Sie haben das Gefühl, dass die Wohnung nicht so groß ist, wie im Mietvertrag angegeben? Dann sollten sie die Angaben zur Wohnungsgröße in ihrem Mietvertrag prüfen und die Wohnung nachmessen. Denn die Wohnflächenangabe in einem Mietvertrag ist kein unverbindlicher Wert, sondern sie ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03). Im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche kann dies dazu führen, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.

Wie erkenne ich die vertraglich festgelegte Wohnfläche?

1. Im Mietvertrag ist die Größe angegeben (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03).

Beispiel: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart".

2. Anzahl der Räume in Verbindung mit einer qm-Angabe. Rechstverbindlich ist die Vereinbarung zur Wohnungsgröße nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird sondern auch dann, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: x qm" (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06)

Beispiel: "Vermietet werden  […] folgende Räume im 3. OG links: 2 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, 1 Toilette. Wohnfläche: 56,00 qm."

3. Eine ca.-Angabe ist auch verbindlich. Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."- Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist keine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen.

Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09).

Beispiel: "Wohnfläche ca. 100 qm"

4. Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarung zur Größe.

Hier kommt es auf die Umstände der Vertragsabschließung an. Stand in der Anzeige eine Angabe zur Größe oder wurden Skizzen und Berechnungen übergeben, können diese Flächen­angabe eine verbindliche Vereinbarung über die Wohnungs­größe sein. Zweifel daran können dann bestehen, wenn der formularmäßige Vertragstext Angaben zur Wohnfläche vorsähe und die betreffende Textpassage gestrichen oder bewusst nicht ausgefüllt worden wäre (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09). Hier müssen sie prüfen, ob sich noch Unterlagen finden. Die Annonce, der Schriftverkehr mit der Eigentümerin oder dem Makler, Skizzen etc. 

Wohnflächenabweichung bei möblierten Wohnungen

Ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % berechtigt auch den Mieter einer möbliert vermieteten Wohnung zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können. 

Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Daran ändert die Möblierung der Wohnung im konkreten Streitfall nichts, denn der Mietwert der Wohnungseinrichtung ist im Mietvertrag Teil der Kalkulation der Nettokaltmiete.

Ob eine andere Beurteilung gerechtfertigt ist, wenn im Mietvertrag die Möblierung ein gegenüber den übrigen Mietkonditionen ein eigenständiges Gewicht hat - etwa durch die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags - ist noch offen ( (BGH, 02.03.2011, VIII ZR 209/10).

Muss ich nachmessen, wenn mir die Wohnung kleiner als vereinbart vorkommt?

Wenn sie die Wohnungsgröße anzweifeln reicht es nicht einfach zu sagen "kann nicht stimmen" und darauf zu warten, dass der Vermieter sich rührt, Das muss er nicht, sie müssen tätig werden.

Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung im Mietvertrag angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen (BGH, 22. Oktober 2014 - VIII ZR 41/14).

Sie müssen also zum Zollstock greifen und eine erste Nachmessung der Wohnung durchführen. Ergibt die Messung eine Abweichung sollten sie ihren Vermieter mit den Messdaten konfrontieren und um Stellungnahme bitten. Oder sie treten direkt den Gang zur Rechtsanwältin oder zum Mieterverein an.

Was folgt in den Fällen 1 bis 4

Je nach Höhe der Wohnungsabweichung können sie:

• die Miete inkl. Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung mindern
• für die Zukunft die Miete mindern
• die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete rückwirkend bis zu drei Jahren vom Vermieter zurückverlangen
• eine anteilige Rückerstattung der Mietkaution fordern
• die Wohnung fristlos kündigen
• sich bei einer Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung berufen

Weitere Informationen finden sie unter: Wohnflächenabweichung: BGH-Übersicht für Mieter & Vermieter

Der Mietvertrag schließt eine Vereinbarung zur Größe ausdrücklich aus

Um die oben genannten Fälle mit ihren kostspieligen Rückzahlungen auszuschließen, wird in vielen aktuellen Verträgen die Vereinbarung einer verbindlichen Größe ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof gab seinen Segen.

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient (BGH, Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09)

Beispiel aus einem Formularmietvertrag
"Vermietet werden […] folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."

Paragraph 6 des Mietvertrages sah unter anderem vor, dass die Betriebskosten, soweit nicht eine Verteilung nach Verbrauch erfolgt, nach der "Wohnfläche von 54,78 m²" berechnet werden.

Die Mieterin griff zum Zollstock und kam auf 41,63 m², eine satte Abweichung in Höhe von 24%. Mit ihrer Klage hatte sie vor dem BGH keinen Erfolg, da dieser der Auffassung war, dass die Vertragsparteien keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche getroffen haben. Die Angabe der Quadratmeterzahl dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstands, sondern dieser ergibt sich aus der Angabe der vermieteten Räume. Auch der Umstand, dass nach § 6 des Mietvertrages bestimmte Betriebskosten "nach der m²-Größe der Wohnung" bzw. der "Wohnfläche von 54,78 m²" umzulegen sind, führt zu keiner anderen Auslegung des § 1 des Mietvertrages, in dem die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, dass die dort genannte Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen solle.

Beispiel zur Berechnung des Erstattungsanspruchs

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete. Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart wurden. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10% beruht (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 347/04).  Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung, bei 15 Prozent Abweichung sind es also 15 Prozent Minderung.

Beispiel

Beginn des Mietvertrages: März 2012
Feststellung der verringerten Wohnfäche: März 2013
Im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße: "ca. 180 qm"
Kaltmiete: 1.288 Euro
Betriebskostenvorauszahlung: 194 Euro
Bruttomiete: 1.482 Euro

Eine Nachmessung der Wohnungsgröße ergab eine tatsächliche Fläche von 154,83 m², somit eine prozentuale Abweichung von 13,98%.

Die im Mietvertrag mit 1.482 Euro einschließlich Betriebskostenvorauszahlung vereinbarte Bruttomiete kann aufgrund der geringeren Wohnfläche um 13,98 % gemindert werden, sie beläuft sich deshalb auf 1.274,82 Euro. Den Differenzbetrag von monatlich 207,18 Euro für den Zeitraum März 2012 bis März 2013 (13 Monate) musste der Vermieter erstatten.

Die vereinbarte Kaution kann ebenfalls gemindert werden, da der Mangel nicht behebbar ist. Auch hier müssen 13,98% der Kaution vom Vermieter erstattet werden.

Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der überzahlten Miete ist begrenzt durch die Verjährungsfrist. Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt (§ 199 BGB). Vermieter müssen also bei einer unwirksamen Wohnflächenvereinbarung, auch die Überzahlungen der letzten drei Jahre zurückzahlen.

Zu erstatten sind die Überzahlungen der Jahre 2013, 2014 und 2015.