Mietpreisbremse, Einzelfragen zur Berechnung der Miete

Wurde für ihre Gemeinde oder Stadt ein „angespannter Wohnungsmarkt“ erkannt und somit die Mietpreisbremse eingeführt, ist der Mietpreis für Bestandswohnungen zunächst auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (BGB 556d, Abs. 1). Diese Begrenzung gilt nicht, wenn die Vormiete schon darüber lag, Modernisierungen durchgeführt wurden oder sogar eine umfassende Modernisierung  der Bestandsimmobilie stattfand. Doch, welche Mieterhöhungen dürfen berücksichtigt werden. Und was ist mit Mietminderungen aufgrund von Wohnungsmängeln?

Vormiete - welche Mieterhöhungen dürfen berücksichtigt werden?

Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Wirksam: Mieter und Vermieter haben 13 Monate vor Auszug des Mieters eine Mieterhöhung vereinbart. Die Mieterhöhung wurde 11 Monate vor Mietende wirksam. Die Vereinbarung wurde außerhalb der Jahresfrist getroffen (13 Monate), es gilt Bestandsschutz.

Nicht wirksam: 8 Monate vor Auszug des Mieters wurde eine Mieterhöhung vereinbart  Die Mieterhöhung wurde innerhalb der zwölfmonatigen Frist vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart und ist somit für die Berücksichtigung der Vormiete unwirksam (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB).

Staffelmiete: Vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses trat eine neue Miethöhe aufgrund der vereinbarten Staffelmiete zu Mietbeginn in Kraft. Die der aktuellen Mietstaffel zugrunde liegende Vereinbarung (Mietbeginn laut Mietvertrag) wurde bereits vor Jahresfrist getroffen.

Unentgeltliche Leistungen oder Zuschläge

Dem Vormieter stand zusätzlich zur Wohnung ein unentgeltlicher PKW-Stellpaltz zur Verfügung oder ein zweiter Kellerraum? Auch solche Leistungen fließen in die Miethöhe ein. Wenn sie als Vermieter dem neuen Mieter diese Zusatzleistungen nicht mehr gewähren wollen, können sie sich nicht auf die Vormiete berufen.

Anders gelagert sind Zuschläge, z.B. der bekannte Untermietzuschlag oder ein Zuschlag für die gewerbliche Nutzung. Entfallen diese Zuschläge bei Neuvermietung, kann der Vermieter sich auf die Vormiete berufen.

Neuvermietung bei nicht behebbarem Mangel

Der Vormieter hat die Miete wegen Wohnflächenabweichung gemindert. Es stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht 100 m², sondern nur 85 m² groß ist. Hier darf der Eigentümer sich nur eingeschränkt auf die Vormiete berufen. Und zwar nur auf die dauerhaft geminderte Größe der Wohnung.

Zahlte der Vormieter beispielsweise 10 Euro pro Quadradtmeter, kann der Vermieter diesen Preis nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße, hier 85 m², anwenden.

Mietminderung wegen behebbarer Mängel

Der Vormieter hatte die Miete wegen eine Mangels gemindert? Behebbare Mietminderungen sind bei der Vormiete nicht zu berücksichtigen (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Besteht der Mangel weiter, kann auch der neue Mieter die Miete mindern.

Beispiel: Kaltmiete 700 Euro, Mietminderung wegen einer defekten Wasserspülung in Höhe von 70 Euro. Der Eigentümer kann die Miethöhe des Vormieters ansetzen.

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