Neben Betriebskosten und Verwaltungskosten wird mit Gewerberaummietern auch gerne die Kostenübernahme von "Instandhaltungen" vereinbart. Doch nicht alles was im Mietvertrag steht, muss der Gewerbemieter auch zahlen. Und wenn im Gewerbemietvertrag nichts zur Übernahme von Instandhaltungskosten steht, muss der Mieter auch nichts bezahlen.

Definition: Instandhaltungskosten umfassen alle Aufwendungen, die notwendig sind, um das Mietobjekt in einem funktionstüchtigen Zustand zu halten. Dazu gehören:

• Wartung von technischen Anlagen (z. B. Heizungsanlage, Aufzug)
• Reparaturen an der Gebäudehülle
• Austausch von Verschleißteilen

Wann sind Instandhaltungskosten umlagefähig?

Anders als im Wohnraummietrecht dürfen Instandhaltungskosten in der Gewerberaummiete vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Ohne eine ausdrückliche Regelung trägt jedoch der Vermieter die Kosten.

Praxisbeispiel: Ein Büro-Mieter muss für die Wartung der Klimaanlage aufkommen, weil dies im Mietvertrag festgehalten wurde. Die Kosten für eine größere Reparatur der Heizungsanlage trägt jedoch der Vermieter, da nur Wartungskosten auf den Mieter umgelegt wurden.

Keine gesetzliche Obergrenze

Eine gesetzliche Regelung zur Obergrenze für umlegbare Instandhaltungskosten im Gewerbemietrecht gibt es nicht direkt. Allerdings gibt es gerichtliche Leitlinien und Grundsätze aus der AGB-Kontrolle (§ 307 BGB), die verhindern, dass der Mieter unangemessen belastet wird.

1. Orientierung an Kleinreparaturklauseln

Im Wohnraummietrecht gibt es bei Kleinreparaturen klare Grenzen, die Gerichte als angemessen ansehen. Diese können als Orientierung für Gewerbemietverträge dienen:

• Einzelreparaturkosten: Maximal 100 bis 250 € pro Reparatur
• Jahreshöchstgrenze: 6–10 % der Jahresnettokaltmiete

Diese Grenzen sind nicht verpflichtend, aber sie bieten eine Richtschnur für die Gestaltung eines fairen Gewerbemietvertrags.

2. Rechtsprechung zu unangemessenen Klauseln

Gerichte haben immer wieder Klauseln für unwirksam erklärt, wenn sie den Gewerbemieter unverhältnismäßig benachteiligen. Beispiele:

• BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01
  → Eine Klausel, die dem Mieter "alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" auferlegt, wurde als unwirksam Begründung: Eine solche Regelung nimmt dem Mieter jegliche Kalkulierbarkeit und benachteiligt ihn unangemessen.
• BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/13
  → Eine Klausel, die den Mieter zur Übernahme von Instandhaltungskosten ohne Begrenzung verpflichtete, wurde für unwirksam erklärt. Der BGH betonte, dass eine Höchstgrenze erforderlich
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2004 – I-24 U 183/03
  → Eine Klausel, die dem Mieter sämtliche Instandhaltungskosten ohne Begrenzung übertrug, wurde für unwirksam erklärt, weil sie die wirtschaftliche Belastung des Mieters nicht begrenzt.

3. Sinnvolle Begrenzungen für die Praxis

Basierend auf diesen Urteilen und der allgemeinen Rechtslage sollten folgende Begrenzungen in einem Gewerbemietvertrag enthalten sein:

1. Einzelhöchstbetrag pro Reparatur:

• Üblich: 500–1.000 € pro Reparatur
• Höhere Beträge können problematisch sein, weil der Mieter kalkulierbare Kosten erwarten darf.

2. Jährliche Gesamtkostenbegrenzung:

• Üblich: 6–10 % der Jahresnettokaltmiete
• Alternativ: Absolute Grenze, z. B. 5.000–10.000 € pro Jahr

3. Klar definierte Instandhaltungsbereiche:

• Nur für die gemieteten Räumlichkeiten (nicht für das gesamte Gebäude oder Gemeinschaftsflächen)
• Keine Übertragung der Erneuerung größerer Bauteile (z. B. Dach, Fassade, Haustechnik wie Heizung oder Fahrstuhl)

4. Fazit: Der Mietvertrag sollte die Zuständigkeiten klar benennen

1. Falls die Instandhaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, muss eine klare Begrenzung in den Gewerberaummietvertrag eingebaut werden.
2. Eine konkrete Auflistung der betroffenen Teile ist sinnvoll und kann Streitigkeiten vermeiden. Eine allgemeine Formulierung wie „innerhalb der Mieträume“ ist zwar grundsätzlich möglich, aber je präziser die Klausel ist, desto rechtssicherer und transparenter wird sie.

5. Warum eine Auflistung sinnvoll ist

Transparenz für beide Seiten – Der Mieter weiß genau, welche Pflichten er übernimmt.

1. Reduzierung von Streitpotenzial – Vermeidung unklarer Auslegungen im Streitfall.

2. Rechtliche Absicherung – Verhindert eine AGB-rechtliche Unwirksamkeit der Klausel wegen Unbestimmtheit.

Mögliche Formulierungen mit einer Auflistung

Eine ergänzende Formulierung könnte so aussehen:

„Der Mieter trägt die Kosten für Instandhaltung und Kleinreparaturen innerhalb der Mieträume bis zu einem Betrag von maximal 750 € je Einzelfall. Die jährliche Belastung durch Instandhaltungskosten ist auf 8 % der Jahresnettokaltmiete, maximal jedoch 7.500 € pro Jahr, begrenzt.

Anhang zum Mietvertrag: Zu den vom Mieter zu wartenden und instand zu haltenden Einrichtungen gehören insbesondere:

• elektrische Installationen und Steckdosen
• Beleuchtungskörper, Schalter und Sicherungen
• Tür- und Fensterbeschläge sowie Schlösser
• Wasserhähne, Armaturen und Spülkästen
• Heizkörperthermostate und Klimageräte, sofern sie zur Mietsache gehören
• Bodenbeläge, sofern nicht Teil der Gebäudesubstanz

Ausgenommen sind Reparaturen, die eine vollständige Erneuerung oder den Austausch wesentlicher Bauteile erfordern. Diese fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.“

Erweiterungsmöglichkeiten je nach Mietobjekt

• Falls der Gewerbemieter bestimmte technische Anlagen (z. B. eine Klimaanlage oder einen Lastenaufzug) nutzt, kann es sinnvoll sein, deren regelmäßige Wartung als Pflicht des Mieters aufzunehmen, aber nicht die komplette Instandsetzung oder Erneuerung.
•  Brandschutztechnik (z. B. Austausch von Feuerlöscherinhalt, Prüfung und Wartung von Feuerlöschern, Rauchmeldern, Sprinklern, Hydranten)
• Druckerhöhungsanlage für die Frischwasseranlage (Wartung und Reparatur)
• Wartung der Fenster- und Türoffnungsanlage, Gegensprechanlage
• Notstromanlagen für die Sicherheitsbeleuchtung von Rettungswegen (Wartung)
• Öltankdichtigkeitsprüfung
• Rohrreinigungen (z. B. bei Verstopfung)
• Sonnenschutzanlagen (Wartung und Reparatur)
• Wartung der Blitzschutz-, Lüftungs- und Klimaanlage, Rückstausicherungen
• Wartung der Hebeanlage für die Entwässerung

Fazit

• Die vollständige Umlage aller Instandhaltungskosten könnte unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Deshalb sollten solche Kosten genau spezifiziert werden (z. B. nur für bestimmte Anlagen oder bis zu einer Höchstgrenze).
• In der Praxis wird oft eine Bagatellgrenze oder eine jährliche Obergrenze für Instandhaltungskosten vereinbart.