Sie haben in den letzten Jahren in Ihre Mietwohnung investiert – ein neues Bad, eine moderne Elektroinstallation oder hochwertiger Bodenbelag. Nun steht eine Neuvermietung an. Doch wie viel Miete dürfen Sie verlangen? Greift die Mietpreisbremse trotz der Modernisierungen? Und wie genau berechnet sich die zulässige Mieterhöhung? Dieser Artikel erklärt, welche Regeln laut § 556e Abs. 2 BGB gelten und wie Sie als Vermieter rechtssicher handeln.
Neuvermietung und Modernisierung, so rechnet der Vermieter richtig Bild Marco2811 bei stock.adobe.com
1. Die 3-Jahres-Grenze für Modernisierungen
Nur Modernisierungen der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung dürfen berücksichtigt werden. Ältere Maßnahmen (z. B. eine Badsanierung von vor fünf Jahren) rechtfertigen keine zusätzliche Mieterhöhung. Das bedeutet, dass Vermieter gut planen müssen, wenn sie eine Modernisierung mit einer höheren Miete verbinden wollen.
2. Modernisierung ≠ Instandhaltung
Nur echte Modernisierungen (die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen) zählen. Normale Reparaturen oder Instandhaltungen (z. B. ein kaputtes Waschbecken ersetzen) berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Diese Unterscheidung sorgt oft für Streit: Ein neuer Laminatboden kann eine Modernisierung sein – aber nur, wenn er hochwertiger ist als der alte Belag.
3. Kombination mit der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die zulässige Miete wird in zwei Schritten berechnet:
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln (als ob keine Modernisierung stattgefunden hätte).
Darauf dann die zulässige 10 %-Erhöhung der Mietpreisbremse und die 8 %-Modernisierungsumlage aufschlagen.
4. Nachweispflicht für Vermieter
Der Vermieter muss dem Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert darlegen:
Wie hoch die Vormiete war
Welche Modernisierungen in den letzten drei Jahren durchgeführt wurden
Welche Kosten dabei angefallen sind
Fehlt diese Auskunft, kann der Mieter die Miete auf das Mietpreisbremse-Niveau ohne Modernisierungsaufschlag absenken.
5. Kein "ewiges" Modernisierungsrecht
Die Miete kann nicht bei jeder Neuvermietung weiter erhöht werden, wenn es keine neuen Modernisierungen gibt. Das heißt: Einmal modernisiert und die Miete erhöht – danach gilt wieder die normale Mietpreisbremse.
6. Sonderfall: Index- und Staffelmieten
§ 556e Abs. 2 BGB greift nur für normale Mietverträge. Bei Indexmietverträgen oder Staffelmietverträgen kann die Miete unabhängig von der Mietpreisbremse steigen – oft eine Alternative für Vermieter in angespannten Märkten.
Beispielrechnung: Mieterhöhung nach Modernisierung
Ausgangssituation:
Ortsübliche Vergleichsmiete: 10,00 €/m²
Wohnungsgröße: 80 m²
Alte Kaltmiete: 800,00 €
Modernisierungen in den letzten 3 Jahren:
Neues Bad (2023): 6.000 €
Neuer Bodenbelag (2024): 3.500 €
Verstärkung der Elektroinstallation (2024): 2.000 €
Schritt 1: Berechnung der Mietpreisbremse
Ortsübliche Vergleichsmiete: 80 m² × 10,00 € = 800,00 €
Maximal zulässig nach Mietpreisbremse (10 % über Vergleichsmiete): 800,00 € + 10 % = 880,00 €
Schritt 2: Modernisierungsumlage (8 % der Kosten pro Jahr)
Neues Bad (6.000 €) → 8 % = 480 €/Jahr = 40 €/Monat
Neuer Bodenbelag (3.500 €) → 8 % = 280 €/Jahr = 23,33 €/Monat
Verstärkung Elektroinstallation (2.000 €) → 8 % = 160 €/Jahr = 13,33 €/Monat
Gesamte Modernisierungsumlage: 40 € + 23,33 € + 13,33 € = 76,66 €
Schritt 3: Berechnung der neuen zulässigen Miete
Mietpreisbremse-Grenze: 880,00 €
Modernisierungsaufschlag: 76,66 €
Neue maximal zulässige Miete: 880,00 € + 76,66 € = 956,66 €
💡 Der Vermieter darf nach der Modernisierung maximal 956,66 € Kaltmiete verlangen.
Pflichten des Vermieters bei unterlassener Auskunft
Wenn ein Vermieter die vorgeschriebene Auskunft über die Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen vor Abschluss des Mietvertrags nicht erteilt, kann der Mieter die Miete auf das nach der Mietpreisbremse zulässige Maß reduzieren. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch auf die höhere Miete. Er kann die Auskunft nachholen, jedoch wirkt diese Nachholung erst ab dem Zeitpunkt der Mitteilung. Für die Vergangenheit bleibt die Miete auf das zulässige Maß begrenzt.
Häufige Fehler vermeiden
Viele Vermieter machen bei der Berechnung oder Kommunikation der Mieterhöhung Fehler. Hier einige häufige Fallstricke:
Reparaturen als Modernisierung ausweisen: Nur echte Modernisierungen, die den Wohnwert steigern, berechtigen zu einer Mieterhöhung. Normale Instandhaltungen, wie der Austausch eines defekten Wasserhahns, zählen nicht.
Fehlende oder verspätete Auskunft: Die Auskunft über die Vormiete und Modernisierungen muss vor Vertragsabschluss erfolgen. Wird sie zu spät gegeben, kann der Mieter die Mieterhöhung anfechten.
Fehlkalkulation der Modernisierungsumlage: Die 8 %-Regelung bezieht sich auf die reinen Modernisierungskosten. Fehlerhafte Berechnungen können zu rechtlichen Problemen führen.
Was können Mieter tun, wenn die Miete zu hoch ist?
Falls Mieter den Verdacht haben, dass die Miete überhöht ist, gibt es folgende Schritte:
Mietpreisbremse prüfen: Mieter können anhand des Mietspiegels und der Vergleichsmiete berechnen, ob die geforderte Miete zulässig ist.
Vermieter um Auskunft bitten: Falls die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft fehlt, kann der Mieter diese anfordern und die Miete bis zur Klärung senken.
Mieterverein oder Anwalt einschalten: Bei Streitfällen hilft eine rechtliche Beratung, um unzulässige Mieterhöhungen anzufechten.
BGH-Urteile zu § 556e Abs. 2 BGB
Hier sind drei relevante Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zu § 556e Abs. 2 BGB:
- BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 – VIII ZR 16/23: In diesem Urteil bestätigte der BGH die Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und betonte die Zulässigkeit von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 556e Abs. 2 BGB.
- BGH, Urteil vom 27. November 2024 – VIII ZR 36/23: Der BGH entschied, dass Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete entsprechend § 556e Abs. 2 BGB erhöhen dürfen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- BGH, Urteil vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 229/22: In diesem Fall stellte der BGH klar, dass bei der Anwendung des § 556e Abs. 2 BGB die tatsächlichen Modernisierungskosten maßgeblich sind und eine entsprechende Mieterhöhung rechtfertigen.
