Mietpreisbremse: Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?

Bitte denken sie daran, die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen sind ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Prüfen sie daher, ob eine Mietpreisbremse von ihrer  Landesregierung für ihre Stadt oder Gemeinde verordnet wurde. Auskünfte zur ihrer Stadt oder Gemeinde erhalten sie bei den Wohnungsämtern. Die Mietpreisbremse hat nichts mit der Kappungsgrenze im Falle einer Mieterhöhung zu tun. Die Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete im Falle einer Mieterhöhung allzu rasch erhöht wird.

1. Neubauten

Zieht der Mieter in ein neu errichtetes Mietshaus, greift die Mietpreisbremse nicht. Der Vermieter muss sich nicht an einen vorhandenen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in der Gemeinde oder Stadt halten (§ 556f BGB).

Ob ein Mietshaus unter das Label Neubau fällt, hängt von der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab und hier hat der Gesetzgeber als Datum den 01. Januar 2014 festgelegt. Wenn sie Zweifel haben, sollten sie sich erkundigen, zu welchem Datum die Stadt oder Gemeinde die Bezugsfertigkeit erteilt hat. Der Vermieter muss hierüber Auskunft erteilen.

Zu beachten sind jedoch die Grenzen der Mietpreisüberhöhung oder der Mietwucher!
So schützen § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 291 des Strafgesetzbuches den Mieter vor missbräuchlich hohen Mieten. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes darf die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze darf nur überschritten werden, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten des Vermieters erforderlich ist.
Die "Wuchergrenze" des § 291 des Strafgesetzbuches muss dabei freilich eingehalten werden. Das heißt: Die Miete darf nicht im "auffälligen Missverhältnis" zur Leistung des Vermieters stehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist dies bei Mieten der Fall, die um 50 % die ortsübliche Vergleichsmieten überschreiten.

Zieht der erste Mieter aus, fällt auch die Zweit- oder Drittvermietung nicht unter die Mietpreisbremse. Der Vermieter kann den Preis weiter frei festlegen.

2. Miethöhe bei Bestandswohnungen nach umfassender Modernisierung

Der Vermieter ist ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden, wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde (§ 556f BGB). Die freie Festlegung des Mietpreises gilt jedoch nur für den ersten Mieter, der nach der umfassenden Modernisierung einzieht. Für den Nachfolger greifen die Regelungen für Bestandswohnungen ohne Modernisierung.

Was ist eine umfassende Modernisierung?

Das schicke neue Bad plus neues Parkett in der gesamten Wohnung stellt keine umfassende Modernisierung dar!

  1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
    Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
    Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
  2. Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.
    a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
    b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen miterledigt, ist bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; siehe BGH VIII ZR 81/19).
  3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen, insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18

3. Miethöhe bei Bestandswohnungen ohne umfassende Modernisierung

Bei bestehender Mietpreisbremse, ist der Mietpreis für Bestandswohnungen auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1).

Beispiel: Frau Müller besitzt eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie bisher für 420 Euro kalt vermietet hat, der Quadratmeter kostet also 7 Euro. Der Mietspiegel ihrer Stadt sieht für diese Wohnung maximal 8,00 Euro/m² vor. Sie kann bei einer Neuvermietung die Miete auf 8,80 Euro pro m² anheben, wenn sie möchte.

Der Bestandsschutz

Liegt die Miethöhe, die der Vormieter zuletzt schuldete, höher als die nach Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Hier greift der Bestandsschutz.

Beispiel: Frau Müllers Schwester besitzt ebenfalls eine 60 m² große Eigentumswohnung, die sie aber für 540 Euro vermietet hat. Hier liegt der Quadratmeterpreis also bei 9 Euro/m². Der Mietspiegel sieht für diese Wohnung maximal 7,00 Euro/m² vor. Nach der 10%-Regel dürfte auch sie maximal 7,70 Euro pro Quadratmeter verlangen. Ihre Miethöhe besitzt jedoch „Bestandsschutz“. Frau Müllers Schwester darf ihre Wohnung  weiter für 9 Euro pro Quadratmeter vermieten.

Ausnahme vom Bestandschutz: Miethöhe bei vorheriger Mieterhöhung

Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Wirksam: Mieter und Vermieter haben 13 Monate vor Auszug des Mieters eine Mieterhöhung vereinbart. Die Mieterhöhung wurde 11 Monate vor Mietende wirksam. Die Vereinbarung wurde außerhalb der Jahresfrist getroffen (13 Monate), es gilt Bestandsschutz.

Nicht wirksam: 8 Monate vor Auszug des Mieters wurde eine Mieterhöhung vereinbart.  Die Mieterhöhung wurde innerhalb der zwölfmonatigen Frist vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart und ist somit für die Berücksichtigung der Vormiete unwirksam.

Staffelmiete: Vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses trat eine neue Miethöhe aufgrund der vereinbarten Staffelmiete zu Mietbeginn in Kraft. Die der aktuellen Mietstaffel zugrunde liegende Vereinbarung (Mietbeginn laut Mietvertrag) wurde bereits vor Jahresfrist getroffen.

4. Miethöhe bei teilweisen Modernisierungsmieterhöhungen

Die 10%-Grenze darf der Eigentümer überschreiten, wenn in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungen durchgeführt wurden. Wenn der Vermieter die Modernisierungen in die neue Miete einfließen lassen möchte, muss er jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete als Basis nehmen (§ 556e Abs. 2 BGB)

Beispiel: Frau Meier besitzt eine kleine Eigentumswohnung von 45m² in Köln-Nippes, die sie bisher für 7 Euro/m² vermietet hat. In 2010 hat sie neue Fenster einbauen lassen und in 2014 wurde das Bad modernisiert. Die Modernisierungen hat sie in Form von Modernisierungsmieterhöhungen an ihre Mieterin weitergegeben. Die Fenster schlugen mit monatlich 10 Euro zu Buche, für das Bad konnte sie monatlich 45 Euro mehr verlangen. Im September 2015 kündigte die Mieterin. Die aktuell höchstzulässige Vergleichsmiete liegt bei 8,00 Euro/m².

Die Mieterin zahlte bisher
315 Euro Kaltmiete
10 Euro Zuschlag für die neuen Fenster
45 Euro Zuschlag für das neue Bad
Macht eine Kaltmiete in Höhe von 370 Euro.

Zu diesem Preis darf Frau Meier die Wohnung anbieten
Zulässige Miete 360 Euro (45m² mal 8,00 Euro/m²)
Plus 10% 36 Euro (0,80 Euro/m²)
Plus 45 Euro Aufschlag für die Badmodernisierung
Zulässige Miethöhe 441 Euro.

Die Fenster fallen raus, da die Modernisierung länger als drei Jahre zurück liegt.

Die Miethöhe lag nach Modernisierung schon über der zulässigen Höhe

Lag die bisherige Miete bereits oberhalb der zulässigen Miethöhe nach Modernisierung, kann der Vermieter wählen, ob er sich hierauf stützt, ohne dass die Modernisierung berücksichtigt wird oder ob er die neue Miete wie oben beschrieben berechnet.

Beispiel: Betrug im obigen Beispiel die bisherige Kaltmiete 450 Euro, hat Frau Meier daher die Wahl,

  1. ob sie diese Kaltmiete in Höhe von 450 Euro weiterhin verlangt oder
  2. von der zulässigen Miethöhe ohne Modernisierung (Zulässige Miete 360 Euro (45m² mal 8,00 Euro/m²) plus 10% 36 Euro (0,80 Euro/m² = 396 Euro) zuzüglich Modernisierungsmieterhöhung (45 Euro) ausgeht.

In Fällen mit mehreren zulässigen Berechnungswegen darf sich ein Eigentümer für denjenigen entscheiden, der für ihn am günstigsten ist.

Unentgeltliche Leistungen oder Zuschläge

Dem Vormieter stand zusätzlich zur Wohnung ein unentgeltlicher PKW-Stellpaltz zur Verfügung oder ein zweiter Kellerraum? Auch solche Leistungen fließen in die Miethöhe ein. Wenn sie als Vermieter dem neuen Mieter diese Zusatzleistungen nicht mehr gewähren wollen, können sie sich nicht auf die Vormiete berufen.

Neuvermietung bei nicht behebbarem Mangel

Der Vormieter hat die Miete wegen Wohnflächenabweichung gemindert. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht 100 m², sondern nur 85 m² groß ist. Hier darf der Eigentümer sich nur eingeschränkt auf die Vormiete berufen. Und zwar nur auf die dauerhaft geminderte Größe der Wohnung.

Zahlte der Vormieter beispielsweise 10 Euro pro Quadradtmeter, kann der Vermieter diesen Preis nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße, hier 85 m², anwenden.

Mietminderung wegen behebbarer Mängel

Der Vormieter hatte die Miete wegen eine Mangels gemindert? Behebbare Mängel sind bei der Vormiete nicht zu berücksichtigen (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Besteht der Mangel weiter, kann auch der neue Mieter die Miete mindern.

Beispiel: Kaltmiete 700 Euro, Mietminderung wegen einer defekten Wasserspülung in Höhe von 70 Euro. Der Eigentümer kann die Miethöhe des Vormieters ansetzen. 

Das Problem des fehlenden Mietspiegels

Das Gesetzeswerk stützt sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Gibt es in der Gemeinde oder Stadt einen Mietspiegel, lässt sich die Vergleichsmiete leicht ermitteln. Das Problem sind die fehlenden Mietspiegel in vielen Gemeinden. Dann ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht so einfach

Indexmiete und Mietpreisbremse

Auch für die Indexmiete gelten hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Indexmieterhöhungen wurde von der Mietpreisbremse jedoch ausgenommen.

Staffelmietvertrag und Mietpreisbremse

Neuvermietung

Der Absicht einiger Vermieter zur Umgehung der Mietpreisbremse zukünftig Staffelmietverträge abzuschließen, wurde vom Gesetzgeber ein Riegel vorgeschoben. Bei jeder Mietstaffelerhöhung ist zu prüfen, ob die neue Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 Prozent übersteigt. Ist dies der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.

Altmietverträge

Mieter und Vemieter sollten in ihre Staffelmietverträg schauen. Liegt die Miete schon aufgrund einer in der Vergangenheit getätigten Mietstaffelerhöhung über 10% der Vergleichsmiete, muss die Miethöhe zwar nicht gesenkt werden, weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind jedoch ausgeschlossen.

Update! Auskunftspflicht des Vermieters

Da die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form nicht zündete, wie auch, da es für den einzelen Mieter schwer bis unmöglich war zuvor gezahlte Mieten oder die Kosten einer Modernisierung in Erfahrung zu bringen, wurde das Gesetzeswerk im September 2018 überarbeitet. Nun besteht eine Auskunftspflicht des Vermieters, wenn er eine Miete über der zulässigen Miethöhe verlangt.

Urteile

Waschmaschinennutzung auch am Sonntag

Der Sonntag gilt in vielen Familien noch als der Ruhetag schlechthin. Jedes Geräusch aus der Nachbarwohnung, ob es sich nun um Musik oder um kleine Reparaturen handelt, wird als eine unzumutbare Störung empfunden. In einem Mehrparteienhaus im Rheinland hing der Hausfrieden seit längerer Zeit schief, weil eine Bewohnerin den Sonntag zu ihrem Waschtag erklärt hatte.

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