Eine Abmahnung vom Vermiete ist keine Kündigung, sondern zunächst ein rechtliches Warnsignal. Bild stock.adobe.com © notkoo2008
Eine Abmahnung durch den Vermieter verunsichert viele Mieter. Häufig entsteht der Eindruck, das Mietverhältnis stehe unmittelbar vor dem Aus. Tatsächlich ist eine Abmahnung keine Kündigung, sondern zunächst ein rechtliches Warnsignal.
Sie soll den Mieter auf ein beanstandetes Verhalten hinweisen und ihm Gelegenheit geben, dieses künftig zu unterlassen. Der folgende Beitrag ordnet die Abmahnung im Mietrecht ein und erklärt, welche Bedeutung sie für Mieter hat – und welche nicht.
Was ist eine Abmahnung im Mietrecht?
Eine Abmahnung ist die formelle Beanstandung einer schuldhaften Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag. Der Vermieter bringt damit zum Ausdruck, dass er ein bestimmtes Verhalten als vertragswidrig ansieht und künftig nicht mehr dulden will.
Zugleich fordert er den Mieter auf, dieses Verhalten zu ändern oder zu unterlassen. In vielen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte, insbesondere für eine Kündigung wegen Pflichtverletzung.
Wichtig: Die Abmahnung ist kein Strafmittel, sondern ein Instrument zur Konfliktklärung und zur rechtlichen Absicherung.
Warum Vermieter abmahnen
Vermieter sprechen Abmahnungen aus, um ein beanstandetes Verhalten klar zu benennen und zu dokumentieren. Die Abmahnung erfüllt dabei mehrere Funktionen:
Hinweisfunktion: Der Mieter erfährt, welches Verhalten beanstandet wird.
Warnfunktion: Es wird deutlich gemacht, dass bei Fortsetzung Konsequenzen drohen können.
Dokumentationsfunktion: Das Verhalten wird für einen möglichen späteren Rechtsstreit festgehalten.
Gerade im Mietrecht ist diese Vorstufe bedeutsam, da Kündigungen wegen Pflichtverletzungen häufig erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig sind.
Typische Pflichtverletzungen – unabhängig vom Anlass
Abmahnungen können aus unterschiedlichen Gründen ausgesprochen werden. Häufige Anlässe sind etwa:
wiederholte Ruhestörungen
Verstöße gegen die Hausordnung
unterlassene Nebenpflichten (z. B. Reinigungspflichten)
Mietrückstände oder unpünktliche Zahlungen
unerlaubte bauliche Veränderungen
Rechtlich entscheidend ist dabei nicht der konkrete Anlass, sondern ob tatsächlich eine vertragliche Pflicht verletzt wurde und ob dem Mieter ein vertragsgemäßes Verhalten zumutbar ist.
Welche rechtliche Bedeutung hat eine Abmahnung für Mieter?
Was eine Abmahnung bewirken kann
Eine wirksame Abmahnung kann:
Grundlage für eine spätere Kündigung sein
bei wiederholtem Fehlverhalten erhebliches Gewicht erlangen
im Streitfall als Nachweis einer vorherigen Warnung dienen
Insbesondere bei mehrfachen Pflichtverletzungen kommt der Abmahnung eine zentrale Bedeutung zu.
Was eine Abmahnung nicht ist
Eine Abmahnung bedeutet nicht:
dass das Mietverhältnis bereits beendet ist
dass der Mieter ein Fehlverhalten automatisch eingesteht
dass sofort rechtliche Konsequenzen eintreten
Viele Abmahnungen bleiben folgenlos, wenn das beanstandete Verhalten künftig unterbleibt.
Muss eine Abmahnung immer berechtigt sein?
Nein. Abmahnungen können unberechtigt oder rechtlich fehlerhaft sein. Maßgeblich ist, ob tatsächlich eine Pflichtverletzung vorliegt und ob der Vorwurf ausreichend konkret formuliert wurde.
Eine unberechtigte Abmahnung entfaltet keine unmittelbare rechtliche Wirkung. Sie kann insbesondere nicht allein Grundlage einer Kündigung sein.
Kann ich mich gegen eine Abmahnung wehren?
Kann ich einer Abmahnung widersprechen?
Ja. Mieter können einer Abmahnung widersprechen und ihre Sicht der Dinge schriftlich darlegen, etwa wenn sie den Vorwurf für unzutreffend halten. Dieses Schreiben können sie zu ihren Unterlagen nehmen und im Fall eines späteren Kündigungsrechtsstreits vorlegen.
Ein solcher Widerspruch verpflichtet den Vermieter jedoch nicht, die Abmahnung zurückzunehmen oder zu beseitigen.
Kein Anspruch auf Rücknahme der Abmahnung
Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine aus seiner Sicht unberechtigte Abmahnung zurücknimmt oder künftig nicht mehr verwendet. Auch eine Klage auf Feststellung, dass eine Abmahnung unberechtigt war, ist unzulässig.
Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass eine (auch unberechtigte) Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Erst wenn der Vermieter später kündigt und sich dabei auf die Abmahnung beruft, wird deren Berechtigung rechtlich relevant. Dann muss der Vermieter den vollen Beweis für die behauptete Pflichtverletzung führen.
Wie sollten Mieter mit einer Abmahnung umgehen?
Eine Abmahnung sollte weder ignoriert noch reflexhaft beantwortet werden. Sinnvoll ist es, zunächst zu prüfen:
Welches konkrete Verhalten wird beanstandet?
Trifft der Vorwurf zu?
Ist die Abmahnung hinreichend konkret formuliert?
Wie Mieter im Einzelnen reagieren sollten, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
👉 [PLATZHALTER – Leitartikel: Abmahnung erhalten – was tun?]
Abmahnung und Kündigung – der Zusammenhang
In vielen Fällen ist eine Abmahnung Voraussetzung für eine Kündigung wegen Pflichtverletzung. Das gilt insbesondere bei sogenannten steuerbaren Verhaltensweisen, die der Mieter beeinflussen kann.
Allerdings gibt es auch Ausnahmen, etwa bei besonders schweren Pflichtverletzungen. Ob eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig ist, hängt stets vom Einzelfall ab.
Für Vermieter: Abmahnung richtig formulieren
Auch für Vermieter ist die Abmahnung rechtlich anspruchsvoll. Unklare Vorwürfe oder formale Fehler können dazu führen, dass sie später wirkungslos ist.
👉 Abmahnung im Mietrecht richtig formulieren
Fazit
Die Abmahnung ist ein zentrales Instrument im Mietrecht, aber kein Grund zur Panik. Sie dient dazu, Konflikte frühzeitig zu klären und vertragstreues Verhalten einzufordern. Für Mieter ist entscheidend, die Abmahnung richtig einzuordnen, sachlich zu prüfen und überlegt damit umzugehen.
