Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen.
Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.
Konkrete Angaben im Mietvertrag sind Pflicht
Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.
Generalisierende Klauseln, beispielsweise „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen" sind unwirksam. Der Vermieter bleibt auf seinen Reparaturkosten sitzen, da diese Klausel die Kostentragung weder nach Betrag noch nach Umfang begrenzt. In fast allen Formularmietverträgen werden analog § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung deshalb folgende „kleinere Instandhaltungen“ aufgeführt:
- Elektrizität,
- Wasser und Gas,
- Heiz- und Kocheinrichtungen,
- Fenster- und Türverschlüsse sowie
- Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, Markisen und Jalousien.
Was zählt zu den Kleinreparaturen?
Höchstbetrag je Einzelreparatur und Jahreshöchstgrenze
Neben der sachlichen Eingrenzung muss zur Wirksamkeit der Klausel auch ein Höchstbetrag je Einzelreparatur vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein. Aktuell (Stand 2021) billigen die Gerichte 75 bis 110 Euro je Einzelreparatur und 6%* bis 10%* der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag.
Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als aboluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen erhöhen kann.
*6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385
Die Kleinreparaturen betreffen nur die Mietwohnung
Die Kosten dürfen sich nur auf Reparaturen beziehen, die in der vermieteten Wohnung ausgeführt werden müssen. Die defekte Flurbeleuchtung oder die Reparatur des brummenden Klingelknopfes am Klingeltableau gehen voll zu Lasten des Vermieters.
Der Vermieter muss den Handwerker beauftragen und zunächst bezahlen
Steht eine Reparatur an, ist es Aufgabe des Vermieters, den Handwerker zu bestellen und auch zunächst zu bezahlen. Wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mieter im Reparaturfall den Handwerker bestellt und zunächst bezahlt, ist diese Klausel unwirksam. In einem Urteil des BGH liest sich das so: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen (BGH, 06.05.1992, NJW 1992, S. 1759).
Alter Mietvertrag: Kein Recht auf Anpassung der Kleinreparaturklausel
In die Jahre gekommene Mietverträge entsprechen in vielen Punkten oft nicht mehr dem, was heute üblicherweise von Vermietern und Mietern vereinbart wird. Trotzdem hat ein Vermieter keinen Anspruch darauf, dass die Beträge der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag angepasst werden. Enthält Ihre Kleinreparaturklausel als Höchstgrenze den Betrag von 50,00 EUR, kann der Vermieter diese nicht auf heute zulässige Werte eigenmächtig erhöhen oder eine Vertragsänderung fordern.
Auf den absoluten Rechnungsbetrag kommt es an
Zahlen muss der Mieter nur für solche Reparaturen, deren Kosten insgesamt den vereinbarten Betrag nicht überschreiten. Zu einer anteiligen Übernahme größerer Reparaturkosten kann ein Mieter nicht herangezogen werden. Liegen beispielsweise die Reparaturkosten des tropfenden Wasserhahnes über dem mietvertraglich vereinbarten Kleinreparaturbetrag, muss der Vermieter die Rechnung alleine zahlen, er kann den vereinbarten Kleinreparaturbetrag nicht von seinem Mieter einfordern.
Vermieter sollten auf getrennten Rechnungen bestehen. Haben Mieter und Vermieter eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 80,00 EUR vertraglich vereinbart und der Vermieter lässt nun den defekten Klingelknopf am Klingeltableau der Hauseingangstür für 70,00 EUR und den tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters für 60,00 EUR von einem Hausmeisterdienst reparieren, sollten sie - um jeder Diskussion aus dem Weg zu gehen - für die Arbeiten getrennte Rechnungen verlangen.
Zusammenfassung zur Kleinreparaturklausel
- Der Höchstbetrag pro Reparatur und der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen muss im Mietvertrag angegeben sein.
- Die Klausel ist auf solche Fälle beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
- Der Mieter ist nur zur Zahlung der Kosten, nicht zur Durchführung der Reparatur, verpflichtet.
- Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.
Einzelfragen
In alten Mietverträgen fehlt oft die Angabe über den jährlichen Gesamtbetrag. Was passiert in solchen Fällen?
Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, der Vermieter hat die Kosten der Kleinreparatur selbst zu tragen. Es ist unerheblich, wie niedrig die Rechnung ausfällt.
Die gleiche Sache geht innerhalb eines Jahres zweimal kaputt, wer zahlt die erneute Reparatur?
Hier ist der Vermieter am Zug. Eine erneute Berufung auf die Kleinreparaturklausel ist nicht möglich (Sternel II, RN. 373).
Ich habe ein Kleinreparatur bezahlt und erfahre jetzt, dass die Klausel unwirksam ist. Bekomme ich mein Geld zurück?
Das Geld für Reparaturen, die sie eigentlich nicht hätten bezahlen müssen, weil die Klausel unwirksam ist, können Sie vom Vermieter zurückverlangen (Amtsgericht Köln, Az. 214 C 527/03).
Was passiert in Notfällen?
In Notfällen ist der Mieter berechtigt, eigenmächtig zu handeln und die Reparatur selbst zu veranlassen. Dies gilt beispielsweise, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt oder Heizkörper undicht sind und weder Vermieter, Hausverwalter noch Hausmeister erreichbar sind. Die entstandenen Kosten sind vom Eigentümer zu begleichen. Aber Achtung, nur die notwendigen Kosten sind erstattungsfähig: Ordnet der Mieter etwa eigenmächtig an, defekte Heizkörper auszutauschen, obwohl sie noch hätten repariert werden können, so muss er für diese entstehenden Mehrkosten aufkommen.
