Elektromodernisierung: Praktischer Ablauf der Maßnahme für Komfort und Sicherheit

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Modernisierungen stellen für viele Mieter ein zweischneidiges Schwert dar. Einerseits möchten die meisten natürlich in einer insgesamt „zeitgenössischen“ Wohnung leben, andererseits jedoch bedeuten Modernisierungen oft langwierige Arbeiten und anschließende – meist rechtmäßige – Mieterhöhungen. Beim Thema Elektroinstallation sollten sich allerdings gerade Mieter von Altbauten glücklich schätzen. Denn hiermit geht meist ein deutliches Sicherheitsplus einher.

1. Alte Elektroinstallationen: Eine Herausforderung für beide Parteien

Was in Deutschland einmal nach gültigen Normen installiert und baurechtlich abgenommen wurde, genießt umfassenden Bestandsschutz. Das heißt, selbst wenn die Normen aktualisiert werden, die Vorgaben sich ändern, gibt es häufig keinen Zwang, bestehende Anlagen den neuen Gegebenheiten anzupassen.

Auch in der Elektrotechnik gilt das 1:1. Jedoch findet der Bestandsschutz bei alten Anlagen seine Grenzen: Dort wo es um das Thema Sicherheit geht, existieren sehr wohl Vorgaben.

Das betrifft nicht nur Mieter generell, sondern den Vermieter ebenso: Wenn eine Elektroinstallation einige bestimmte Merkmale aufweist (respektive durch ihr Alter nicht aufweist), dann ist der Hausbesitzer durch die Gesetzeslage faktisch zu einer Modernisierung gezwungen; andernfalls darf er nicht neu vermieten. Selbst bei Bestandsmietern ist der Druck auf den Vermieter groß; denn es obliegt ihm die Verantwortung für die Sicherheit. Käme es aufgrund einer veralteten Anlage zu einem Stromunfall, würde den Vermieter die volle Schuld treffen – selbst, wenn die Anlage nach früheren Normen rechtmäßig war.

Konkret betrifft dies drei wesentliche Entwicklungen einer zeitgenössisch sicheren Elektrik (in den neuen Bundesländern wurden die zuvor westdeutschen Vorgaben ab 1990 bei Neubauten und Neuinstallationen Pflicht):

Das 1973 erfolgte Verbot, Elektroinstallationen ohne den (gelb-grünen) Schutzleiter zu konstruieren – das Altprinzip ist als „Klassische Nullung“ bekannt und gilt heute als unsicher.
Der ab 1984 eingeführte Zwang, Stromkreise in Badezimmern mit einem Fehlerstrom-Schutzschalter (RCD bzw. FI-Schutzschalter) auszurüsten.
Die seit 2009 gültige Pflicht, alle Stromkreise mit RCD auszurüsten.

Für Mieter bedeutet das im Klartext folgendes: Jede Elektroinstallation, die nicht diesem Stand entspricht, ist für sie vielleicht nicht direkt eine Gefahr, aber eben nicht so sicher, wie es der Stand der Technik und der Normen gestattet. Das heißt, bereits an diesem Punkt haben Mieter einen deutlichen Vorteil, wenn der Gebäudebesitzer eine Modernisierung durchführen möchte.

Neben der Sicherheit muss allerdings auch ein meist damit einhergehendes Mehr an Komfort

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angesprochen werden: Wenn Elektroanlagen erweitert werden, dann besteht grundsätzlich die Pflicht, diese Erweiterungen nach den jeweils aktuellen Normen durchzuführen. In der Praxis entsteht hieraus für Mieter und Vermieter ein Dilemma:

Es ist nötig, mit einer möglicherweise unzureichenden Installation zu leben – etwa in Sachen Steckdosenanzahl. ODER
Die Elektroanlage wird teilweise erweitert, wodurch dann aber Sicherheits-Unterschiede zur restlichen Wohnung bestehen und mitunter teure Kompromisse eingegangen werden müssen. ODER
Die Elektroinstallation wird gänzlich erneuert. Das ist zwar die umfangreichste und häufig teuerste Maßnahme. Dafür aber sorgt sie für maximale Modernität – und mitunter können Mieter sogar eigene Wünsche einfließen lassen. Etwa zur Lage der Steckdosen.

Es mag zwar nicht nötig sein, eine erst vor beispielsweise zehn Jahren konstruierte Elektroinstallation zu modernisieren. Wenn die Anlage jedoch aus den 00er Jahren oder sogar noch davor stammt, sollten Mieter sich eher nicht sträuben – eine Modernisierung hat für sie dann nur Vorteile.

2. Elektromodernisierung in der Praxis: Der Ablauf der Maßnahmen

Mieter unterliegen einer recht umfassenden Duldungspflicht. Diese gilt sowohl bei behördlich angeordneten Maßnahmen (worunter eine Modernisierungspflicht einer völlig überalterten Elektroinstallation gezählt werden könnte) als auch bei verschiedenen Maßnahmen, die nur auf den Vermieter zurückgehen.

In der Praxis kann es deshalb vorkommen, dass eine Elektromodernisierung während der Vermietung durchgeführt wird – nicht zwischen zwei Vermietungen. Auf den folgenden Zeilen stellen wir deshalb schematisch den Ablauf dieses Prozesses dar. Was die Dauer der Arbeiten anbelangt, lässt sich bei einer typischen Wohnung von etwa einer Woche ausgehen – zuzüglich natürlich die vorherige Ankündigungspflicht des Vermieters.

Wichtig: Angesichts der aktuellen Rechtslage ist es strittig, ob der Vermieter für diesen Zeitraum eine Ersatzunterkunft zur Verfügung stellen muss.

Bestandsevaluierung

Je nach Alter eines Gebäudes und Anzahl seiner Besitzer ist es anhand von Plänen oftmals kaum nachvollziehbar, wie sich der Ist-Zustand der Elektroinstallation manifestiert.

Häufig beginnen die Arbeiten (oftmals Wochen oder gar Monate vor der eigentlichen Modernisierung) mit einer Besichtigung durch einen Elektrofachbetrieb. Dabei wird, vereinfacht gesprochen, ermittelt, wie veraltet die bestehende Installation überhaupt ist. Ferner wird bereits ein grundsätzlicher Überblick über die Notwendigkeiten des neuen Systems geschaffen.

Planungsphase

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Normen für die Elektrik schreiben nicht nur vor, wie eine Elektroinstallation hinsichtlich zwingend nötiger Komponenten, Leitungsquerschnitte und so weiter auszusehen hat. Sie geben zudem vor

wo genau sich die Leitungen, Schalter und Steckdosen befinden müssen (die sogenannten Installationszonen) und
welche Mindestanzahl von Stromkreisen, Schaltern und Steckdosen je nach Art der Nutzung und Fläche eines Raumes notwendig ist.

Besonders relevant hierfür sind die DIN 18015 und die RAL RG 678. Allerdings: Insbesondere, was Steckdosen und Schalter anbelangt, sprechen wir, wie erwähnt, nur von einer Mindestvorgabe.

Mieter können und sollten deshalb in der Planungsphase das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Insbesondere dann, wenn sie zusätzliche Wünsche haben. Natürlich lässt sich derartiges kaum kostenlos bekommen, kann aber den persönlichen und allgemeinen Nutzwert der Wohnung stark erhöhen. Etwa, wenn Datenleitungen und -steckdosen exakt dort installiert werden, wo der Mieter sein Home-Office eingerichtet hat – statt an einem allgemeineren Punkt im Raum.

Typischerweise wird diese Planung ebenfalls durch einen Elektrofachbetrieb durchgeführt. Solange die Modernisierung sich auf die Elektrik beschränkt, wäre es eher unüblich, einen Architekten damit zu beauftragen.

Deinstallationsphase

Bei der Komplettmodernisierung einer Elektroinstallation wird typischerweise alles erneuert, das gilt selbst für die Leitungen in den Wänden. Ob das von Raum zu Raum oder in einer geschlossenen Aktion geschieht, hängt maßgeblich von individuellen Faktoren ab. Es wäre während einer Vermietung also mitunter durchaus möglich, immer nur einzelne Stromkreise zu erneuern, sodass die Modernisierung „rollend“ erfolgt.

Faktisch werden Mieter jedoch damit leben müssen, ab dieser Phase die Wohnung nur noch eingeschränkt nutzen zu können – schlicht, weil es mindestens in einigen Räumen weder Strom noch Schalter und Steckdosen mehr geben wird.

Wichtig: Naturgemäß wird hierbei die Decken- und Wanddekoration (etwa Tapeten) in Mitleidenschaft gezogen. Mieter sollten daher bereits im Vorfeld mit dem Vermieter vertraglich festhalten, wie diese Schäden später beseitigt werden.

Die Neuinstallationsphase

Ist das Alte beseitigt, beginnt die Neuinstallation häufig zunächst damit, dessen letzte Spuren zu beseitigen. Beispielsweise werden nicht mehr nutzbare Kabelschlitze, die Bohrungen für Lichtschalter sowie Steck- und Verteilerdosen glatt und somit später unsichtbar verputzt.

Ob und in welchem Ausmaß das geschieht, hängt allerdings maßgeblich mit dem Ausmaß der Differenz zwischen alter und neuer Installation zusammen. So ist es bei korrekter Lage im Rahmen der Installationszonen beispielsweise durchaus möglich, Leitungsschlitze wiederzuverwenden – gegebenenfalls nach einer Erweiterung.

Sind diese Spuren beseitigt, beginnt der eigentliche Teil der Neuinstallation. Auch er startet mit grob wirkenden Arbeiten:

Es werden die Löcher für neue Steckdosen, Schalter und Verteilerdosen niedergebracht. Dafür nutzen die Fachleute spezielle Aufsätze in Form von Bohrkronen bzw. Dosensenkern – diese existieren für verschiedenste Wandmaterialien inklusive Fliesen. Damit werden in Durchmesser und Tiefe passende Löcher in die Wände gebohrt. Mit Bohrhämmern und speziellen Winkelschleifer-Aufsätzen werden überdies gegebenenfalls neue Leitungsschlitze angefertigt.
In die Bohrungen werden Gerätedosen eingesetzt und -geputzt. Sie halten später die eigentlichen Steckdosen und Schalter fest. Andere Varianten bieten Raum für Leitungsverteilungen.
Ausgehend vom Stockwerksverteiler oder Sicherungskasten wird die Installation erneuert: FI-Schutzschalter, herkömmliche Sicherungen und Ähnliches werden dort eingebaut. Davon abgehend werden nun die Leitungen in die Räume zu den Geräte- und Verteilerdosen gelegt. Häufig geschieht das in Leerrohren, selbst wenn diese keine Pflicht sind. Deren Vorteil: Sie ermöglichen später ein vereinfachtes Einziehen zusätzlicher Leitungen. Eine erneute Modernisierung oder Erweiterung bedeutet dadurch viel weniger Arbeit.

Die Anschlussphase

Im jetzigen Zustand ist die Elektroinstallation zwar systemisch fertig, jedoch nicht funktional. Nachdem die Elektrotechniker alle Verbindungen auf ihre Stimmigkeit durchgemessen haben, beginnt deshalb die Anschlussphase.

Das heißt, Steckdosen und alle anderen Bauteile werden mit den eingezogenen Leitungen verbunden. Die Elektrik wird wieder zu einem funktionsfähigen Gesamtsystem komplettiert. Ferner werden die noch offenen Leitungsschlitze und anderen Öffnungen verschlossen.

Nach einer offiziellen Abnahme durch einen elektrotechnischen Bevollmächtigten (meist ein Meister des ausführenden Unternehmens) ist die neue Elektroinstallation funktionsbereit – und dabei nicht nur leistungsfähiger und komfortabler, sondern vor allem in jeglicher Hinsicht sicherer als ihr Vorgänger.

Was nun bleibt, fällt in das Ressort des Vermieters: Er muss in Sachen Wand- und Deckenbeläge wieder für einen mietergerechten Zustand sorgen. Damit endet die Elektromodernisierung.