Die eigenen vier Wände stehen für Sicherheit und Unabhängigkeit, Mieten für Flexibilität und niedrige Einstiegshürden. Beides hat seinen Preis: Sowohl finanziell als auch im Alltag. In Zeiten beweglicher Zinsen und Mieten zählt, was zu Ihrem Leben passt. Wann lohnt sich für Sie der Schritt ins Eigentum, und wann bleibt Mieten die bessere Wahl?

Als Mieter wohnen bleiben oder doch Wohneigentum erwerben? Eine schwierige Entscheidung, die an vielen Faktoren hängt. Bildquelle: @ Tierra Mallorca / Unsplash.com

Eigenkapital: Was zählt und wofür es reicht

Einen Immobilienkauf oder den Bau eines Hauses können Sie nur dann in Erwägung ziehen, wenn Sie über genug Eigenkapital verfügen. Zum Eigenkapital gehören Bar- und Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere mit Puffer, Bausparguthaben sowie nachgewiesene Eigenleistungen. Planen Sie zunächst die Erwerbsnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5 bis 6,5 %)
• Notar und Grundbuch etwa 1 bis 1,5 %
• Makler

In Summe sind rund 8 bis 12 % realistisch. Diese Positionen sollten idealerweise nicht kreditfinanziert werden.

Frei verfügbares Einkommen: Ihre Wohnkostenquote

Für einen Immobilienkredit können Sie maximal so viel Geld pro Monat ausgeben, wie Ihnen frei zur Verfügung steht. Dieser Betrag wird deshalb auch die maximal mögliche Kreditrate genannt.

Um diese zu ermitteln, erstellen Sie eine Haushaltsrechnung:

Sie können sogar einen Teil Ihrer Mietkosten zur maximal möglichen Kreditrate hinzurechnen, weil reine Mietzahlungen nach dem Eigentumserwerb wegfallen. Doch Achtung: Nebenkosten fallen auch im Eigenheim an.

Die mögliche Maximalrate zeigt Ihre Möglichkeiten auf. Laut Verbraucherzentrale sollten Ihre Wohnkosten jedoch auch bei einem Immobilienkredit niemals 40% ihres verfügbaren Einkommens überschreiten. Ab dieser Grenze ergeben sich oft Probleme.

„Was leiht mir die Bank?“ Kreditrahmen realistisch bestimmen

Der mögliche Kreditrahmen hängt zum einen von Ihrem persönlichen verfügbaren Einkommen ab und zum anderen von kreditspezifischen Faktoren:

• Zinssatz: Je höher der Sollzins, desto höher die monatlichen Kosten. Bei hohen Zinsen muss also mehr vom verfügbaren Einkommen für Zinsen ausgegeben werden, so dass die Tilgung geringer ausfällt. Eine geringere Tilgung bedeutet letztlich eine geringere mögliche Kreditsumme innerhalb eines realistischen Zeitraums.
• Anfängliche Tilgung: Diese stellt den prozentualen Anteil dar, den Sie im ersten Jahr für Ihre Immobilienfinanzierung tilgen. Je höher die anfängliche Tilgung, desto höher die Monatsrate und desto geringer die mögliche Kreditsumme. Doch wählen Sie eine zu kleine Tilgung, dauert die Rückzahlung sehr lang und die Gesamtkosten durch Zinsen fallen immer höher aus.

Ihre maximal mögliche Kreditsumme errechnen Sie nun anhand der folgenden Formel:

Darlehenssumme = (Maximalrate *12) / (Sollzins plus anfängliche Tilgung)

Verfügen Sie also über eine Maximalrate von 1.200 Euro pro Monat, können Sie bei einem Sollzins von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2% maximal 288.000 Euro aufnehmen.

Mieten vs. Kaufen: fair vergleichen

Ein reiner Blick auf „Rate vs. Miete“ greift zu kurz. Berücksichtigen Sie über denselben Zeitraum alle Kosten und Effekte.

So lesen Sie die Gegenüberstellung: Erst die Punkte, dann die Tabelle.

• Eigentum laufend: Zins, Tilgung, Instandhaltung, Hausgeld/WEG-Rücklagen, Gebäudeversicherung, Grundsteuer.
• Miete laufend: Kaltmiete, Betriebskosten, mögliche Index-/Staffelmiete.
• Einmalig beim Kauf: Nebenkosten, Modernisierung, Umzug.

Wann lohnt sich der Kauf im Vergleich zur Miete?

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass Mieten einen großen Nachteil mit sich bringt: Sie zahlen jeden Monat Geld an Ihren Vermieter, ohne dabei Vermögen aufzubauen. Die Mietzahlungen sind einfach weg.

Eine Beispielrechnung mit dem Mietrechner von Kreditrechner.com zeigt: Wer heute 600 Euro Miete (kalt) zahlt, hat bei einer moderaten jährlichen Steigerung von 1,5% nach 12 Jahren bereits über 95.000 Euro nur an Miete ausgegeben.  Je nach Region kann dies bereits ein Viertel des Kaufpreises für ein Einfamilienhaus ausmachen.

Weitere mögliche Kauf-Trigger können sein:

• Ihre erwartete Mietsteigerung hebt die Wohnkostenquote dauerhaft über Ihr persönliches Limit.
• Sie planen mindestens 15 Jahre am gleichen Standort.
• Annuität plus Instandhaltung liegt nur moderat über der heutigen Warmmiete, bietet aber Planbarkeit.

Ihr Fahrplan in fünf Schritten: die Checkliste

• Eigenkapital bestimmen, Nebenkosten und Notgroschen separieren
• Haushaltsrechnung erstellen und Wohnkostenquote festlegen (max. 35 bis 40 %)
• Kreditrahmen mit Zins/Tilgung durchrechnen
• Fördermöglichkeiten prüfen
• Mieten vs. Kaufen über denselben Zeitraum vergleichen, Sensitivitäten testen

Fazit: Richtig planen und durchstarten

Kaufen oder mieten ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechen- und Lebensplanungsfrage. Wer Eigenkapital solide plant, die Wohnkostenquote respektiert sowie Zinsen und Mietdynamik sauber modelliert, entscheidet selten falsch. Nutzen Sie amtliche Quellen für Zinsen und Gesetze sowie neutrale Ratgeber für die Budgetlogik und treffen Sie dann eine Entscheidung, die heute tragfähig ist und morgen robust bleibt.