Typische Fehler bei Abmahnungen im Mietrecht – und ihre Folgen für Vermieter

Eine Abmahnung soll Klarheit schaffen und Streit vermeiden. In der Praxis bewirkt sie jedoch häufig das Gegenteil: Sie ist unklar formuliert, rechtlich angreifbar oder sogar überflüssig. Im Kündigungs- oder Unterlassungsprozess wird sie dann zum Bumerang.

Dieser Beitrag zeigt die häufigsten Fehler bei Abmahnungen – und erklärt, warum sie Vermietern regelmäßig die rechtliche Ausgangsposition verschlechtern.

1. Unklare oder zu „weiche“ Formulierungen

Ein Klassiker: Die Abmahnung liest sich wie ein freundlicher Hinweis.

Typische Beispiele:

„Wir bitten Sie, künftig darauf zu achten …“
„Bitte unterlassen Sie nach Möglichkeit …“
„Es wäre wünschenswert, wenn …“

Problem: Eine Abmahnung muss eindeutig sein. Der Mieter muss unmissverständlich erkennen:

welches Verhalten beanstandet wird und
dass im Wiederholungsfall rechtliche Konsequenzen drohen.

Fehlt dieser klare Warncharakter, wird das Schreiben rechtlich oft nur als bloße Ermahnung gewertet – ohne kündigungsvorbereitende Wirkung.

2. Kein konkreter Pflichtverstoß benannt

Viele Abmahnungen scheitern nicht am Ton, sondern am Inhalt.

Unzulässig oder unzureichend sind Formulierungen wie:

„Sie stören wiederholt den Hausfrieden“
„Es kam mehrfach zu Beschwerden“
„Ihr Verhalten ist vertragswidrig“

Erforderlich ist:

konkretes Verhalten
möglichst mit Datum, Uhrzeit oder Zeitraum
nachvollziehbare Beschreibung des Verstoßes

Ohne diese Konkretisierung kann der Mieter weder sein Verhalten anpassen noch sich sachlich verteidigen. Die Abmahnung verliert damit ihre rechtliche Funktion.

3. Abmahnung ohne echte Aufforderung zur Verhaltensänderung

Eine wirksame Abmahnung besteht nicht nur aus Vorwurf und Warnung. Sie muss den Mieter klar auffordern, das beanstandete Verhalten künftig zu unterlassen oder zu ändern.

Fehlerhaft sind Abmahnungen, die:

nur den Vorwurf schildern,
aber keine eindeutige Handlungsanweisung enthalten.

Beispiel:

„Sie haben wiederholt die Nachtruhe gestört.“

Ohne Ergänzung wie:

„Wir fordern Sie auf, dieses Verhalten künftig zu unterlassen.“

fehlt ein zentrales Element der Abmahnung.

4. Abmahnung trotz rechtlicher Entbehrlichkeit

Besonders heikel – und oft unterschätzt – ist dieser Fehler:

Der Vermieter mahnt ab, obwohl eine Abmahnung rechtlich gar nicht erforderlich gewesen wäre.

Das Problem dabei:

Durch die Abmahnung entsteht der Eindruck,
dass auch der Vermieter selbst von ihrer Notwendigkeit ausgeht.
In späteren Verfahren kann dies gegen ihn ausgelegt werden.

Gerade bei schweren Pflichtverstößen oder eindeutigem Fehlverhalten kann eine Abmahnung entbehrlich sein. Wer dennoch abmahnt, schwächt unter Umständen seine eigene Rechtsposition.

👉 Dieser Punkt ist eng verknüpft mit der Frage, wann eine Abmahnung entbehrlich ist – und sollte deshalb bewusst geprüft werden.

5. Formale Fehler: Absender, Adressat, Zugang

Auch formal saubere Abmahnungen scheitern in der Praxis häufig an Basics.

Typische Fehler:

falscher oder unvollständiger Absender
falscher Mieter (bei mehreren Mietern nur einer angeschrieben)
fehlender oder nicht nachweisbarer Zugang

Besonders kritisch: Kann der Vermieter den Zugang der Abmahnung nicht beweisen, gilt sie im Streitfall als nicht erfolgt. Dann fehlt eine zentrale Voraussetzung für weitere Schritte.

6. Wiederholte Abmahnungen ohne Konsequenz

Manche Vermieter mahnen immer wieder ab – ohne jemals zu reagieren.

Das ist riskant:

Die Abmahnung verliert ihre Warnfunktion.
Der Mieter lernt: Es passiert nichts.

Im Prozess kann dies dazu führen, dass Gerichte die Ernsthaftigkeit der Abmahnung in Zweifel ziehen. Eine Abmahnung ist kein Dauerinstrument, sondern ein letzter Warnschuss.

Achtung: Diese Fehler kosten Prozesse
- zu vage Formulierungen
- kein konkreter Pflichtverstoß
- fehlende Aufforderung zur Unterlassung
- Abmahnung trotz Entbehrlichkeit
- kein Zugangsnachweis
- endlose Wiederholungsabmahnungen

Jeder dieser Punkte kann ausreichen, um eine Kündigung oder Unterlassungsklage scheitern zu lassen.