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Kleinreparaturen in der Mietwohnung - worauf Sie achten müssen!

Handwerker repariert einen Abfluss im BadGrundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

Generalisierende Klauseln, beispielsweise „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen" sind unwirksam. Der Vermieter bleibt auf seinen Reparaturkosten sitzen, da diese Klausel die Kostentragung weder nach Betrag noch nach Umfang begrenzt .

In fast allen Formularmietverträgen werden analog § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung deshalb folgende „kleinere Instandhaltungen“ genannt: Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden und Markisen und Jalousien.

 

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Für Reparaturen an diesen Gegenständen muss der Mieter zahlen

 

 JaNein
Elektrizität Steckdosen, Antennen- und Internetanschlussdosen, Schalter, Klingelanlage der Wohnungstür, Raumstrahler Stromleitungen, Ablesegeräte
Wasser Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe und Brauseschläuche, Ventile, WC-Spülkästen, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Duschtassen, Badewannen Wasserleitungen, Abflussleitungen, Ablesegeräte

Füll­ventil des WC-Spül­kastens: Das Füll­ventil des WC-Spül­kastens ist nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. Es wird lediglich mittel­bar in Anspruch genommen, wenn der Mieter die WC-Spülung betätigt (Amts­gericht Köln, Az. 224 C 460/10). Eine Reparatur am Ventil zählt deshalb nicht zu den vom Mieter zu bezahlenden Kleinre­paraturen.
Toiletten-Spül­kasten mit Vorwand­konstruktion: Das „Innenleben“ eines hinter einer Vorwand­konstruktion liegenden Toiletten-Spül­kastens (etwa Saugglocke oder Schwimmerventil nebst Dichtungen) ist nicht dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt. Die Kosten für Reparaturen an diesen Teilen kann der Vermieter daher nicht über die Kleinre­paraturklausel vom Mieter erstattet verlangen (Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 6a C 6/10).
Auslaufventil eines Wasser­hahns und Dichtungen: Ein Mieter hat keinen unmittel­baren Einfluss auf das Verkalken eines Wasser­hahns. Daher ist ein wegen der Verkalkung notwendiger Austausch des Auslaufventils und der Dichtungen nicht vom Mieter zu bezahlen (Amts­gericht Gießen, Az. 40-MC 125/08).
Kalt­wasser­absperr­hahn: Das Amts­gericht Berlin-Schöne­berg ist der Auffassung, dass auch der Absperr­hahn dem „ständigen Zugriff“ des Mieters ausgesetzt ist, da manche Mieter aus Angst vor Wasser­schäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten ausstellen. Aus diesem Grund sind die Reparatur­kosten für einen defekten Kalt­wasser­absperr­hahn Mietersache (Berlin-Schöne­berg, Az. 106 C 46/17).
Sili­konverfugungen: Sili­konverfugungen im Bade­zimmer gehören nicht zu den Installations­gegen­ständen für Wasser. Lässt der Vermieter undichte oder verschimmelte Fugen erneuern, kann er vom Mieter daher keinen Kosten­ersatz unter Berufung auf eine Kleinre­paraturklausel im Miet­vertrag verlangen (Amts­gericht Berlin-Mitte, Az. 5 C 93/16 und Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 20 C 191/11). Gerade bei verschimmelten Fugen werden einige Vermieter unabhängig von der Kleinre­paraturklausel Schaden­ersatz mit der Begründung verlangen, der Mieter habe die Schimmelschäden durch ein Fehl­verhalten verursacht (etwa kein Abziehen der Badfliesen nach dem Duschen oder zu wenig Lüftung). Wichtig: Bestreitet der Mieter, etwas falsch gemacht zu haben, muss der Vermieter erst einmal beweisen, etwa durch ein Gutachten, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Erst wenn dieser Beweis gelingt, kommt eine Schaden­ersatz­pflicht des Mieters über­haupt in Frage.
Gas Warmwasserbereiter, Gasabsperrhähne Gasleitungen, Ablesegeräte
Gast­herme/Heiz­therme: Die Reparatur einer Gast­herme zählt nicht zu den Kleinre­paraturen, weil sie nicht dem „häufigen“ Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Mit einer Warm­wasser­therme kommt ein Mieter so gut wie nie in Berührung, sagt das Amts­gericht Hannover (Az. 528 C 3281/07). So sieht es auch das Amts­gericht Köln (Az. 2010 C 324/10; Urteil im Volltext).
Heiz- und Kocheinrichtungen Öfen, Kachelöfen, Heizkörperventile, Kochplatten und Kochherde Dunstabzugshauben, Abzugsventilatoren
Fenster- und Türverschlüsse Fenster- und Türgriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen der Türen oder Fenster, Türschlösser, auch Sicherheitsschlösser, hydraulische Türschließer Fenster- und Türangeln, Zugabdichtungen, Glasscheiben
Verschussvorrichtungen an Fensterläden Rolladengurte, elektrische Rolladenöffner und -schließer Rolläden und Klappläden, Rolladenkästen

 

Höchstbetrag je Einzelreparatur und Jahreshöchstgrenze

Neben der sachlichen Eingrenzung muss zur Wirksamkeit der Klausel auch ein Höchstbetrag je Einzelreparatur vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein. Aktuell (Stand 2017) billigen die Gerichte 75 bis 100 Euro je Einzelreparatur und 6%* bis 10%* der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag. Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als aboluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen erhöhen kann.
*6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385

Die Kleinreparaturen betreffen nur die Mietwohnung

Die Kosten dürfen sich nur auf Reparaturen beziehen, die in der vermieteten Wohnung ausgeführt werden müssen. Die defekte Flurbeleuchtung oder die Reparatur des brummenden Klingelknopfes am Klingeltableau gehen voll zu Lasten des Vermieters.

Der Vermieter muss den Handwerker beauftragen und zunächst bezahlen

Steht eine Reparatur an, ist es Aufgabe des Vermieters, den Handwerker zu bestellen und auch zunächst zu bezahlen. Wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mieter im Reparaturfall den Handwerker bestellt und zunächst bezahlt, ist diese Klausel unwirksam. In einem Urteil des BGH liest sich das so: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen (BGH, 06.05.1992, NJW 1992, S. 1759).

Vertrag ist Vertrag, es besteht kein Recht auf Anpassung der Kleinreparaturklausel

In die Jahre gekommene Mietverträge entsprechen in vielen Punkten oft nicht mehr dem, was heute üblicherweise von Vermietern und Mietern vereinbart wird. Trotzdem hat ein Vermieter keinen Anspruch darauf, dass die Beträge der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag angepasst werden. Enthält Ihre Kleinreparaturklausel als Höchstgrenze den Betrag von 50,00 EUR, kann der Vermieter diese nicht auf heute zulässige Werte eigenmächtig erhöhen oder eine Vertragsänderung fordern.

Auf den absoluten Rechnungsbetrag kommt es an

Zahlen muss der Mieter nur für solche Reparaturen, deren Kosten insgesamt den vereinbarten Betrag nicht überschreiten. Zu einer anteiligen Übernahme größerer Reparaturkosten kann ein Mieter nicht herangezogen werden. Liegen beispielsweise die Reparaturkosten des tropfenden Wasserhahnes über dem mietvertraglich vereinbarten Kleinreparaturbetrag, muss der Vermieter die Rechnung alleine zahlen, er kann den vereinbarten Kleinreparaturbetrag nicht von seinem Mieter einfordern.
Vermieter sollten auf getrennten Rechnungen bestehen. Haben Mieter und Vermieter eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 80,00 EUR vertraglich vereinbart und der Vermieter lässt nun den defekten Klingelknopf am Klingeltableau der Hauseingangstür für 70,00 EUR und den tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters für 60,00 EUR von einem Hausmeisterdienst reparieren, sollten für die Reparaturen getrennte Rechnungen verlangt werden.

Zusammenfassung zur Kleinreparaturklausel

  • Der Höchstbetrag pro Reparatur und der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen muss im Mietvertrag angegeben sein.
  • Die Klausel ist auf solche Fälle beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
  • Der Mieter ist nur zur Zahlung der Kosten, nicht zur Durchführung der Reparatur, verpflichtet.
  • Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.

Einzelfragen

In alten Mietverträgen fehlt oft die Angabe über den jährlichen Gesamtbetrag. Was passiert in solchen Fällen?
Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, der Vermieter hat die Kosten der Kleinreparatur selbst zu tragen. Es ist unerheblich, wie niedrig die Rechnung ausfällt.

Die gleiche Sache geht innerhalb eines Jahres zweimal kaputt, wer zahlt die erneute Reparatur?
Hier ist der Vermieter am Zug. Eine erneute Berufung auf die Kleinreparaturklausel ist nicht möglich (Sternel II, RN. 373).

Ich habe ein Kleinre­paratur bezahlt und erfahre jetzt, dass die Klausel unwirk­sam ist. Bekomme ich mein Geld zurück?
Das Geld für Reparaturen, die sie eigentlich nicht hätten bezahlen müssen, weil die Klausel unwirk­sam ist, können Sie vom Vermieter zurück verlangen (Amts­gericht Köln, Az. 214 C 527/03).

Was passiert in Notfällen?
In Notfällen ist der Mieter berechtigt, eigenmächtig zu handeln und die Reparatur selbst zu veranlassen. Dies gilt beispielsweise, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt oder Heizkörper undicht sind und weder Vermieter, Hausverwalter noch Hausmeister erreichbar sind. Die entstandenen Kosten sind vom Eigentümer zu begleichen. Aber Achtung, nur die notwendigen Kosten sind erstattungsfähig: Ordnet der Mieter etwa eigenmächtig an, defekte Heizkörper auszutauschen, obwohl sie noch hätten repariert werden können, so muss er für diese entstehenden Mehrkosten aufkommen.

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