Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB), um den Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken auszuschließen. Der Vermieter hat die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. So stellt er sicher, dass das Konto jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar ist, um das Geld dem Mieter rechtzeitig wieder zurückzahlen zu können. Eine Verzinsung zu den üblichen Konditionen muss ebenfalls gewährleistet sein. Mieter und Vermieter können jedoch auch eine andere Anlageform vereinbaren. Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf eine anderweitige und damit vielleicht höherverzinsliche Anlage.

Die Höhe der Mietkaution darf das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen. Dabei wird sich nur auf die Netto-Kalt-Miete bezogen, Betriebskosten bleiben außen vor. Gleichzeitig muss dem Vermieter bewusst sein, dass der Mieter die Summe nicht auf einmal zahlen muss, sondern in drei gleich große Teilzahlungen strecken kann. Allerdings sind diese in direkter Abfolge hintereinander, zeitgleich mit der Miete zu entrichten.

Prüfen sie die Anlage der Mietkaution

Bei Einzug in die Wohnung

Auch hier können sie direkt von ihrem Vermieter den Nachweis der treuhänderischen Anlage verlangen. Der Bundesgerichtshof ist auf ihrer Seite und sagt:

Es besteht kein Grund, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Mietkaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Zahlt der Mieter in einem solchen Fall nicht, hat er die Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt; eine Kündigung des Vermieters ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az. VIII ZR 98/10).

Alles schön und gut werden sie als Mieter sagen, wenn ich die Wohnung gerne anmieten möchte und mir der Vermieter kein Treuhandkonto nennt oder ich das Geld bar übergeben soll, habe ich ein Problem! Womöglich übergibt er mir am Übergabetag noch nicht einmal die Wohnungsschlüssel.
Das Risiko können sie eingehen. Überweisen sie die Mietkaution auf das Konto des Vermieters und fordern sie nach Einzug den entsprechenden Nachweis (siehe folgenden Absatz). Kommt der Vermieter diesem Auskunftsanspruch nicht nach, haben sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (§ 273 BGB), bis der Vermieter ihnen die ordentliche Anlage der Mietkaution nachweisen kann.

Nach dem Einzug

Wurde die Kaution schon gezahlt, hat ein Mieter auch nachträglich Anspruch auf den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Mietkaution. Kommt der Vermieter diesem Anspruch nicht nach, kann ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend gemacht werden (LG Mannheim, WuM 1990, 293, AG Mühlheim, WuM 1990, 426).

Sammelkonten

Der Vermieter kann Mietkautionen verschiedener Mieter auf einem Sammelkonto anlegen, hierbei muss es sich aber um ein Treuhandkonto handeln. Es entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe, wenn der Vermieter das Konto auch als Eigenkonto nutzen kann, sich also "Treugut" und "Eigengut" nicht voneinander trennen lassen. Hierzu stellte der BGH am 02. April 2008 (5 StR 354/07) noch einmal fest, dass sich der Vermieter von Wohnraum wegen Untreue gem. § 266 StGB strafbar machen kann, wenn er die von Mietern geleisteten Kautionen auf ein Girokonto einzahlt und dort beläßt. Ist sich der Mieter unsicher, kann er vor Überweisung der Kaution auch die Nennung eines insolvenzfesten Kontos verlangen, auf die er die Kaution überweisen soll.

Was passiert mit den Zinsen?

Die Zinsen stehen dem Mieter in voller Höhe zu, dies gilt auch dann, wenn zwischen Bank und Vermieter ein höherer Zinsatz vereinbart wurde. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen (§ 551 BGB). Solange das Mietverhältnis andauert, dienen die Zinsen dem Vermieter als zusätzliche Sicherheit. Die Verzinsungspficht besteht, bis das Kautionskonto aufgelöst wird.

Umfrage: Wie haben sie die Mietkaution gezahlt?

Im Jahr 2020 habe wir unsere Leserinnen und Leser gefragt, wie sie die Mietkaution gezahlt haben. 1048 Personen nahmen an der Umfrage teil. Immerhin 56 % gaben an, die Kaution auf das Konto des Vermieters überwiesen zu haben. Noch 19 % zahlten Bar auf die Hand gegen Quittung. Fasst man beide Zahlarten unter dem Oberbegriff "Barzahlung" zusammen, wurden Dreiviertel aller Kautionszahlungen in dieser Form gezahlt und wahrscheinlich zunächst einmal ohne Nachweis einer insolvenzfesten Anlage.

Die Prüfung der gesetzeskonformen Anlage der Kaution ist daher anzuraten, da im Falle eines Insolvenzfalls des Vermieters, der Rückerhalt der Kaution zu Problemen führen kann. Der Bundesgerichtshof entschied dazu, dass nur ein vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegtes Kautionskonto von der Insolvenz ausgesondert werden kann. Liegt das Konto nicht vom Vermögen getrennt vor, sind Rückforderungsansprüche nur über die Insolvenzmasse möglich (AZ.IX ZR 132/06).

 

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Die Vor- und Nachteile der gängigsten Zahlungsarten

Barkaution

Als übliche Kautionsform wird meist die Barkaution gewählt. Hier wird die Sicherheit vom Mieter in bis zu drei Monatsraten auf ein vom Vermieter angegebenes Konto überwiesen oder direkt auf die Hand gezahlt.

Vor- und Nachteile der Barkaution für den Mieter

Pro

  • Keine Extrakosten (auch Kosten für die Eröffnung eines Kontos/Sparbuchs müssen vom Vermieter selbst getragen werden)

Contra

  • Der Mieter muss die Umsetzung kontrollieren, da er sonst im Insolvenzfall des Vermieters nur Anspruch über die Insolvenzmasse erheben kann

Vor- und Nachteile der Barkaution für den Vermieter

Pro

  • Das Geld ist im Schadensfall direkt zugängig

Contra

  • Diese Form der Sicherheitsleistung ist mit einem gewissen Verwaltungsaufwand verbunden
  • Es fallen eventuell Kosten für Kontoeröffnung und Kontoführung an

Mietkautionsbürgschaft

Eine weitere Form der Mietkaution ist über Mietkautionskassen möglich. Statt der Kautionszahlung an den Vermieter übernimmt die Mietkautionskasse die Bürgschaft für den Mieter. Bei Zahlungsausfall zahlt die Kasse dem Vermieter den entsprechenden Kautionsbeitrag aus und fordert diesen wiederum beim Mieter ein. Dafür werden Gebühren in Abhängigkeit der Bürgschaftshöhe fällig, die sich abhängig vom Anbieter unterscheiden können. Diese müssen in Form eines jährlichen Beitrags an die Kassen gezahlt werden. Ebenso können je nach Kasse zusätzliche Einmalkosten anfallen.

Da im Laufe der Jahre so einiges an Kosten entstehen kann, ist diese Form der Bürgschaft für Mieter nur ratsam, wenn sie häufiger Umziehen oder nur kurze Zeit Wohnen bleiben. Für den Vermieter hingegen hat diese Kautionsform keine Nachteile. Auf Antrag zahlt die Kautionskasse die angeforderte Sicherheitsleistung aus. Ist diese Zahlung nicht gerechtfertigt, muss der Mieter gerichtlich Einspruch erheben.

Vor- und Nachteile der Mietkautionsbürgschaft für den Mieter

Pro

  • Weniger Verwaltungsaufwand bei häufigen Umzügen
  • Kaution wird direkt von der Kasse zurückgezahlt, es muss dem Geld nicht hinterhergelaufen werden
  • Die Mietkautionssumme steht dem Mieter für andere Ausgaben zur Verfügung
  • Keine Prüfung erforderlich, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
  • Bei einem Insolvenzfall des Vermieters ist der Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution gewährleistet

Contra

  • Die Bürgschaft ist mit jährlichen Kosten verbunden
  • Es gibt Fristen zur Abwehr ungerechtfertigter Ansprüche durch den Mieter

Vor- und Nachteile der Mietkautionsbürgschaft für den Vermieter

Pro

  • Kein Verwaltungsaufwand
  • Bonitätsprüfung des Mieters wird von der Mietkautionskasse durchgeführt
  • Die Sicherheitsleistung wird auf bloßen Antrag des Vermieters an ihn ausgezahlt
  • Es sind keine stichhaltigen Beweise für einen Anspruch der Auszahlung der Mietkaution an den Vermieter notwendig

Kautionssparbuch

Eine weitere, eher selten angewandte Form der Sicherheitsleistung ist das Kautionssparbuch. Hierbei wird vom Mieter ein Sparbuch mit der vereinbarten Mietkautionssumme angelegt. Über eine Abtretungsvereinbarung, die durch die Bank bereitgestellt wird, wird dieses an den Vermieter abgetreten. Dieser ist verpflichtet das Sparbuch sicher aufzubewahren.
Dieses Prinzip ist auch mit einem Onlinekonto durchführbar. Es wird dazu ein Extra Onlinekonto mit dem vereinbarten Betrag eröffnet und eine entsprechende Verpfändungserklärung sowie der Mietvertrag an die Bank gesendet. Sollte der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreifen, wird der Mieter in jedem Fall informiert.

Vor- und Nachteile des Kautionssparbuchs für den Mieter

Pro

  • Es ist keine Prüfung erforderlich, ob die Mietsicherheit auch gesetzeskonform angelegt ist
  • Bei einem Insolvenzfall des Vermieters ist der Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution gewährleistet

Contra

  • Es können Kosten für die Eröffnung des Kontos/Sparbuchs anfallen
  • Diese Form der Mietkaution ist mit einem höheren Arbeitsaufwand verbunden

Vor- und Nachteile des Kautionssparbuchs für den Vermieter

Pro

  • Wenig Verwaltungsaufwand
  • Keine Extrakosten
  • Zugriff auf die Sicherheitsleistung im Schadensfall ist gegeben

Contra

  • Sparbuch kann verlegt werden oder verloren gehen

 

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