Umsatzsteuer bei Gewerbemiete: Was gilt, wenn die Räume Teil einer WEG sind?
BGH-Urteil vom 15.01.2025 (XII ZR 29/24)
Warum ist das Urteil wichtig?
Wenn Gewerbeflächen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage vermietet werden, stellt sich oft die Frage: Darf der Vermieter auf Betriebskosten Umsatzsteuer erheben – auch wenn die WEG selbst keine Umsatzsteuer abführt? Der BGH hat nun Klarheit geschaffen.
Kompakte Antworten auf zentrale Fragen
Wann darf ein Vermieter Umsatzsteuer auf Nebenkosten erheben?
Wenn er zur Umsatzsteuer optiert und der Mieter die Räume gewerblich nutzt. Dann fällt auf Miete und Betriebskosten Umsatzsteuer an.
Was gilt, wenn die Betriebskosten über die WEG abgerechnet werden?
Auch dann darf der Vermieter die Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung weiterreichen – selbst ohne Vorsteuerabzug.
Muss die Umsatzsteuer herausgerechnet werden?
Nein. Der BGH hat entschieden, dass der tatsächliche Aufwand (inkl. enthaltener Umsatzsteuer) umlagefähig ist.
Kann der Mieter verlangen, dass die WEG zur Umsatzsteuer optiert?
Nein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf. Die Entscheidung liegt allein bei der WEG – per Beschluss.
Das Besondere am Urteil
- WEG gilt als Unternehmerin – muss aber keine Umsatzsteuer ausweisen, wenn sie nicht optiert hat.
- Vermieter dürfen Bruttobeträge abrechnen, auch ohne eigenen Vorsteuerabzug.
- Der BGH grenzt sich klar vom BFH ab: Keine Gleichsetzung von WEG mit Bruchteilsgemeinschaft.
Fazit
Dieses Urteil betrifft alle Vermieter gewerblicher Flächen in Wohnungseigentumsanlagen. Wer Umsatzsteuer vermeiden möchte, muss dies schon im Mietvertrag klären – ein nachträglicher Einfluss auf die Abrechnungen der WEG ist so gut wie ausgeschlossen.
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