Mietrechtsreform 2018 und Neuerungen zur Modernisierung

frau prueft abrechnungAm 5. September 2018 wurde vom Bundeskabinett das neue Paket zur Mietrechtsreform beschlossen. Es soll Anfang 2019 in Kraft treten. Der dritte Entwurf des sogenannten Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) war zuvor heiß diskutiert worden. Es soll vor allem Verbesserungen zur bislang wenig erfolgreichen Mietpreisbremse bringen. Nach ihrer Einführung sind die Mieten in vielen Ballungsgebieten wie etwa Berlin anders als erwartet noch stärker gestiegen. Zusätzliche Regelungen sollen nun wirksamer für bezahlbaren Wohnraum sorgen. Vor allem zum Thema Modernisierung gibt es verschiedene Neuerungen.

Modernisierungsmaßnahmen hebeln die Mietpreisbremse aus

Prinzipiell gelten Modernisierungen, vor allem energetische Sanierungen, aufgrund ihres positiven Effektes auf die Umwelt als erwünscht. Demnach werden diese staatlich gefördert und zu diesen Maßnahmen gehört auch die Aushebelung der Mietpreisbremse im Falle einer Modernisierung. Diese kostet den Vermieter nämlich eine Menge Geld, zumeist im vier- bis fünfstelligen Bereich, und muss daher natürlich auch durch die Miete refinanziert werden. Zudem steigt der Wert der Wohnung durch die Modernisierung an, sodass eine Wiedervermietung zum Bestandspreis ungerechtfertigt wäre.

Aus diesem Grund dürfen Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen bei der ersten anschließenden Vermietung den Mietpreis entsprechend erhöhen. Für alle folgenden Vermietungen greift wieder die Mietpreisbremse – zumindest bis zur nächsten Modernisierung. Dennoch bedeutet dies nicht, dass der Vermieter nach einer Modernisierung finanzielle Narrenfreiheit genießt.

Das neue Gesetz bringt zahlreiche Neuerungen mit sich und legt unter anderem neue Höchstgrenzen für die Anhebung der Mieten fest. Ob sich dies jedoch stärker regulierend auf dem Markt auswirken wird, bleibt abzuwarten, denn nach wie vor gibt es zahlreiche Ausnahmen.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Wo liegen die neuen Grenzen?

wohnanlageSomit ist die Vermietung einer modernisierten Wohnung nur dann von der Mietpreisbremse ausgeschlossen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen umfassend waren. Definiert wird eine Modernisierung als umfassend, wenn sie mindestens einem Drittel jener Kosten entsprochen hat, welche auch für einen vergleichbaren Neubau angefallen wären. Es reicht somit nicht aus, nur die Fensterscheiben auszutauschen oder einen neuen Boden zu verlegen. Zwar können auch für solch kleinere Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen anfallen, jedoch nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens.

Die Modernisierungsumlage wurde nun erstmals seit 1978 stärker eingeschränkt. Künftig darf die neue Miete nach einer Modernisierung statt bislang um elf Prozent nur noch um maximal acht Prozent angehoben werden. Die Regelung wurde zunächst für fünf Jahre festgelegt und gilt auch nur in Regionen, in denen bezahlbarer Wohnraum besonders knapp ist. Zudem gilt eine Kappungsgrenze: Pro Quadratmeter darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren um maximal drei Euro steigen.

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