Was ist eine „unerhebliche Modernisierung“?

Die „Modernisierungsmaßnahme mit nur einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache“ findet sich in § 555c Abs. 4 BGB. Gemeint sind kleine Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen der Mieter und Mieterinnen, die keine hohen Investitionen erfordern und schnell durchgeführt sind. Bekannt sind die Modernisierungen auch als Bagatellmodernisierung oder Bagatellmaßnahme. Doch eine Bagatelle im herkömmlichen Wortsinn sind sie oft nicht. Gerade bei schon etwas in die Jahre gekommenen Objekten kann die Häufung kleiner Modernisierungen für die Mieter im Laufe der Zeit auch zur finanziellen Belastung werden.

Wann müssen unerhebliche Modernisierungen nicht angekündigt werden?
Was sind typische unerhebliche Modernisierungen? 
Bei Mietererhöhung ist das Regelverfahren für Modernisierungserhöhungen sowie die die 5%-Grenze zu beachten
Habe ich ein Sonderkündigungsrecht?
Wann ist eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen?
Muss der Vermieter auch eine unerheblich Modernisierungsmieterhöhung schriftlich geltend machen und begründen?
Kann ich mich auf einen Härtefall berufen? 
Wann muss ich die erhöhte Miete zahlen?

 

Wann müssen unerhebliche Modernisierungen nicht angekündigt werden?

Damit der Vermieter jedoch von der Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB entbunden ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein.

Die Baumaßnahme hat nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache

Davon können sie ausgehen, wenn:

  • die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht berührt wird, weshalb der Mieter wegen der Baumaßnahme auch nicht zu einer Mietminderung berechtigt wäre oder
  • die Arbeiten sind innerhalb eines Tages in der Mietwohnung abgeschlossen oder
  • die Arbeiten nur außerhalb der Wohnung stattfinden und die Mieter die Arbeiten in ihren Wohnungen nicht bemerken.

UND

Die Modernisierungsmaßnahme hat nur eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge

Ob eine mögliche Mieterhöhung erheblich ist, beurteilt sich nach der prozentualen Differenz zwischen bisheriger und künftiger Miete exklusive der Betriebskosten. Hiervon ausgehend gilt eine Erhöhung der Kaltmiete um mehr als 5 Prozent als erheblich und hindert die Annahme einer Bagatellmodernisierung. Wenn infolge der Maßnahme Betriebskosten neu entstehen oder sich vorhandene erhöhen, ist diese Mehrbelastung einzubeziehen.

Zum Teil wird vertreten, dass darüber hinaus auf den absoluten Erhöhungsbetrag abzustellen ist, wobei eine Mieterhöhung von mehr als 10 EUR jedenfalls als erheblich gilt. Allerdings ist die Mieterhöhung von beispielsweise 10 EUR bei einer Miete von 1.000 EUR von geringerem Gewicht als bei einer Miete von 400 EUR, weshalb hierin eine Bevorzugung von Mietern liegt, die sich eine teurere Wohnung leisten können. Bei der Frage, ob eine Mieterhöhung erheblich ist, sollte die Ausgangsmiete also nicht unberücksichtigt bleiben, weshalb diese Auffassung nicht überzeugt.

Was sind typische unerhebliche Modernisierungen? 

  • Die Klingelanlage wird durch eine Gegensprechanlage ersetzt.
  • Alle Wohnungseingangstüren erhalten Türspione.
  • Einbau von Rauchwarnmeldern.
  • Aufstellung von Fahrradständern.
  • Ein bisher nicht genutzter Kellerraum wird nun zum Fahrradkeller.
  • Die Hauseingangstür erhält ein Panikschloss.
  • In den Wohnungen werden Wasserzähler installiert.
  • Einfache Fenstergriffe werden durch abschließbare Fenstergriffe ausgetauscht.
  • Die Parterrewohnung erhält Gitter an den straßenseitigen Fenstern.
  • Einbau dosierbarer Wasser- und Spülkästen.

usw.

Muss der Vermieter die Arbeiten in sonstiger Form ankündigen?

Ja, wenn die Handwerker Zutritt zu ihrer Wohnung benötigen, sind die Arbeiten ihnen zumindest kurzfristig anzukündigen, damit sie sich hierauf hinreichend einstellen können. Es gilt das Gleiche wie bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 2 BGB).

Bei Mietererhöhung ist das Regelverfahren für Modernisierungserhöhungen sowie die die 5%-Grenze zu beachten

Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren aufgrund von Modernisierungen nicht um mehr als drei Euro erhöht werden. Wenn die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter betrug, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro pro Quadratmeter.

Beispielkalkulation einer unerheblichen Mieterhöhung

Beispielkalkulation einer unerheblichen Mieterhöhung

Ausschluss von Kettenmodernisierungen durch die neuen Regelungen

Mit der 6-jährigen Sperrfrist und der Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 3 Euro bzw. 2 Euro pro Quadratmeter sollen Kettenmodernisierungen ausgeschlossen werden. Ein beliebtes Modell, um die Mieten in die Höhe zu treiben. Da eine Modernisierungsmieterhöhung früher nur durch die Höhe der Umlage (11% der Kosten) begrenzt war, führten nicht wenige Investoren eine Modernisierung nach der anderen durch und beglückten die Mieter mit regelmäßigen Modernisierungsumlagen.

Achtung: Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren (559c BGB) geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 BGB geltend machen.

Die fünfjährige Sperre gilt nicht,

  1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
  2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.

Habe ich ein Sonderkündigungsrecht?

Nein, das Sonderkündigungsrecht nach Modernisierungsmaßnahmen wurde in § 555e BGB für die unerhelbliche Modernisierung ausgeschlossen. Wenn ihnen die ständigen kleinen Mieterhöhungen zu viel werden, bleibt nur der Weg über die ordentliche Kündigung.

Wann ist eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen?

Modernisierungsmieterhöhungen sind während der Laufzeit der Indexmietvereinbarung nur im Fall von gesetzlich notwendigen oder behördlich angeordneten Modernisierungen möglich (557b Abs. 2 BGB).

Auch eine Staffelmietvereinbarung (557a Abs. 2) schließt Modernisierungsmieterhöhungen aus. Die Mieterhöhungsstufen sind schon verbindlich festgelegt.

Muss der Vermieter auch eine unerheblich Modernisierungsmieterhöhung schriftlich geltend machen und begründen?

Ja, wenn ihr Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er ihnen nach Abschluss der Maßnahme eine Mieterhöhungserklärung zusenden, dies kann in Textform geschehen. Es muss ersichtlich sein, dass es sich um eine jener baulichen Veränderungen handelt, die in § 555b BGB genannt ist.

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten (Erhaltungsmaßnahmen und Drittmittel müssen heraus gerechnet werden) berechnet und erläutert wird (559b BGB).

Kann ich mich auf einen Härtefall berufen?

Nein, die Härtefallregelung nach 555d BGB können sie nicht vorbringen. Sie sollten jedoch prüfen, ob die Erklärung sachlich und formell richtig ist.

  • Hatte die Maßnahme doch eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache?
  • Handelt es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB?
  • Stimmt die Berechnung der Kostenhöhe.
  • Sind ihnen vielleicht Erhaltungsmaßnahmen bekannt, die der Vermieter hätte herausrechnen müssen?
  • Wurde die 5%-Regelung beachtet?

Wann muss ich die erhöhte Miete zahlen?

Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ein (559b BGB).

Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 10. August. Sie müssen die erhöhte Miete ab dem 1. November zu zahlen.

 

aktuelle Urteile

Kann ich meine Zustimmung zu einer Mieterhöhung widerrufen?

Der BGH stellte fest, dass die erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB) vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

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