Abmahnungen werden im Mietrecht häufig unterschätzt. Mieter empfinden sie nicht selten als bloße Formsache, Vermieter als wirkungsloses Ritual, aber ist das so? Tatsächlich markiert die Abmahnung jedoch die entscheidende Schwelle zwischen hinzunehmenden Vertragsstörungen und einer kündigungsrelevanten Pflichtverletzung.
Ob und wann eine Abmahnung erforderlich ist, hängt dabei nicht vom Gefühl der Beteiligten ab, sondern von der rechtlichen Einordnung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dieser Beitrag zeigt,
- in welchen Fällen eine Abmahnung zwingend vorgeschrieben ist,
- wann sie rechtlich nicht erforderlich, aber dringend zu empfehlen ist,
- und wann Vermieter kündigen dürfen, wenn Abmahnungen ignoriert werden.
Ein echter Praxisfall und mehrere Beispiele verdeutlichen, wo Gerichte die Grenze ziehen.
👉 Abmahnung durch den Vermieter - was bedeutet das?
Wann ist eine Abmahnung rechtlich zwingend erforderlich?
Das Gesetz schreibt eine Abmahnung nicht generell, sondern nur in bestimmten Konstellationen ausdrücklich vor. In diesen Fällen ist sie Voraussetzung für das weitere Vorgehen des Vermieters.
Abmahnung als MUSS vor einer Unterlassungsklage (§ 541 BGB)
Nach § 541 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter zuvor abgemahnt und zur Unterlassung aufgefordert hat.
Die Abmahnung erfüllt hier eine klare Warn- und Hinweisfunktion.
Beispiel: Der Mieter übt in seiner Wohnung ein Gewerbe aus, das die übrigen Mieter erheblich stört. Bevor der Vermieter den Mieter auf Unterlassung verklagen kann, muss er ihn zunächst abmahnen und ausdrücklich auffordern, den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung zu beenden.
Ohne vorherige Abmahnung ist eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB unzulässig.
Abmahnung als MUSS vor der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB)
Auch vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Pflichtverletzungen verlangt das Gesetz regelmäßig eine vorherige Abmahnung.
Nach § 543 Abs. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich erst zulässig, wenn der Vermieter den Mieter erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat.
Typische Fälle:
- Vernachlässigung der Mietsache
- ständig zu spät eingehende Mietzahlungen
- nachhaltige Störung des Hausfriedens
Erst wenn der Mieter sein Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert, darf der Vermieter fristlos kündigen. Die Abmahnung ist hier zwingende Voraussetzung.
Wann ist eine Abmahnung rechtlich nicht zwingend – aber dringend zu empfehlen?
Ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
Zu diesen Pflichtverletzungen zählen in der Praxis unter anderem:
- ständig zu spät eingehende Mieten
- nicht unerhebliche bauliche Veränderungen
- ungenehmigte Gebrauchsüberlassung an Dritte
- Überbelegung der Wohnung
- Ruhestörungen
- dauerhafte Verstöße gegen die Hausordnung
Keine gesetzliche Abmahnungspflicht – aber erhebliche praktische Bedeutung
Rein rechtlich ist eine Abmahnung keine zwingende Voraussetzung für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt.
Leitsatzentscheidung (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07):
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters voraus.
Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
Praktische Konsequenz:
Auch wenn das Gesetz keine Abmahnung verlangt, sollten Vermieter in der Praxis regelmäßig abmahnen. Amtsgerichte sehen es gerne, wenn dem Mieter vor einer ordentlichen Kündigung eine echte Chance zur Verhaltensänderung eingeräumt wurde.
Abmahnung ignoriert – wann wird es ernst?
Entscheidend ist nicht die erste Abmahnung, sondern das Verhalten danach. Ändert der Mieter sein Verhalten, ist der Zweck der Abmahnung erreicht. Bleibt sie folgenlos, verfestigt sich der Kündigungsgrund.
Maßgeblich sind insbesondere:
- Anzahl der Abmahnungen
- zeitlicher Abstand
- Art und Intensität der Pflichtverletzung
- Zumutbarkeit für den Vermieter
Mit jeder weiteren Pflichtverletzung nimmt das Gewicht der Vertragsverletzung zu.
Praxisfall: Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung
Der Sachverhalt
Die Mieterin zahlte ihre Miete über längere Zeit regelmäßig verspätet. Auf Hinweise der Vermieterin reagierte sie mit der Aussage:
„Ich zahle, wenn Geld auf dem Konto ist.“
Jedes Mal, wenn die Miete nicht pünktlich einging, wurde die Mieterin abgemahnt und zur fristgerechten Zahlung aufgefordert. Insgesamt wurden rund sieben Abmahnungen ausgesprochen – ohne Verhaltensänderung.
Die Kündigung
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis:
- fristlos,
- hilfsweise ordentlich wegen schuldhafter Pflichtverletzung.
Die Entscheidung
Die fristlose Kündigung hielt das Gericht für unwirksam.
Die ordentliche Kündigung wurde jedoch bestätigt.
Begründung der Richterin: Es sei der Vermieterin nicht zumutbar, dauerhaft den pünktlichen Eingang der Miete kontrollieren zu müssen. Die Vielzahl der Abmahnungen belegte, dass die Mieterin ihr Verhalten trotz wiederholter Warnung nicht ändern wollte.
Weitere Beispiele zur Einordnung
Beispiel 1: Ruhestörung
Der Mieter feiert regelmäßig lautstarke Partys. Trotz mehrfacher Abmahnungen kommt es weiterhin zu nächtlichen Störungen.
→ Eine Kündigung kann zulässig sein, wenn andere Mieter erheblich beeinträchtigt werden.
Beispiel 2: Verstöße gegen die Hausordnung
Der Mieter verweigert dauerhaft die ihm übertragene Treppenhausreinigung.
→ Bei beharrlicher Pflichtverletzung kann eine Kündigung gerechtfertigt sein.
Beispiel 3: Unerlaubter Umbau
Der Mieter nimmt ohne Genehmigung bauliche Veränderungen vor.
→ Je nach Schwere kann sogar eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig sein.
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Fazit
Das Mietrecht kennt keine generelle Abmahnungspflicht. In bestimmten Fällen schreibt das Gesetz sie jedoch zwingend vor. In anderen Fällen entscheidet nicht das „Ob“, sondern das „Wie oft und wie deutlich“.
Abmahnungen sind kein wirkungsloses Ritual. Sie verleihen einer Kündigung das notwendige Gewicht – und markieren die Grenze dessen, was Vermieter hinnehmen müssen.
