Geschäftsraummietvertrag und Pachtvertrag, die Unterschiede

Geschäftsraummietvertrag

Ein Geschäftsraummietvertrag ist ein Vertrag über die Überlassung von Räumen, die der Ausübung eines Gewerbes oder einer freiberuflichen Tätigkeit dienen sollen. Dies können zum Beispiel Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Ladenlokale oder Gaststätten sein.

Zunächst ist wichtig, dass der Mietvertrag überhaupt einen Geschäftsraum zum Gegenstand hat. Ein Geschäftsraum wird juristisch mithilfe des Gegensatzes zum Wohnraum definiert: Was nicht Wohnraum ist, ist Geschäftsraum. Die Unterscheidung ist wichtig, weil für die Vermietung von Wohnraum ganz spezielle Regelungen gelten, die sehr viel strenger sind als die Regelungen für andere Mietverträge. Es gelten für Geschäftsräume grundsätzlich die allgemeinen Regelungen über Miete (§§ 535 ff. BGB).

Keine Schriftform notwendig

Wird ein Vertrag mündlich geschlossen, gilt eine Vereinbarung über eine Befristung nicht - der Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit und kann frühestens ein Jahr nach der Überlassung gekündigt werden (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 2 BGB).

Betriebskosten

Die Schriftform eines Mietvertrags über Geschäftsräume empfiehlt sich nicht nur aus Beweisgründen. Wenn der Vermieter den Mieter zur Übernahme von Betriebskosten verpflichten will, kann er dies nur, indem er dies mit dem Mieter vertraglich vereinbart. Denn nach Vorstellung des Gesetzes sind mit dem Mietzins Betriebskosten abgegolten. Gleiches gilt für die Instandhaltungspflicht - es sei denn, die Parteien vereinbaren etwas anderes.

Kündigung

Fehlt eine Regelung über Kündigungsfristen im Gewerberraummietvertrag, sieht das Gesetz in § 580a Abs. 2 BGB vor, dass eine ordentliche Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist.

 

 

Der Pachtvertrag

Juristische Probleme gibt es bei Geschäftsraummietverträgen oft, wenn es um die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht geht. Nach dem BGH ist ein Pachtvertrag gegeben, wenn neben der Zurverfügungstellung der Räume auch andere, das Gewerbe fördernde Leistungen erbracht werden (Beispiel: eine komplett betriebsbereite Gaststätte inklusive Inventar). Wird ein Geschäftsraum auch zum Wohnen benutzt, ist für die Einordnung (Wohnmietvertrag oder Geschäftsraummietvertrag) entscheidend, wie der Raum überwiegend genutzt wird.

Pachtverträge spielen in der Praxis eine nicht zu unterschätzende Rolle. So sind beispielsweise zwei Drittel der landwirtschaftlichen Nutzfläche in Deutschland verpachtet. Aber auch bei Vereinbarungen über die Nutzung von Räumlichkeiten - zum Beispiel Gaststätten - kommen Pachtverträge häufig vor.

Der Pachtvertrag verpflichtet den Verpächter einer Sache oder eines Rechts, dem Pächter den Gebrauch und den Genuss der Früchte des verpachteten Gegenstands zu gewähren. Früchte sind im gesetzlichen Sinne gemäß § 99 BGB Erzeugnisse oder Ausbeuten einer Sache nach deren bestimmungsgemäßer Verwendung (Einnahmen einer Gaststätte, Erzeugnisse eines Kleingartens).

Im Gegensatz dazu wird beim Mietvertrag der Mieter lediglich berechtigt, die Sache zu gebrauchen, nicht jedoch die Früchte aus der Sache zu nutzen. Daraus ergibt sich auch die Abgrenzung zum Mietvertrag in Zweifelsfällen: Verträge über Büroräume und Garagen sind daher meistens Mietverträge, Verträge über Gaststätten oder landwirtschaftlich genutzte Flächen sind dagegen regelmäßig Pachtverträge.

Gesetzliche Regelungen über Pachtverträge finden sich in den §§ 581 bis 597 BGB. In Bezug auf den Gebrauch der Sache sind weitgehend die Regelungen über den Mietvertrag anwendbar (§ 581 Abs. 2 BGB). Die Gegenleistung, die der Pächter zu entrichten hat, nennt sich Pacht oder Pachtzins. Die Höhe des Pachtzinses orientiert sich oft - beispielsweise bei Gaststätten - an dem erzielbaren Umsatz.

Keine Schriftform notwendig

Grundsätzlich ist ein Pachtvertrag - wie ein Mietvertrag - formfrei, das heißt: Er kann auch wirksam durch bloße mündliche Vereinbarung abgeschlossen werden. Es ist aber aus Gründen der Rechtssicherheit ratsam, den Vertrag schriftlich abzuschließen - nicht nur, um im Fall eines Rechtsstreits Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. 

Inventar

Wird Inventar mitverpachtet, so trifft den Pächter die Erhaltungspflicht (§ 582 Abs. 1 BGB), dies bezieht sich jedoch nicht auf die Pflicht zur Ersatzbeschaffung. Abweichungen von diesen gesetzlichen Vorschriften können zwischen den Parteien vereinbart werden (zum Beispiel für Schönheitsreparaturen). Hier sind bei Formularpachtverträgen stets die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 ff. BGB) zu beachten: Beispielsweise können zu allgemein gehaltene Klauseln aufgrund ihrer Unklarheit oder Bestimmungen, die den Pächter unangemessen benachteiligen, unwirksam sein.

Kündigungsfrist

Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 584 BGB: Treffen die Parteien keine andere Vereinbarung, ist der Vertrag nur zum Schluss eines Pachtjahres kündbar.

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