Mietpreisbremse - Wie hoch darf die Miete sein? - 4. Vorangegangene Modernisierungen

4. Vorangegangene Modernisierungen

Die 10%-Grenze darf der Eigentümer überschreiten, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungen durchgeführt wurden. Wenn der Vermieter die Modernisierungen in die neue Miete einfließen lassen möchte, muss er jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen.

Beispiel: Frau Meier besitzt eine kleine Eigentumswohnung von 45m² in Köln-Nippes, die sie bisher für 7 Euro/m² vermietet hat. In 2010 hat sie neue Fenster einbauen lassen und in 2014 wurde das Bad modernisiert. Die Modernisierungen hat sie in Form von Modernisierungsmieterhöhungen an ihre Mieterin weitergegeben. Die Fenster schlugen mit monatlich 10 Euro zu Buche, für das Bad konnte sie monatlich 45 Euro mehr verlangen. Im September 2015 kündigte die Mieterin.

Die Mieterin zahlte bisher
315 Euro Kaltmiete
10 Euro Zuschlag für die neuen Fenster
45 Euro Zuschlag für das neue Bad
Macht eine Kaltmiete in Höhe von 370 Euro.

Zu diesem Preis darf Frau Meier die Wohnung anbieten
Zulässige Miete 360 Euro (45m² mal 8,00 Euro/m²)
Plus 10% 36 Euro (0,80 Euro/m²)
Plus 45 Euro Aufschlag für die Badmodernisierung
Zulässige Miethöhe 441 Euro.

Die Fenster fallen raus, da die Modernisierung länger als drei Jahre zurück liegt.

Die Miethöhe lag nach Modernisierung schon über der zulässigen Höhe

Lag die bisherige Miete bereits oberhalb der zulässigen Miethöhe nach Modernisierung, kann der Vermieter wählen, ob er sich hierauf stützt, ohne dass die Modernisierung berücksichtigt wird oder ob er die neue Miete wie oben beschrieben berechnet.

Beispiel: Betrug im obigen Beispiel die bisherige Miete z.B. 450 Euro, hat Frau Meier daher die Wahl, ob sie diesen Betrag weiterhin verlangt oder von der zulässigen Miethöhe ohne Modernisierung (396 Euro) zuzüglich Modernisierungsmieterhöhung (45 Euro) ausgeht.

In Fällen mit mehreren zulässigen Berechnungswegen darf sich der Eigentümer für denjenigen entscheiden, der für ihn am günstigsten ist.

Das Problem des fehlenden Mietspiegels

Das Gesetzeswerk stützt sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Gibt es in der Gemeinde oder Stadt einen Mietspiegel, lässt sich die Vergleichsmiete leicht ermitteln. Das Problem sind die fehlenden Mietspiegel in vielen Gemeinden. Dann ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht so einfach. Welche Möglichkeiten der Mietpreisfindung es in solchen Fällen sonst noch gibt, erläutert www.test.de.

Indexmiete und Mietpreisbremse

Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen.

Staffelmietvertrag und Mietpreisbremse

Neuvermietung

Der Absicht einiger Vermieter zur Umgehung der "Mietpreisbremse" zukünftig Staffelmietverträge abzuschließen, wurde vom Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben. Bei jeder Mietstaffelerhöhung ist zu prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 Prozent übersteigt. Ist dies der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.

Altmietverträge

Mieter und Vemieter sollten in ihre Staffelmietverträg schauen. Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch ausgeschlossen.

Update! Auskunftspflicht des Vermieters

Da die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form nicht zündete, wurde im September 2018 noch einmal daran rumgeschraubt. Wir haben uns mit einem Gläschen Rotwein zur Stärkung durch die neuen und erweiterten Paragraphen durchgearbeitet. Näheres zur Auskunftspflicht des Vermieters und vereinfachten Rüge des Mieters finden sie in unserem Artikel "Neu! Mietpreisbremse, Auskunftspflicht des Vermieters".

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