken“ ist keine saubere Betriebskostenprognose
Eine energetische Modernisierung kann Heizenergie einsparen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass alle laufenden Kosten sinken oder unverändert bleiben. Neue Technik kann neue Kosten auslösen, etwa für Wartung, Betriebsstrom, Messdienstleistungen oder Abrechnung.
Deshalb ist eine pauschale Aussage wie „Durch die Modernisierung werden Energiekosten eingespart“ für Mieter nur begrenzt hilfreich. Sie sagt noch nicht, welche Betriebskostenpositionen betroffen sind und mit welchen Beträgen ungefähr zu rechnen ist.
Ein Gebäude erhält eine neue Heizungsanlage. Die Heizenergie kann dadurch sinken. Gleichzeitig können aber Wartungskosten, Kosten für Betriebsstrom oder Kosten für neue Mess- und Abrechnungstechnik entstehen. Für den Mieter ist deshalb wichtig, ob die Betriebskosten nach der Maßnahme voraussichtlich steigen, sinken oder sich nur verschieben.
Müssen Vermieter die späteren Betriebskosten exakt berechnen?
Nein. Das Gesetz verlangt keine spätere Betriebskostenabrechnung im Voraus. Es geht um eine Prognose. Diese Prognose muss nicht centgenau eintreffen. Sie sollte aber so konkret sein, dass der Mieter die wirtschaftlichen Folgen der Modernisierung überschlägig einschätzen kann.
Vermieter sollten deshalb nicht nur allgemein von Einsparungen sprechen. Besser ist es, die betroffenen Kostenarten zu benennen und – soweit möglich – mit ungefähren Beträgen zu arbeiten. Ebenso hilfreich ist der Hinweis, welche Betriebskosten durch die Maßnahme voraussichtlich nicht berührt werden.
Praktischer Hinweis für Vermieter:
Wer in der Ankündigung schreibt, die übrigen Betriebskosten blieben voraussichtlich unverändert, sollte auch prüfen, ob das tatsächlich plausibel ist. Neue technische Anlagen können laufende Kosten verursachen, die vorher nicht angefallen sind.
👉 Wie detailliert eine Modernisierungsankündigung insgesamt sein muss, haben wir in einem eigenen Beitrag erläutert: Wie detailliert muss eine Modernisierungsankündigung sein?
Was Vermieter aus dem Beschluss lernen können
Für Vermieter hat der Beschluss zwei sehr praktische Botschaften.
Erstens: Die Modernisierungsankündigung sollte sorgfältig vorbereitet werden. Sie ist nicht nur eine Formalie. Eine ordnungsgemäße Ankündigung ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter die Duldung der Modernisierung verlangen kann.
Zweitens: Kommt es zum Prozess, muss die Berufungsbegründung exakt auf das Urteil zugeschnitten sein. Es genügt nicht, allgemein zu erklären, warum die Modernisierung sinnvoll oder rechtlich zulässig ist. Entscheidend ist, welche tragenden Gründe das Gericht genannt hat.
Das Gericht nennt mehrere Gründe, warum die Modernisierungsankündigung nicht reicht. In der Berufung wird aber nur einer dieser Gründe behandelt. Dann kann die Berufung scheitern, obwohl es zu den übrigen Punkten vielleicht gute Gegenargumente gegeben hätte.
👉 BGH stoppt Mieterhöhungstrick: Modernisierung oder Instandhaltung?
Was Mieter aus dem Beschluss lernen können
Für Mieter zeigt die Entscheidung: Eine Modernisierungsankündigung darf nicht nur aus Schlagworten bestehen. Mieter sollen die geplanten Arbeiten und die finanziellen Folgen verstehen können.
Wer eine Modernisierungsankündigung erhält, sollte deshalb nicht nur auf die angekündigte neue Nettokaltmiete achten. Wichtig sind auch die Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Fehlen solche Angaben vollständig oder bleiben sie sehr unbestimmt, kann dies ein Ansatzpunkt sein, die Ankündigung zu prüfen. Ob die Duldung tatsächlich verweigert werden darf, hängt aber immer vom Einzelfall ab.
Was diese BGH-Entscheidung nicht sagt
Der Beschluss sollte nicht überdehnt werden. Der BGH hat nicht entschieden, dass jede ungenaue Betriebskostenprognose automatisch jede Modernisierungsankündigung unwirksam macht.
Er hat auch nicht abschließend geklärt, welche Betriebskostenangaben in genau diesem Fall materiell-rechtlich ausreichend gewesen wären. Dafür war der Fall prozessual bereits anders gelagert: Der Rechtsstreit hatte sich erledigt, und der BGH entschied nur noch über die Kosten.
Die eigentliche Lehre lautet daher:
Die künftigen Betriebskosten gehören in die Modernisierungsankündigung. Und wenn ein Gericht gerade diesen Punkt als selbständigen Fehler der Ankündigung ansieht, muss eine Berufung sich auch genau damit auseinandersetzen.
Checkliste: Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung
- Welche Betriebskostenpositionen werden durch die Modernisierung voraussichtlich betroffen?
- Entstehen neue laufende Kosten, etwa für Wartung, Betriebsstrom oder Messdienstleistungen?
- Sind Einsparungen bei Heizkosten oder Warmwasser zu erwarten?
- Gibt es eine nachvollziehbare Schätzung in Euro?
- Wird erklärt, welche Betriebskosten voraussichtlich unverändert bleiben?
- Passt die Betriebskostenprognose zur angekündigten technischen Maßnahme?
- Ist die Ankündigung für einen durchschnittlichen Mieter verständlich?
FAQ zur Modernisierungsankündigung und den Betriebskosten
Muss der Vermieter die künftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung nennen?
Ja, wenn nach der Modernisierung eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, muss die Modernisierungsankündigung auch Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.
Reicht der Hinweis, dass Energie eingespart wird?
Ein allgemeiner Hinweis auf Energieeinsparungen ist riskant. Der Mieter soll die wirtschaftlichen Folgen der Modernisierung nachvollziehen können. Dafür sollte er erkennen können, welche Betriebskostenpositionen betroffen sind und welche Beträge ungefähr zu erwarten sind.
Müssen die Betriebskosten später exakt so eintreten wie angekündigt?
Nein. Es handelt sich um eine Prognose. Diese muss nicht centgenau eintreffen. Sie sollte aber nachvollziehbar, plausibel und ausreichend konkret sein.
Kann eine fehlerhafte Modernisierungsankündigung den Duldungsanspruch verhindern?
Ja. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung dafür, dass der Duldungsanspruch des Vermieters fällig wird. Fehlen wesentliche Angaben, kann der Mieter die Duldung unter Umständen verweigern, bis eine ordnungsgemäße Ankündigung vorliegt.
Warum war die Berufung der Vermieterin im BGH-Fall problematisch?
Das Amtsgericht hatte seine Entscheidung auf zwei selbständige Gründe gestützt: unzureichende Angaben zu Art und Umfang der Modernisierung und fehlende Angaben zu den künftigen Betriebskosten. Die Berufung griff aber nur den ersten Punkt an. Den Betriebskostenpunkt ließ sie unbehandelt. Nach Auffassung des BGH hätte die Berufung deshalb als unzulässig verworfen werden müssen.
Fazit
Der BGH-Beschluss ist kein lautes Grundsatzurteil zur energetischen Modernisierung. Er ist eher eine sehr praktische Mahnung: Modernisierungsankündigungen müssen wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Dazu gehören auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Für Vermieter bedeutet das: Nicht nur die geplanten Baumaßnahmen und die spätere Mieterhöhung sauber darstellen, sondern auch die laufenden Kosten nach der Modernisierung mitdenken.
Für Mieter bedeutet es: Bei einer Modernisierungsankündigung lohnt sich der Blick auf die Betriebskosten. Denn die Frage lautet nicht nur: „Wird die Wohnung moderner?“ Sondern auch: „Was kostet mich die Wohnung danach insgesamt?“
Quelle: BGH, Beschluss vom 18. November 2025 – VIII ZR 174/25
