Die Laufzeit eines Geschäftsraummietvertrages bestimmen die Mietparteien vollständig selbst. Zukünftige Gewerberaummieter sollten dabei bedenken, dass es keinen Kündigungsschutz wie im Wohnraummietrecht gibt und ein Vermieter den Mietvertrag je nach Ausgestaltung kündigen oder einfach auslaufen lassen kann.
Typische Vereinbarungen zur Laufzeit in der Gewerberaumvermietung:
- eine begrenzte Laufzeit ohne Folgeabrede,
- eine begrenzte Laufzeit mit Verlängerungsoption,
- eine begrenzte Laufzeit mit Optionsrecht,
- ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
- Langzeitverträge
1. Begrenzte Laufzeit ohne Folgeabrede
Hier wird mietvertraglich keine Vereinbarung über eine mögliche Verlängerung nach Ablauf der Mietzeit festgehalten. Ist die Laufzeit beendet, endet auch der Mietvertrag, eine gesonderte Kündigung ist von keiner Seite notwendig.
Beispiel: Der Vertrag läuft vom 01.01.2021 bis 31.12.2025.
2. Begrenzte Laufzeit mit Verlängerungsoption
Bei der begrenzten Laufzeit mit Verlängerungsoption ist die Verlängerung der Laufzeit "eingebaut". Mieter oder Vermieter müssen AKTIV einer Verlängerung des Mietvertrages WIDERPRECHEN. Die Regel sind Verträge mit einer Grundmietzeit, verbunden mit einer Klausel, dass der Vertrag sich verlängert, wenn keine Mietpartei widerspricht oder kündigt.
Beispiel: Der Vertrag läuft vom 01.01.2021 bis 31.12.2025. Er verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn keine der Vertragsparteien widerspricht.
Bei diesem Beispiel kann eine Partei der Verlängerung des Vertrages noch am 31.12.2025 widersprechen. In der Konsequenz ist das Mietverhältnis sofort beendet. Erfolgt kein Widerspruch, wird der ursprüngliche Vertrag fortgesetzt.
Es ist also ratsam, den Vertrag um den Parameter "Widerspruchsfrist" zu ergänzen. Soll die Miethöhe angepasst oder neu verhandelt werden, muss der Vertrag eine Regelung über die neue Miethöhe enthalten.
"Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt, wenn ein solcher Widerspruch nicht erfolgt, nicht aber ein neuer Vertrag geschlossen." (BGH, Urt. v. 29.04.2002, II ZR 330/00)
Beispiel: Der Vertrag läuft vom 01.01.2021 bis 31.12.2025. Er verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn keine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietsache widerspricht.
3. Begrenzte Laufzeit mit Optionsrecht
Verträge mit Optionsrecht sind darauf angelegt, dass eine Seite durch positive Erklärung die Verlängerung des Mietverhältnisses erreichen kann. Versäumt die optionsberechtigte Mietpartei (in der Regel der Mieter) die Ausübung des Optionsrechts, ist mit dem Ablauf der Mietzeit der Vertrag beendet. Es kann nur noch ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.
Auch hier gilt das zuvor Gesagte. Wurde keine Frist vereinbart, kann das Optionsrecht noch am letzten Tag ausgeübt werden. Soll die Miethöhe angepasst oder neu verhandelt werden, muss der Vertrag eine Regelung über die neue Miethöhe enthalten.
Beispiel: Der Vertrag endet am 31.12.2025. Die Mieterin kann spätestens einen Monat vor Ablauf die Option ausüben, den Mietvertrag für weitere drei Jahre fortzusetzen.
4. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
Ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar.
- Ein Vermieter ist nicht wie im Wohnraummietrecht auf einige Kündigungsgründe beschränkt, er muss keinen Kündigungsgrund nennen.
- Es gibt für den gewerblichen Mieter keinen Kündigungsschutz (Sozialklausel)
§ 580a Kündigungsfristen
(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
Die Frist ist nicht zwingend. Die Mietparteien können auch kürzere oder längere Kündigungsfristen vereinbaren.
Die Kündigung kann also auch offen für den Zweck ausgesprochen werden, die bisherige Miethöhe nach unten oder oben anzupassen.
Beispielrechnung
Frau Meier möchte ihr Geschäft zum 30. Juni aufgeben. Um die Kündigungsfrist bei der Gewerbemiete einhalten zu können, muss ihr Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals das Kündigungsschreiben erhalten haben. Erreicht den Vermieter am 3. Januar die Kündigung, endet das Vertragsverhältnis am 30. Juni. Verschiebt sich die Zustellung allerdings auf den 5. Januar, wird die Kündigung erst zum 30. September wirksam. Zu beachten ist, dass Samstage grundsätzlich als Werktag zu zählen sind.
5. Langzeitverträge
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist (§ 544 BGB).
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt (§ 545 BGB).
Die Frist beginnt
- für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
- für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Eine stillschweigende Verlängerung kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Keine Schriftform notwendig
Wird ein Vertrag mündlich geschlossen, gilt eine Vereinbarung über eine Befristung nicht - der Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit und kann frühestens ein Jahr nach der Überlassung gekündigt werden (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 2 BGB).
