Bitte denken sie daran, die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie daher, ob eine Mietpreisbremse von ihrer Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde. Auskünfte zur ihrer Stadt oder Gemeinde erhalten sie bei den Wohnungsämtern. Die Mietpreisbremse hat nichts mit der Kappungsgrenze im Falle einer Mieterhöhung zu tun. Die Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle einer Mieterhöhung allzu rasch erhöht wird.
1. Neubauten
Zieht der Mieter in ein neu errichtetes Mietshaus, greift die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter muss sich nicht an einen vorhandenen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in der Gemeinde oder Stadt halten (§ 556f BGB).
Ob ein Mietshaus unter das Label Neubau fällt, hängt von der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab und hier hat der Gesetzgeber als Datum den 01. Januar 2014 festgelegt. Wenn sie Zweifel haben, sollten sie sich erkundigen, zu welchem Datum die Stadt oder Gemeinde die Bezugsfertigkeit erteilt hat. Der Vermieter muss hierüber Auskunft erteilen.
Zieht der erste Mieter aus, fällt auch die Zweit- oder Drittvermietung nicht unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann den Preis weiter frei festlegen.
Zu beachten sind jedoch die Grenzen der Mietpreisüberhöhung oder der Mietwucher!
So schützen § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
Die "Wuchergrenze" des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten werden. Das heißt: Die Miete darf nicht im "auffälligen Missverhältnis" zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der Fall, die um 50 % die ortsübliche Vergleichsmieten überschreiten.
2. Miethöhe bei Bestandswohnungen nach umfassender Modernisierung
Der Vermieter ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde (§ 556f BGB). Die freie Festlegung des Mietpreises gilt jedoch nur für den ersten Mieter, der nach der umfassenden Modernisierung einzieht. Für den Nachfolger greifen die Regelungen für Bestandswohnungen ohne Modernisierung.
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Das schicke neue Bad plus neues Parkett im Wohnzimmwe stellt keine umfassende Modernisierung dar!
- Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. - Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.
a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen miterledigt, ist bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; siehe BGH VIII ZR 81/19). - Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen, insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).
3. Die Miethöhe nach einfachen Modernisierungen
Die 10%-Grenze darf der Eigentümer überschreiten, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungen durchgeführt wurden. Wenn der Vermieter die Modernisierungen in die neue Miete einfließen lassen möchte, muss er die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen (§ 556e Abs. 2 BGB).
Mietpreisbremse: Wie berechne ich die neue Miete?
Sie haben in den letzten Jahren in Ihre Mietwohnung investiert – ein neues Bad, eine moderne Elektroinstallation oder hochwertiger Bodenbelag. Nun steht eine Neuvermietung an. Doch wie viel Miete dürfen Sie verlangen? Greift die Mietpreisbremse trotz der Modernisierungen? Und wie genau berechnet sich die zulässige Mieterhöhung? Dieser Artikel erklärt, welche Regeln laut § 556e Abs. 2 BGB gelten und wie Sie als Vermieter rechtssicher handeln.
Modernisierung oder Instandhaltung?
Ist die Wohnung vermietet, müssen Vermieter bei geplanten Modernisierungen prüfen, ob bei Modernisierungsmaßnahmen ein Abzug für Instandhaltungsanteile erfolgen muss, wenn alte, aber noch funktionstüchtige Bauteile ersetzt werden.
4. Miethöhe bei Bestandswohnungen ohne Modernisierung
Bei bestehender Mietpreisbremse ist der Mietpreis für Bestandswohnungen auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1).
Beispiel: Frau Müller besitzt eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie bisher für 420 Euro kalt vermietet hat, der Quadratmeter kostet also 7 Euro. Der Mietspiegel ihrer Stadt sieht für diese Wohnung maximal 8,00 Euro/m² vor. Sie kann bei einer Neuvermietung die Miete auf 8,80 Euro pro m² anheben, wenn sie möchte.
Der Bestandsschutz
Liegt die Miethöhe, die der Vormieter zuletzt schuldete, höher als die nach Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Hier greift der Bestandsschutz.
Beispiel: Frau Müllers Schwester besitzt ebenfalls eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie aber für 540 Euro vermietet hat. Hier liegt der Quadratmeterpreis also bei 9 Euro/m². Der Mietspiegel sieht für diese Wohnung maximal 7,00 Euro/m² vor. Nach der 10%-Regel dürfte auch sie maximal 7,70 Euro pro Quadratmeter verlangen. Ihre Miethöhe besitzt jedoch „Bestandsschutz“. Frau Müllers Schwester darf ihre Wohnung weiter für 9 Euro/m² vermieten.
Ausnahme vom Bestandschutz: Miethöhe bei vorheriger Mieterhöhung
Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).
Wirksam: Mieter und Vermieter haben 13 Monate vor Auszug des Mieters eine Mieterhöhung vereinbart. Die Mieterhöhung wurde 11 Monate vor Mietende wirksam. Die Vereinbarung wurde außerhalb der Jahresfrist getroffen (13 Monate), es gilt Bestandsschutz.
Nicht wirksam:8 Monate vor Auszug des Mieters wurde eine Mieterhöhung vereinbart. Die Mieterhöhung wurde innerhalb der zwölfmonatigen Frist vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart und ist somit für die Berücksichtigung der Vormiete unwirksam.
Staffelmiete: Vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses trat eine neue Miethöhe aufgrund der vereinbarten Staffelmiete zu Mietbeginn in Kraft. Die der aktuellen Mietstaffel zugrunde liegende Vereinbarung (Mietbeginn laut Mietvertrag) wurde bereits vor Jahresfrist getroffen.
5. Die Miethöhe lag nach Modernisierung schon über der zulässigen Höhe
Lag die bisherige Miete bereits oberhalb der zulässigen Miethöhe nach Modernisierung, kann der Vermieter wählen, ob er sich hierauf stützt, ohne dass die Modernisierung berücksichtigt wird oder ob er die neue Miete wie oben beschrieben berechnet.
Beispiel: Betrug im obigen Beispiel die bisherige Kaltmiete 450 Euro, hat Frau Meier daher die Wahl,
- ob sie diese Kaltmiete in Höhe von 450 Euro weiterhin verlangt oder
- von der zulässigen Miethöhe ohne Modernisierung (Zulässige Miete 360 Euro (45m² mal 8,00 Euro/m²) plus 10% 36 Euro (0,80 Euro/m² = 396 Euro) zuzüglich Modernisierungsmieterhöhung (45 Euro) ausgeht.
In Fällen mit mehreren zulässigen Berechnungswegen darf sich ein Eigentümer für denjenigen entscheiden, der für ihn am günstigsten ist.
Unentgeltliche Leistungen oder Zuschläge
Dem Vormieter stand zusätzlich zur Wohnung ein unentgeltlicher PKW-Stellpaltz zur Verfügung oder ein zweiter Kellerraum? Auch solche Leistungen fließen in die Miethöhe ein. Wenn sie als Vermieter dem neuen Mieter diese Zusatzleistungen nicht mehr gewähren wollen, können sie sich nicht auf die Vormiete berufen.
Anders gelagert sind Zuschläge, z.B. der bekannte Untermietzuschlag oder ein Zuschlag für die gewerbliche Nutzung. Entfallen diese Zuschläge bei Neuvermietung, kann der Vermieter sich auf die Vormiete berufen.
Neuvermietung bei nicht behebbarem Mangel
Der Vormieter hat die Miete wegen Wohnflächenabweichung gemindert. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht 100 m², sondern nur 85 m² groß ist. Hier darf der Eigentümer sich nur eingeschränkt auf die Vormiete berufen. Und zwar nur auf die dauerhaft geminderte Größe der Wohnung.
Zahlte der Vormieter beispielsweise 10 Euro pro Quadradtmeter, kann der Vermieter diesen Preis nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße, hier 85 m², anwenden.
Mietminderung wegen behebbarer Mängel
Der Vormieter hatte die Miete wegen eine Mangels gemindert? Behebbare Mietminderungen sind bei der Vormiete nicht zu berücksichtigen (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Besteht der Mangel weiter, kann auch der neue Mieter die Miete mindern.
Beispiel: Kaltmiete 700 Euro, Mietminderung wegen einer defekten Wasserspülung in Höhe von 70 Euro. Der Eigentümer kann die Miethöhe des Vormieters ansetzen.
Update! Auskunftspflicht des Vermieters
Da die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form nicht zündete, wie auch, da es für den einzelnen Mieter schwer bis unmöglich war zuvor gezahlte Mieten oder die Kosten einer Modernisierung in Erfahrung zu bringen, wurde das Gesetzeswerk im September 2018 überarbeitet. Nun besteht eine Auskunftspflicht des Vermieters, wenn er eine Miete über der zulässigen Miethöhe verlangt.
