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Kleinreparaturen in der Mietwohnung - worauf Sie achten müssen!

Handwerker repariert einen Abfluss im BadGrundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

 

 

Generalisierende Klauseln, beispielsweise „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen" sind unwirksam. Der Vermieter bleibt auf seinen Reparaturkosten sitzen, da diese Klausel die Kostentragung weder nach Betrag noch nach Umfang begrenzt .

In fast allen Formularmietverträgen werden analog § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung deshalb folgende „kleinere Instandhaltungen“ genannt: Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden und Markisen und Jalousien.

Für Reparaturen an diesen Gegenständen muss der Mieter zahlen

 

 JaNein
Elektrizität Steckdosen, Antennen- und Internetanschlussdosen, Schalter, Klingelanlage der Wohnungstür, Raumstrahler Stromleitungen, Ablesegeräte
Wasser Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe und Brauseschläuche, Ventile, WC-Spülkästen, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Duschtassen, Badewannen Wasserleitungen, Abflussleitungen, Ablesegeräte

Füll­ventil des WC-Spül­kastens: Das Füll­ventil des WC-Spül­kastens ist nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. Es wird lediglich mittel­bar in Anspruch genommen, wenn der Mieter die WC-Spülung betätigt (Amts­gericht Köln, Az. 224 C 460/10). Eine Reparatur am Ventil zählt deshalb nicht zu den vom Mieter zu bezahlenden Kleinre­paraturen.
Toiletten-Spül­kasten mit Vorwand­konstruktion: Das „Innenleben“ eines hinter einer Vorwand­konstruktion liegenden Toiletten-Spül­kastens (etwa Saugglocke oder Schwimmerventil nebst Dichtungen) ist nicht dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt. Die Kosten für Reparaturen an diesen Teilen kann der Vermieter daher nicht über die Kleinre­paraturklausel vom Mieter erstattet verlangen (Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 6a C 6/10).
Auslaufventil eines Wasser­hahns und Dichtungen: Ein Mieter hat keinen unmittel­baren Einfluss auf das Verkalken eines Wasser­hahns. Daher ist ein wegen der Verkalkung notwendiger Austausch des Auslaufventils und der Dichtungen nicht vom Mieter zu bezahlen (Amts­gericht Gießen, Az. 40-MC 125/08).
Kalt­wasser­absperr­hahn: Das Amts­gericht Berlin-Schöne­berg ist der Auffassung, dass auch der Absperr­hahn dem „ständigen Zugriff“ des Mieters ausgesetzt ist, da manche Mieter aus Angst vor Wasser­schäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten ausstellen. Aus diesem Grund sind die Reparatur­kosten für einen defekten Kalt­wasser­absperr­hahn Mietersache (Berlin-Schöne­berg, Az. 106 C 46/17).
Sili­konverfugungen: Sili­konverfugungen im Bade­zimmer gehören nicht zu den Installations­gegen­ständen für Wasser. Lässt der Vermieter undichte oder verschimmelte Fugen erneuern, kann er vom Mieter daher keinen Kosten­ersatz unter Berufung auf eine Kleinre­paraturklausel im Miet­vertrag verlangen (Amts­gericht Berlin-Mitte, Az. 5 C 93/16 und Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 20 C 191/11). Gerade bei verschimmelten Fugen werden einige Vermieter unabhängig von der Kleinre­paraturklausel Schaden­ersatz mit der Begründung verlangen, der Mieter habe die Schimmelschäden durch ein Fehl­verhalten verursacht (etwa kein Abziehen der Badfliesen nach dem Duschen oder zu wenig Lüftung). Wichtig: Bestreitet der Mieter, etwas falsch gemacht zu haben, muss der Vermieter erst einmal beweisen, etwa durch ein Gutachten, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Erst wenn dieser Beweis gelingt, kommt eine Schaden­ersatz­pflicht des Mieters über­haupt in Frage.
Gas Warmwasserbereiter, Gasabsperrhähne Gasleitungen, Ablesegeräte
Gast­herme/Heiz­therme: Die Reparatur einer Gast­herme zählt nicht zu den Kleinre­paraturen, weil sie nicht dem „häufigen“ Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Mit einer Warm­wasser­therme kommt ein Mieter so gut wie nie in Berührung, sagt das Amts­gericht Hannover (Az. 528 C 3281/07). So sieht es auch das Amts­gericht Köln (Az. 2010 C 324/10; Urteil im Volltext).
Heiz- und Kocheinrichtungen Öfen, Kachelöfen, Heizkörperventile, Kochplatten und Kochherde Dunstabzugshauben, Abzugsventilatoren
Fenster- und Türverschlüsse Fenster- und Türgriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen der Türen oder Fenster, Türschlösser, auch Sicherheitsschlösser, hydraulische Türschließer Fenster- und Türangeln, Zugabdichtungen, Glasscheiben
Verschussvorrichtungen an Fensterläden Rolladengurte, elektrische Rolladenöffner und -schließer Rolläden und Klappläden, Rolladenkästen

 

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