Viele Vermieter kennen das Problem: Die Miete kommt nicht gar nicht, aber immer zu spät. Mal am 6., mal am 10., manchmal erst nach Erinnerung. Ein Kündigungsgrund? Nicht sofort. Aber: Dauerhafte Unpünktlichkeit ist eine Pflichtverletzung – und kann nach einer Abmahnung zur Kündigung führen.
Dieser Artikel zeigt, wann eine Abmahnung erforderlich ist, wie sie formuliert sein muss und ab welchem Punkt eine Kündigung rechtlich möglich wird.
Hinweis für Vermieter Auch wenn das Gesetz keine bestimmte Überschrift verlangt, sollte das Schreiben ausdrücklich als „Abmahnung“ bezeichnet werden. Nur so ist für den Mieter unmissverständlich erkennbar, dass es sich nicht um eine bloße Zahlungserinnerung handelt.
1. Unpünktliche Mietzahlung ist kein Zahlungsverzug – aber auch kein Kavaliersdelikt
Rechtlich muss unterschieden werden zwischen:
- Zahlungsverzug (Miete fehlt ganz oder teilweise)
- ständiger verspäteter Zahlung (Miete wird regelmäßig nach Fälligkeit gezahlt)
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen – sofern nichts anderes vereinbart ist.
Wird die Miete zwar gezahlt, aber dauerhaft verspätet, liegt kein klassischer Zahlungsrückstand vor. Trotzdem verletzt der Mieter seine vertragliche Hauptpflicht zur pünktlichen Mietzahlung.
2. Reicht ständige Unpünktlichkeit für eine Kündigung aus?
Nein – nicht ohne Weiteres. Die Rechtsprechung verlangt bei ständig verspäteter Mietzahlung in der Regel:
- eine vorherige Abmahnung
- eine fortgesetzte Pflichtverletzung nach der Abmahnung
Erst dann kommt eine Kündigung in Betracht.
Ohne Abmahnung ist eine Kündigung wegen bloßer Unpünktlichkeit meist unwirksam.
3. Wann ist eine Abmahnung zwingend erforderlich?
Eine Abmahnung ist erforderlich, wenn:
- der Mieter immer wieder verspätet, aber vollständig zahlt
- keine erheblichen Zahlungsrückstände bestehen
- der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben muss, sein Verhalten zu ändern
Rechtsgrundlage ist § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Die Abmahnung soll den Mieter warnen und ihm deutlich machen, dass der Vermieter dieses Verhalten nicht länger hinnimmt.
4. Was muss die Abmahnung bei verspäteter Mietzahlung enthalten?
Damit die Abmahnung wirksam ist, muss sie konkret und nachvollziehbar sein.
Erforderliche Inhalte:
- konkrete Benennung der Pflichtverletzung
(z. B. Zahlungseingänge der letzten Monate mit Datum) - Hinweis auf die vertragliche Fälligkeit
- klare Aufforderung, künftig pünktlich zu zahlen
- Androhung rechtlicher Konsequenzen bei Wiederholung
Unzulässig sind:
- pauschale Vorwürfe („Sie zahlen immer zu spät“)
- unbestimmte Drohungen
- eine fristlose Kündigungsandrohung ohne Rechtsgrund
5. Wie oft muss der Mieter zu spät zahlen, bevor eine Kündigung möglich ist?
Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Entscheidend ist eine Gesamtwürdigung:
- Dauer und Häufigkeit der Verspätungen
- Zeitspanne zwischen Abmahnung und erneuter Pflichtverletzung
- Reaktion des Mieters nach der Abmahnung
Typisch sind Fälle, in denen:
- der Mieter nach Abmahnung erneut verspätet zahlt
- sich kein nachhaltiger Zahlungseffekt zeigt
Dann kann eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein, in Einzelfällen auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
6. Ordentliche oder fristlose Kündigung – was ist realistisch?
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist der Regelfall bei ständiger Unpünktlichkeit:
- Vertragsverletzung liegt vor
- Interessenabwägung fällt häufig zugunsten des Vermieters aus
- Kündigungsfrist ist einzuhalten
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn:
- der Mieter trotz Abmahnung demonstrativ verspätet zahlt
- zusätzliche Pflichtverletzungen hinzukommen
- das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist
7. Typische Fehler von Vermietern
In der Praxis scheitern Kündigungen häufig an vermeidbaren Fehlern:
- Abmahnung zu unbestimmt
- keine Dokumentation der Zahlungseingänge
- Kündigung ohne vorherige Abmahnung
- Vermischung von Unpünktlichkeit und Zahlungsrückstand
Diese Fehler werden in einem eigenen Beitrag zu typischen Abmahnungsfehlern vertieft behandelt.
8. Fazit für Vermieter
- Ständig verspätete Mietzahlungen sind kein Bagatellverstoß
- Eine Abmahnung ist in der Regel zwingend erforderlich
- Erst bei Wiederholung nach Abmahnung wird eine Kündigung rechtlich tragfähig
- Saubere Dokumentation und klare Formulierungen sind entscheidend
Eine korrekt vorbereitete Abmahnung ist oft der entscheidende Schritt, um entweder wieder pünktliche Zahlungen zu erreichen – oder eine spätere Kündigung rechtssicher durchzusetzen.
Oft gefragt
Ab wann gilt eine Mietzahlung rechtlich als verspätet?
Eine Mietzahlung gilt als verspätet, wenn sie nicht spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingeht, sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist (§ 556b Abs. 1 BGB).
Reicht ständig verspätete Mietzahlung für eine Kündigung aus?
Nein. Ständig verspätete, aber vollständige Mietzahlungen rechtfertigen in der Regel noch keine Kündigung. Vor einer Kündigung ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich.
Ist eine Abmahnung bei unpünktlicher Mietzahlung zwingend erforderlich?
Ja. Bei dauerhaft verspäteter Zahlung ohne Zahlungsrückstände ist eine Abmahnung grundsätzlich Voraussetzung, bevor der Vermieter kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).
Wie konkret muss eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung sein?
Die Abmahnung muss die Pflichtverletzung konkret benennen, insbesondere die betroffenen Monate und die jeweiligen Zahlungseingänge, und den Mieter eindeutig zur künftigen pünktlichen Zahlung auffordern.
Kann nach einer Abmahnung sofort gekündigt werden?
Nein. Eine Kündigung kommt erst in Betracht, wenn der Mieter nach der Abmahnung erneut verspätet zahlt und sein Zahlungsverhalten nicht nachhaltig ändert.
Ist bei ständig verspäteter Mietzahlung auch eine fristlose Kündigung möglich?
Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei besonders gravierenden Umständen. In der Praxis ist meist die ordentliche Kündigung der rechtssichere Weg.
