Die Mietpreisbremse gehört seit 2015 zu den wichtigsten mietrechtlichen Instrumenten gegen überteuerte Mieten in Ballungszentren. Die Idee ist einfach: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Was sich in der Theorie klar anhört, ist in der Praxis viel komplizierter. Unübersichtliche Ausnahmen, Formfehler und mangelhafte Datenlage führen dazu, dass viele Mieter zu Unrecht Ansprüche versäumen, die ihnen zustehen.
Wo und für wen gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist kein Instrument, das bundesweit gilt. Jedes Bundesland muss per Rechtsverordnung festlegen, in welchen Gemeinden oder Stadtteilen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Gibt es diese Verordnung nicht oder ist sie abgelaufen, gilt die Bremse in dem Gebiet einfach nicht.
Wer also etwa in Berlin eine neue Wohnung mietet, bewegt sich auf einem der am stärksten regulierten Märkte Deutschlands. Detaillierte Informationen dazu, welche Regelungen gelten und wie die Mietpreisbremse in Berlin konkret anzuwenden ist, sind für Betroffene der erste sinnvolle Ausgangspunkt. Grundsätzlich gilt: Die Regelung gilt nur für Neuvermietungen auf dem freien Wohnungsmarkt.
Drei Wohnungskategorien sind gesetzlich ausgenommen:
- Neubauten, die erstmalig seit dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden
- Wohnungen, die umfassend saniert sind, wobei der Sanierungsaufwand mit einem Neubau vergleichbar sein muss
- Wohnungen, bei denen der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat (Vormieterausnahme)
Insbesondere die Vormieterausnahme wird in der Praxis häufig missverstanden. Der Vermieter ist seit 2020 verpflichtet, die Miethöhe des Vormieters vor Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen. Unterlässt er das, verliert er das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen, und der Mieter kann unter Umständen rückwirkend Beträge zurückverlangen.
Ansprüche geltend machen: Die Rüge als entscheidender Schritt
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass die Mietpreisbremse automatisch wirkt. Das tut sie nicht. Mieter müssen selbst aktiv werden und eine sogenannte Rüge bei ihrem Vermieter erheben. Erst ab jetzt können Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 abgeschlossen werden, gilt eine Ausnahme: Haben die Vermieter den gesetzlich geforderten Vorabinformationen nicht richtig oder gar nicht gegeben, können Mieter auch rückwirkend bis zu 30 Monate Differenzbeträge zurückfordern. Das kann dann sehr viel werden.
Eine Rüge muss nicht formgerecht sein, sollte aber folgendes enthalten:
- Die Beanstandung der konkret gezahlten Miethöhe unter Verweis auf den Mietpreis des Mietspiegels
- Eine Aufforderung, etwaige Ausnahmetatbestände zu offenbaren
- Die Erklärung, dass die vereinbarte Miete die zulässige Grenze überschreitet
Eine formlose E-Mail tut es rechtlich auch, besser ist der Versand als Brief mit Zugangsnachweis. Wer seine Rüge zu allgemein hält oder wichtige Angaben unterlässt, muss damit rechnen, dass der Vermieter die Berechtigung der Forderung bestreitet und die Durchsetzung dann im Streitfall schwierig wird.
Häufige Fehler und warum Rügen nicht funktionieren
Selbst wenn grundsätzlich alle Voraussetzungen erfüllt sind, scheitern viele Rügen an praktischen Problemen.
Veralteter oder falscher Mietspiegel: Mietspiegel werden normalerweise alle zwei Jahre geändert. Wer mit einer falschen oder veralteten Fassung rechnet, kommt eventuell zu einer falschen zulässigen Höchstmiete. Außerdem: Es kommt auf die Art an. Nur ein qualifizierter Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, hat vor Gericht die gesetzliche Vermutungswirkung. Ein einfacher Mietspiegel ist dagegen nur ein Indiz.
Behauptung umfassender Sanierung: Nach einer Rüge berufen sich Vermieter häufig darauf, dass die Wohnung umfassend modernisiert worden sei und damit aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse herausfalle. Die gesetzliche Schwelle für diese Behauptung ist hoch: Die Investition muss mindestens ein Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus erreichen. Mieter sollten in solchen Fällen Nachweise und Kostenaufstellungen verlangen.
Verjährung: Zu viel gezahlte Miete verjährt nach drei Jahren, gerechnet vom Ende des Kalenderjahres, in dem gezahlt wurde. Wer sich lange Zeit damit lässt, verschenkt viel von seinen Rückforderungsansprüchen. Die Rüge sollte also möglichst bald nach dem Vertragsabschluss erfolgen.
Fehlende Wirkung: Ignoriert der Vermieter die Rüge oder lehnt er die Rückzahlung ab, bleibt nur noch der Klageweg. Das Amtsgericht ist zuständig; ein Anwalt muss nicht unbedingt hinzugezogen werden, ist aber sehr zu empfehlen. Mieterverbände bieten hier oft erste kostenlose Orientierungsdienste an.
Für wen sich die Prüfung lohnt
Wer nach 2015 in einer deutschen Großstadt eine Wohnung neu gemietet hat und hierfür eine hoch erscheinende Miete bezahlt, sollte einmal seinen Vertrag prüfen. Das gilt insbesondere für Mieter in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln, wo die Angebotsmieten regelmäßig sehr weit über dem Mietspiegel liegen.
Der erste Schritt ist ein einfacher Vergleich: Wie hoch ist die vereinbarte Kaltmiete pro Quadratmeter? Und wie hoch ist der gegenwärtige Mietspiegel für Wohnungen vergleichbarer Lage und Ausstattung? Liegt die Differenz über 10 Prozent, ist die schriftliche Rüge der nächste Schritt, ohne Kosten, ohne Anwaltszwang.
Wird die Rüge schnell gestellt, wird der Rückforderungszeitraum maximal ausgenutzt. Wer sich viele Jahre Zeit lässt, wird große Beträge an Verjährung einbüßen müssen. Die Regelung ist sehr kompliziert, aber der Einstieg ist für jedermann möglich, der bereit ist, einen Mietspiegel zu lesen und einen Brief zu schreiben.
