Mietrechtsreform und Neuerungen zur Modernisierung

frau prueft abrechnungAm 5. September 2018 wurde vom Bundeskabinett das neue Paket zur Mietrechtsreform beschlossen. Es soll Anfang 2019 in Kraft treten. Der dritte Entwurf des sogenannten Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) war zuvor heiß diskutiert worden. Es soll vor allem Verbesserungen zur bislang wenig erfolgreichen Mietpreisbremse bringen. Nach ihrer Einführung sind die Mieten in vielen Ballungsgebieten wie etwa Berlin anders als erwartet noch stärker gestiegen. Zusätzliche Regelungen sollen nun wirksamer für bezahlbaren Wohnraum sorgen. Vor allem zum Thema Modernisierung gibt es verschiedene Neuerungen.

Modernisierungsmaßnahmen hebeln die Mietpreisbremse aus

Prinzipiell gelten Modernisierungen, vor allem energetische Sanierungen, aufgrund ihres positiven Effektes auf die Umwelt als erwünscht. Demnach werden diese staatlich gefördert und zu diesen Maßnahmen gehört auch die Aushebelung der Mietpreisbremse im Falle einer Modernisierung. Diese kostet den Vermieter nämlich eine Menge Geld, zumeist im vier- bis fünfstelligen Bereich, und muss daher natürlich auch durch die Miete refinanziert werden. Zudem steigt der Wert der Wohnung durch die Modernisierung an, sodass eine Wiedervermietung zum Bestandspreis ungerechtfertigt wäre.

 

 

Aus diesem Grund dürfen Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen bei der ersten anschließenden Vermietung den Mietpreis entsprechend erhöhen. Für alle folgenden Vermietungen greift wieder die Mietpreisbremse – zumindest bis zur nächsten Modernisierung. Dennoch bedeutet dies nicht, dass der Vermieter nach einer Modernisierung finanzielle Narrenfreiheit genießt.

Das neue Gesetz bringt zahlreiche Neuerungen mit sich und legt unter anderem neue Höchstgrenzen für die Anhebung der Mieten fest. Ob sich dies jedoch stärker regulierend auf dem Markt auswirken wird, bleibt abzuwarten, denn nach wie vor gibt es zahlreiche Ausnahmen.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wo liegen die neuen Grenzen?

wohnanlageSomit ist die Vermietung einer modernisierten Wohnung nur dann von der Mietpreisbremse ausgeschlossen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen umfassend waren. Definiert wird eine Modernisierung als umfassend, wenn sie mindestens einem Drittel jener Kosten entsprochen hat, welche auch für einen vergleichbaren Neubau angefallen wären. Es reicht somit nicht aus, nur die Fensterscheiben auszutauschen oder einen neuen Boden zu verlegen. Zwar können auch für solch kleinere Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen anfallen, jedoch nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens.

Die Modernisierungsumlage wurde nun erstmals seit 1978 stärker eingeschränkt. Künftig darf die neue Miete nach einer Modernisierung statt bislang um elf Prozent nur noch um maximal acht Prozent angehoben werden. Die Regelung wurde zunächst für fünf Jahre festgelegt und gilt auch nur in Regionen, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist. Zudem gilt eine Kappungsgrenze: Pro Quadratmeter darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren um maximal drei Euro steigen.

 

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Für Vermieter soll die Berechnung einer Mieterhöhung durch ein vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren leichter werden. Werden maximal 10.000 Euro pro Wohnung investiert, sind davon pauschal 30 Prozent als Erhaltungsmaßnahme abzugsfähig. Die übrigen 70 Prozent können für die Kalkulation der neuen Miete berücksichtigt werden. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind – im Gegensatz zu freiwilligen Modernisierungsmaßnahmen – von der acht-Prozent-Regel ausgenommen. Zudem müssen Kosten für mehrere Wohnungen auch auf die unterschiedlichen Parteien aufgeteilt werden und eine Mieterhöhung ist immer dann ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Mieter darf demnach nicht benachteiligt werden.

Jede Modernisierung muss angekündigt werden

Erst einmal dürfte sich wohl jeder Mieter benachteiligt fühlen, wenn seine monatlichen Kosten erhöht werden. Jedoch ergibt sich durch die Modernisierung für ihn ja auch ein Vorteil, beispielsweise im Sinne einer Einsparung von Strom- oder Heizkosten. Wann ein Mieter also durch die Mieterhöhung benachteiligt wird, ist stets eine Einzelfallentscheidung.

Fakt ist jedoch, dass er nicht mit der Modernisierung und somit auch der Erhöhung der Miete überrascht werden darf. Sämtliche Modernisierungsmaßnahmen müssen durch den Vermieter ordnungsgemäß angekündigt werden – ebenso deren Folgen für den Mieter. Zwar gibt es bei den möglichen Modernisierungsmaßnahmen an sich keine Einschränkungen, jedoch darf der Vermieter nicht alle auch auf den Mietpreis umschlagen.

Ausgenommen sind beispielsweise rechtlich obligatorische Nachrüstungen wie der Einbau von Rauchwarnmeldern, deren Kosten nicht der Mieter tragen muss – weder direkt noch indirekt über eine Mieterhöhung oder gesteigerte Nebenkosten. Diese sind für vermietete Wohnräume heute gesetzlich vorgeschrieben, wobei es im Detail Unterschiede in den einzelnen Bundesländern gibt. Welche Modernisierungsmaßnahmen hingegen eine Mieterhöhung nach sich ziehen dürfen und welche nicht, ist in § 555 BGB exakt definiert.

Welche Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen eine Mieterhöhung?

Demnach müssen die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung des Wohnzustandes im Mietobjekt führen. Der Mieter muss also direkt von ihnen profitieren. Liegt kein Härtefall vor, muss der Mieter die Erhöhung zudem nach Ankündigung der Modernisierung dulden. Der Vermieter kann somit nicht schlichtweg über seinen Kopf hinweg entscheiden. Anders ist das natürlich bei einer Neuvermietung: Hier kann der Vermieter über den angesetzten Mietpreis frei entscheiden. Die neuen Mieter haben somit kein Mitspracherecht bezüglich der Mieterhöhung. Beliebte Modernisierungsmaßnahmen, welche die Ausnahme von der Mietpreisbremse ebenso ermöglichen wie die Mieterhöhung bei einer Bestandsvermietung, sind beispielsweise:

  • Energetische Sanierungsmaßnahmen, sprich durch die Modernisierung wird fortan Energie eingespart. Dafür können beispielsweise Solarzellen auf dem Dach installiert oder eine bessere Dämmung verbaut werden.
  • Erhöhungen der Wohnqualität beispielsweise durch den Anbau eines Balkons oder den Einbau einer neuen Küche.
  • Einbau von Wasserzählern oder andere Maßnahmen, um Wasser einzusparen und somit die Umwelt zu schonen.

Bei Neuvermietungen nach einer Modernisierung sitzen Vermieter stets am längeren Hebel. Ist ein Interessent nicht bereit, den neuen Mietpreis zu bezahlen, wird die Wohnung kurzerhand an einen anderen Bewerber vergeben. In Zeiten der Wohnungsnot stellt das für die Vermieter zumeist kein Problem dar.

ablesung stromzaehlerAnders bei Bestandsvermietungen: Hier kann der Vermieter den Mietvertrag nicht grundlos kündigen und so besitzt der Mieter deutlich mehr Mitspracherechte im Falle einer Modernisierung. Genau genommen kann er von einem Widerrufsrecht Gebrauch machen und die Mieterhöhung somit verhindern, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Um Widerspruch einzulegen, hat der Mieter nach Eintreffen der Modernisierungsankündigung bis zum Ablauf des darauffolgenden Monats Zeit.

Definiert wird ein solcher Härtefall wie folgt: Die Lebensbedingungen des Mieters werden durch die Mieterhöhung spürbar beschränkt. Wie bereits erwähnt, handelt es sich aber auf Grundlage dieser Definition stets um eine Einzelentscheidung des zuständigen Gerichts. Wird der Härtefallantrag hingegen abgelehnt, kann der Mieter auch noch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Hierfür gilt dieselbe Frist.

Checkliste zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Kategorisch ausgeschlossen sind Mieterhöhungen übrigens bei Staffelmieten, welche ohnehin eine regelmäßige Erhöhung des Mietpreises beinhalten. Demgegenüber dürfen die Nebenkosten bei einer Modernisierung steigen, unabhängig davon, ob eine Mieterhöhung stattfindet beziehungsweise zulässig ist. Wer also prüfen will, ob eine Mieterhöhung nach der geplanten Modernisierung erlaubt ist oder nicht, sollte noch einmal einen abschließenden Blick auf die folgende Checkliste werfen:

  • Die Modernisierung muss schriftlich sowie mindestens drei Monate vor Start angekündigt werden.
  • Eine eventuelle Mieterhöhung muss ebenfalls schriftlich angekündigt sein.
  • Bei den Maßnahmen darf es sich nicht um eine reine Instandsetzung oder um obligatorische Nachrüstungen handeln.
  • Die Wohnqualität muss hingegen für den Mieter merklich gesteigert werden, bestenfalls (auch) finanziell, beispielsweise durch Einsparungen bei den Wasser- oder Heizkosten.
  • Bei einer Neuvermietung nach der Modernisierung gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
  • Sind mehrere Wohneinheiten betroffen, müssen die Kosten auf die verschiedenen Mieter aufgeteilt werden. Hierbei gilt es zu berücksichtigen, wie sehr der Einzelne von den Maßnahmen profitiert.
  • Der Mieter hat bis zum Ablauf des darauffolgenden Monats nach Eingang des Ankündigungsscheibens Zeit, Widerspruch einzulegen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.
  • Alles in allem gilt für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung die Höchstgrenze von elf Prozent – einzige Ausnahme ist auch hier die Neuvermietung des Objektes.

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