Eine solide, verschließbare Haustür und funktionsfähige Schließvorrichtungen an den Fenstern sind Standard. Weiter ist der Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, die Einbruchsicherheit der Wohnung oder des Gewerberaumes durch zusätzliche Maßnahmen zu erhöhen. Darüber hinausgehende Sicherungsmaßnahmen können gesondert im Mietvertrag vereinbart werden. In der Praxis wird es jedoch nur bei der Vermietung von Luxusimmobilien oder Gewerbeimmobiien wirklich möglich sein, den Vermieter zum Einbau von teurer Einbruchschutztechnik zu bewegen.

Der Vermieter muss nur in Ausnahmefällen für besseren Einbruchschutz sorgen

Eine nachträgliche Aufrüstung der Sicherung kann vom Vermieter in Ausnahmefällen nur dann einmal verlangt werden, wenn sich eine sehr konkrete Einbruchsgefahr zu einem Mangel entwickelt und als solche das Wohnen in der Mietwohnung tatsächlich beeinträchtigt. Hinweise auf allgemeine Einbruchsstatistiken für Deutschland, für das eigene Bundesland oder für die Stadt, in der die Wohnung liegt, reichen dafür nicht aus. Auch der Hinweis auf eine gesellschaftliche Veränderung des Wohnumfelds zwingt den Vermieter nicht zum Handeln. Wurde aber im eigenen Mehrfamilien-Wohnhaus oder in unmittelbarer Nachbarschaft wirklich schon eingebrochen, könnte das zu einer Ausnahmesituation führen, in der ein Vermieter aktiv eingreifen muss, um das Sicherheitsgefühl seiner Mieter wieder herzustellen.

Hat der Einbrecher beispielsweise im Hof gelagerte Holzstapel, Leitern, Fahrräder oder andere abgestellte Sachen zum Klettern benutzt, oder ist er über nicht genutzte und deshalb nicht gesicherte Nebengelasse in das Haus hineingelangt, müssen die Gefahrenzonen beseitigt werden. Vermieter trifft auch eine Verkehrssicherungspflicht. Besonders dunkle Winkel, der Ausfall der Hausbeleuchtung oder ein an der Fassade stehendes Baugerüst können die Einbruchsgefahr ebenfalls ganz konkret erhöhen.

Was fällt alles unter Einbruchsschutz?

Hierzu gehören zum Beispiel einbruchshemmende Türen, Fenster, Sicherheitsschlösser, Gegensprechanlagen, Alarmanlagen, Gitter oder Türspione. 

Kritische wird es beim Thema Videoüberwachung der Wohnungseingangstür, des Garten oder der Zufahrt zum Betriebsgelände oder der Tiefgarage. Wie stellt sich das Verhältnis zum Datenschutz der anderen Bewohner oder der Grundstücksnachbarn dar? Aktuell ist die Videoüberwachung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Hausflur oder Gegensprechanlage) aus Datenschutzgründen nur sehr eingeschränkt möglich. Die Videoüberwachung dient aber sicherlich dem Einbruchschutz, sodass zumindest nach dem Wortlaut nunmehr ein Anspruch auf Erlaubnis des Anbringens von Kameras bestehen könnte. Da haben die Gerichte einges zu klären.

Nur da, wo der Mieter selbst das Hausrecht ausübt, darf er uneingeschränkt filmen. Wer unerlaubt in eine verschlossene und gesicherte Wohnung oder in ein Büro eindringt genießt keinen Datenschutz, weil er zumindest den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs bereits erfüllt hat. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Personalien des Eindringenden feststellen zu lassen.

Modernisierungsmieterhöhungen sind möglich, wenn der Vermieter für besseren Schutz sorgt

Erklärt sich der Vermieter bereit, zusätzliche Baumaßnahmen zur Sicherung gegen Einbruch durchzuführen, kann er die dafür aufgewendeten Kosten nach § 555b BGB als Modernisierungsmaßnahme umlegen. Der Einbau zusätzlicher Sicherungen an Fenstern und Türen gilt immer als Wertverbesserung.

NEU Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchsschutz kann nun vom Mieter auf eigene Kosten verlangt werden

Der Mieter kann nun verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Alle drei Ansprüche sind im neuen § 554 BGB zusammengefasst und stehen jetzt allen Mietern zu, auch den Gewerbemietern (§ 578 Abs. 1). Schauen wir beim Einbruchschutz einmal genauer hin.

Der Haken an der Sache

Der Vermieter muss vor dem Umbau seine Zustimmung erteilen

Wie schon beim barrierefreien Umbau kann ein Mieter nicht zu Tat schreiten, wenn die geplante Umbaumaßnahme in die Bausubstanz eingreifen. Ein Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.

Der Vermieter kann nein sagen, wenn:

• die Erhaltung der Bausubstanz gefährdet ist,
• eine nachteilige Veränderung des Erscheinungsbildes des Hauses zu erwarten ist,
• bauordnungsrechtliche Vorschriften der Maßnahme entgegenstehen,
• die Nutzungsrechte der anderen Mieter oder der Grundstücksnachbarn beeinträchtigt werden,
• der Bauaufwand unverhältnismäßig ist,
• hohe Rückbaukosten zu erwarten sind,
• eigene Umbaupläne des Vermieters im Raum stehen.

Die Kosten des Umbaus trägt der Mieter

Die Umbaumaßnahme muss der Mieter aus eigener Tasche zahlen. Zudem kann der Vermieter vom Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung die Zahlung einer gesonderten Sicherheit für den Rückbau verlangen. Der Vermieter muss sich nicht auf die schon hinterlegte Mietsicherheit verweisen lassen.

Bei Auszug muss zurückgebaut werden

Ein Vermieter ist nur in absoluten Ausnahmefällen - auch wenn er der Maßnahme zugestimmt hat - verpflichtet auf den Rückbau bei Auszug zu verzichten. Die Zustimmung des Vermieters bezieht sich grundsätzlich erst einmal nur auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Mieter und Vermieter sollten deshalb schriftlich festhalten, was mit den Umbauten bei Auszug passieren soll.