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Mietpreisbremse - Wie hoch darf die Miete sein?

Bitte denken sie daran, die "Mietpreisbremse" greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie bitte, ob eine "Mietpreisbremse" von ihrer  Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde. Auskünfte zur ihrer Stadt oder Gemeinde erhalten sie bei den Wohnungsämtern. 

1. Neubauten

Zieht der Mieter in ein neu errichtetes Mietshaus, greift die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter muss sich nicht an einen vorhandenen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in der Gemeinde oder Stadt halten.

 

 

Ob ein Mietshaus unter das Label Neubau fällt, hängt von der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab und hier hat der Gesetzgeber als Datum den 01. Januar 2014 festgelegt. Wenn sie Zweifel haben, sollten sie sich erkundigen, zu welchem Datum die Stadt oder Gemeinde die Bezugsfertigkeit erteilt hat.

Zu beachten sind jedoch die Grenzen der Mietpreisüberhöhung oder der Mietwucher!
So schützen § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
Die "Wuchergrenze" des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten werden. Das heißt: Die Miete darf nicht im "auffälligen Missverhältnis" zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der Fall, die um 50 % die ortsübliche Vergleichsmieten überschreiten.

Zieht der erste Mieter aus, fällt auch die Zweit- oder Drittvermietung nicht unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann den Preis weiter frei festlegen.

2. Umfassende Modernisierung einer Bestandsimmobilie

Der Vermieter ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde. Dies ist immer dann gegeben, wenn die Modernisierungsinvestition etwa ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands beträgt (BGH, Beschluss vom 10. August, Az. VIII ZR 315/09).

Die freie Festlegung des Mietpreises gilt jedoch nur für den ersten Mieter, der nach der umfassenden Modernisierung einzieht. Für den Nachfolger greifen die Regelungen für Bestandswohnungen ohne Modernisierung.

3. Höhere Vormiete (Bestandswohnungen ohne Modernisierung)

Haben die Politiker ihres Bundeslandes für die Gemeinde oder Stadt einen „angespannten Wohnungsmarkt“ erkannt und somit die Mietpreisbremse eingeführt, ist der Mietpreis für Bestandswohnungen auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1).

Beispiel: Frau Müller besitzt eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie bisher für 420 Euro kalt vermietet hat, der Quadratmeter kostet also 7 Euro. Der Mietspiegel ihrer Stadt sieht für diese Wohnung maximal 8,00 Euro/m² vor. Sie kann bei einer Neuvermietung die Miete auf 8,80 Euro pro m² anheben, wenn sie möchte.

Der Bestandsschutz

Liegt die Miethöhe, die der Vormieter zuletzt schuldete, höher als die nach Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Hier greift der Bestandsschutz.

Beispiel: Frau Müllers Schwester besitzt ebenfalls eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie aber für 540 Euro vermietet hat. Hier liegt der Quadratmeterpreis also bei 9 Euro/m². Nach der 10%-Regel dürfte auch sie maximal 8,80 Euro pro Quadratmeter verlangen. Ihre Miethöhe besitzt jedoch „Bestandsschutz“. Frau Müllers Schwester darf ihre Wohnung  weiter für 9 Euro pro Quadratmeter vermieten.

Achtung Ausnahme: Hat der Vermieter mit seinem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsede eine Mieterhöhung vereinbart, darf diese nicht in die Berechnung der Vormiete eingerechnet werden (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Beispiel: Hätte sich also Frau Müllers Schwester im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 600 Euro verständigt, dürfte sie bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 540 Euro verlangen.

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