Mietpreisbremse, Einzelfragen zur Berechnung der Miete

Wurde für ihre Gemeinde oder Stadt ein „angespannter Wohnungsmarkt“ erkannt und somit die Mietpreisbremse eingeführt, ist der Mietpreis für Bestandswohnungen zunächst auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1). Diese Begrenzung gilt nicht, wenn die Vormiete schon darüber lag, Modernisierungen durchgeführt wurden oder sogar eine umfassende Modernisierung  der Bestandsimmobilie stattfand. Doch, welche Mieterhöhungen dürfen berücksichtigt werden. Und was ist mit Mietminderungen aufgrund von Wohnungsmängeln?


Für Vermieter: Betriebskosten selbst abrechnen

Aktualisierte Auflage 2021

Für Vermieter:
Betriebskosten selbst abrechnen

Begleiten Sie Frau Schmitz bei der Anfertigung ihrer ersten Betriebskostenabrechnung. Zahlreiche Rechenbeispiele helfen Ihnen, die eigene Abrechnung fehlerfrei zu erstellen.
Taschenbuch: 19,90 Euro | Kindle: 9,90 Euro | 233 Seiten  

Vormiete - welche Mieterhöhungen dürfen berücksichtigt werden?

Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Wirksam: Mieter und Vermieter haben 13 Monate vor Auszug des Mieters eine Mieterhöhung vereinbart. Die Mieterhöhung wurde 11 Monate vor Mietende wirksam. Die Vereinbarung wurde außerhalb der Jahresfrist getroffen (13 Monate), es gilt Bestandsschutz.

Nicht wirksam: 8 Monate vor Auszug des Mieters wurde eine Mieterhöhung vereinbart  Die Mieterhöhung wurde innerhalb der zwölfmonatigen Frist vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart und ist somit für die Berücksichtigung der Vormiete unwirksam (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Staffelmiete: Vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses trat eine neue Miethöhe aufgrund der vereinbarten Staffelmiete zu Mietbeginn in Kraft. Die der aktuellen Mietstaffel zugrunde liegende Vereinbarung (Mietbeginn laut Mietvertrag) wurde bereits vor Jahresfrist getroffen.

Unentgeltliche Leistungen oder Zuschläge

Dem Vormieter stand zusätzlich zur Wohnung ein unentgeltlicher PKW-Stellpaltz zur Verfügung oder ein zweiter Kellerraum? Auch solche Leistungen fließen in die Miethöhe ein. Wenn sie als Vermieter dem neuen Mieter diese Zusatzleistungen nicht mehr gewähren wollen, können sie sich nicht auf die Vormiete berufen.

Anders gelagert sind Zuschläge, z.B. der bekannte Untermietzuschlag oder ein Zuschlag für die gewerbliche Nutzung. Entfallen diese Zuschläge bei Neuvermietung, kann der Vermieter sich auf die Vormiete berufen.

Neuvermietung bei nicht behebbarem Mangel

Der Vormieter hat die Miete wegen Wohnflächenabweichung gemindert. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht 100 m², sondern nur 85 m² groß ist. Hier darf der Eigentümer sich nur eingeschränkt auf die Vormiete berufen. Und zwar nur auf die dauerhaft geminderte Größe der Wohnung.

Zahlte der Vormieter beispielsweise 10 Euro pro Quadradtmeter, kann der Vermieter diesen Preis nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße, hier 85 m², anwenden.

Mietminderung wegen behebbarer Mängel

Der Vormieter hatte die Miete wegen eine Mangels gemindert? Behebbare Mietminderungen sind bei der Vormiete nicht zu berücksichtigen (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Besteht der Mangel weiter, kann auch der neue Mieter die Miete mindern.

Beispiel: Kaltmiete 700 Euro, Mietminderung wegen einer defekten Wasserspülung in Höhe von 70 Euro. Der Eigentümer kann die Miethöhe des Vormieters ansetzen.

Verwandte Artikel


Pünktlich zum 01. Januar 2015 trat die Neuordnung des gesetzlichen Messwesens in Kraft. Neue oder erneuerte Warmwasser, Kaltwasser, Wärme- und Kältezähler müssen der zuständigen Eichbehörde gemeldet...

Wie jedes Jahr so zeigen auch in diesem Winter viele Mieter ihr großes Herz für Tiere und insbesondere für Wildvögel, die es schwer haben, in der futterarmen Jahreszeit über die Runden zu kommen....

Für die meisten Menschen ist die gemietete Wohnung ihr Lebensmittelpunkt, deshalb findet sich der soziale Gedanke in fast allen Vorschriften über Wohnraummiete wieder. Mieter genießen in...

Wasch- und Spülmaschinen können bei einem Defekt enorme Wasserschäden im ganzen Haus anrichten. Um im Schadensfall Ärger mit dem Vermieter oder der Versicherung zu vermeiden, sollten Mieter die...

Mietkaution

Ihr Vermieter darf höchsten das Dreifache der monatlichen Miete als Mietkaution verlangen. Für die Berechnung der Mietkautionshöhe ist die Grundmiete (Kaltmiete) der Wohnung maßgeblich....

  Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden? Mit der Mietsicherheit kann der Vermieter folgende Mietschäden begleichen: ausstehende Mietzahlungen ausstehende Zahlungen für die...

© 2021 Marsch Handelsgesellschaft UG (haftungsbeschränkt)