Was kann der Mieter tun, wenn es in der Wohnung zu heiß wird?

Wenn im Sommer tagsüber die Zimmertemperaturen steigen und in der Nacht kaum sinken, fragt sich so mancher Mieter - insbesondere Mieter einer Dachgeschosswohnung -, ob es gesetzliche „Höchsttemperaturen“ für eine Wohnung gibt oder ob ein Vermieter ab einer bestimmten Innentemperatur nicht für einen entsprechenden Sonnenschutz sorgen muss.

Wie heiß darf es denn in der Wohnung werden?

Die schlechte Nachricht: Eine allgemeine gesetzliche Regelung über höchstzulässige Temperaturen in einer Mietwohnung gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt können die technischen Regelungen für Arbeitsstätten geben (ASR A3.5 „Raumtemperatur“) geben. Danach sollte die Lufttemperatur am Arbeitsplatz 26 Grad nicht überschreiten. Da zu hohe Temperaturen nicht nur am Arbeitsplatz zu einer Gesundheitsgefährdung führen, können die Werte der ASR 3.5 auch auf Privatwohnungen übertragen werden.

Teilweise wird von einzelnen Gerichten auch vertreten:

  • Außentemperatur bis 26 Grad, Innentemperatur 22 bis 25 Grad
  • Außentemperatur 27 bis 29 Grad, Innentemperatur 23 bis 26 Grad
  • Außentemperatur 30 bis 32 Grad, Innentemperatur 24 bis 27 Grad
  • über 30 Grad, Innentemperatur mindestens 6 Grad niedriger

Das sind lediglich Anhaltspunkte, es kommt immer auf den Einzelfall an!

Ist eine Mietminderung bei einer zu warmen Wohnung möglich?

Eine Regelung, die bestimmt, ab welcher Innentemperatur die Miete um einen bestimmten Prozentsatz gemindert werden kann, gibt es nicht. Ein Temperaturanstieg in der Wohnung ist erst einmal grundsätzlich kein Mangel, auch nicht in einer Dachgeschosswohnung. Er kann zu einem Mangel führen, wenn:

  • allgemeine medizinische Gründe,
  • eine Gesundheitsgefahr oder
  • eine Gesundheitsgefährdung des Mieters

vorliegen.

Allerdings gilt das nur für die Tage im Monat, an denen es tatsächlich heiß ist und nicht für den gesamten Mietmonat!

Wer muss den Mangel "überhöhte Temperatur in der Wohnung" beweisen?

Die Beweispflicht in einem eventuellen Prozess liegt vollständig beim Mieter. Er muss ausreichend darlegen, dass in der Wohnung regelmäßig überhöhte Temperaturen herrschen. Dies kann zum einen durch die fortwährende Messung und Dokumentation der Raumtemperatur erfolgen, aber auch durch Prüfung der Wärmeschutzvorschriften. Denn in etwa der Hälfte aller Fälle fehlt bei der Planung eines Gebäudes der Nachweis des sommerlichen Wärmeschutzes nach DIN 4108-2, obwohl er beim Neubau und größeren Erweiterungen vorgeschrieben sei, berichtet die Nordwest-Zeitung.

So war es wohl auch in einer Hamburger Dachgeschosswohnung. Anders als in den Wohnungen im 2. und 3. Geschoss des Gebäudes mit gleicher Ausrichtung, waren keine Außenjalousien an den Fenstern angebracht worden. Die geltenden Wärmeschutzbestimmungen für dieses Haus konnten so nicht eingehalten werden. 20% Mietminderung machte der Mieter geltend und verlangte erfolgreich den Einbau eines Wärmeschutzes in Form von Außenjalousien.

Liegt tatsächlich ein Sachmangel vor, muss der Vermieter geeignete Maßnahmen ergreifen. Tut er das nicht, bleibt nur die Klage auf Mängelbeseitigung.

klimaanlage wohnhausDerzeit haben nach Schätzungen des Umweltbundesamtes etwa 1,65 Millionen deutsche Haushalte Klimageräte. Das sind etwa drei Prozent aller Haushalte.

Klimaanlage, Markise oder Jalousien? Welche Umbauten darf der Mieter in Eigenregie durchführen?

Es liegt am Vermieter, welche Maßnahme ergriffen wird, hier hat der Mieter kaum ein Mitspracherecht. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass die Maßnahme als Wärme- oder Sonnenschutz tatsächlich geeignet ist. 

Klimaanlage

Split-Klimaanlagen sind in den vergangenen Jahren zum Verkaufsschlager geworden. Fast jeder kennt diese Geräte aus dem Urlaub in südlichen Ländern. Diese Klimaanlagen bestehen aus einem Innengerät, dem Wärmetauscher, und einem Außengerät, dem Kompressor. Die beiden Geräte sind über eine Kältemittelleitung und über Strom miteinander verbunden.

Hier kommen Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters aus. Zum einen muss die Außenwand durchbohrt werden, um die beiden Geräte zu verbinden und zum anderen wird der Kompressor in der Regel an der Außenwand befestigt. Beides sind Eingriffe in die Bausubstanz, zu der ein Vermieter vorab seine Zustimmung geben muss. Der Einbau ist keine Arbeit für den geübten Heimwerker! Die Anlage muss von einem zertifizierten Unternehmen eingebaut und gewartet werden (Verordnung (EG) Nr. 303/2008 ersetzt durch die Durchführungsverordnung (EU) 2015/2067).

Zum anderen ist der Betrieb einer solchen Klimaanlage mit Geräuschemissionen verbunden. Hellhörige Nachbarn können sie zur Unterlassung durch Rückbau oder Demontage verpflichten, sofern sie nicht nur unwesentlich durch die Geräusche beeinträchtigt werden. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Auf einer Eigentümerversammlung führte dies zu endlosen Diskussionen. Die Eigentümer der Dachgeschoßwohnung hatten den Kompressor zwar mit Zustimmung der übrigen Eigentümer auf dem Dach aufgebaut, trotzdem meinte der hellhörige Nachbar zwei Etagen darunter, das Gerät zu hören und forderte den sparsamen Einsatz des Gerätes.

Klimaanlagen sind Stromfresser! Hier einige finden sie einen Rechner zum Stromverbrauch (nicht nur) für die Klimaanlage.

Markise, Jalousie oder Sonnensegel anbringen

Auch hier benötigen Mieter die Zustimmung des Vermieters, da durch die oft notwendige Verankerung an der Aussenwand in die Bausubstanz eingegriffen wird. 

 

Vermieter: Sonnenschutzmaßnahmen prüfen!

Es wird wärmer in Deutschland. Hatten Mieter vor Gericht früher schlechte Karten, wenn es um hohe Temperaturen in der Wohnung ging, sieht das heute anders aus. Gerichte verpflichten Vermieter auch in älteren Bestandswohnungen immer häufiger zur Anbringung eines geeigneten Wärmeschutzes. Wenn ihr Mieter mit Ihnen das Gespräch sucht, weil es im Sommer in der Wohnung zu warm ist, sollten sie den Hinweis ernst nehmen und prüfen, welche konkreten Sonnenschutzeinrichtungen infrage kommen, die die Innentemperaturen in der Wohnung erfolgreich absenken. Ansonsten laufen sie Gefahr, dass ihr Mieter die Miete kürzt oder sie auf den Einbau entsprechender Sonnenschutzeinrichtungen verklagt.

 

Wer zahlt den Einbau oder Rückbau der Wärmeschutzmaßnahmen, wenn der Mieter zur Tat schreiten will? 

Mieter müssen sie sich mit ihrem Vermieter einigen. Viele Vermieter sind nicht abgeneigt, wenn eine Markise oder Jalousien angebracht werden sollen und beteiligen sich an den Kosten, bei Klimaanlagen sieht das schon anders aus. Eine Kernbohrung durch die Aussenwand ist schon etwas anderes als ein paar Dübel. Zudem stellt sich für den Vermieter die Frage, wie die Fassade wohl aussehen wird, wenn immer mehr Mieter im Haus ihre persönliche Klimaanlage einbauen möchten. 

Möchte ein Mieter den Wärmeschutz aus eigener Tasche zahlen, sollten die Parteien die Art des Umbaus möglichst eindeutig bestimmen. Insbesondere sollte schriftlich festgehalten werden, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Umbauten übernimmt oder nicht und ob im Falle einer Übernahme eine Kostenerstattung erfolgt.

 

Urteile

Müssen Betriebskosten eines Gebäudes mit Wohn- und Gewerbeeinheiten getrennt abgerechnet werden?

Nein sagt der Bundesgerichtshof! Bei der Abrechnung über Betriebskosten kann, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auf eine getrennte Abrechnung verzichtet werden, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

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