Das Bestellerprinzip ist eine gesetzliche Regelung, die seit dem 1. Juni 2015 in Deutschland in Kraft ist und den Wohnungsvermietungsmarkt betrifft. Es wurde durch eine Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) eingeführt und zielt darauf ab, die finanzielle Belastung für Mieter bei der Anmietung von Wohnungen zu reduzieren.

„Wer zahlt, bestimmt!“ – Das Bestellerprinzip einfach erklärt

1. Grundsatz des Bestellerprinzips: Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Maklerprovision zahlen muss. In den meisten Fällen ist dies der Vermieter, da dieser den Makler beauftragt, einen geeigneten Mieter zu finden. Somit sind Mieter in der Regel von der Zahlung einer Maklerprovision befreit, wenn sie nicht selbst den Makler explizit beauftragen.
2. Geltungsbereich: Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Es betrifft nicht den Verkauf von Immobilien oder die Vermietung von Gewerbeimmobilien.
3. Rechtsgrundlage: Das Bestellerprinzip ist in § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) geregelt. Dort heißt es: „Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich aufgrund eines mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Vermittlungsvertrags tätig wird."
4. Ausnahmen: Das Bestellerprinzip gilt nicht, wenn der Wohnungssuchende den Makler von sich aus beauftragt, eine bestimmte Wohnung für ihn zu finden. In diesem Fall muss der Mieter die Provision zahlen, sofern ein entsprechender Vermittlungsvertrag zwischen dem Mieter und dem Makler geschlossen wurde.

Auswirkungen des Bestellerprinzips

Seit der Einführung des Bestellerprinzips hat sich der Markt stark verändert. Viele Vermieter haben gelernt, dass sie die Maklergebühren selbst tragen müssen, und einige haben daher ihre Strategie geändert, indem sie entweder die Vermietung selbst übernehmen oder versuchen, die Kosten in anderer Form auf die Mieter umzulegen. Für Mieter hat das Bestellerprinzip jedoch eine klare Entlastung gebracht, da sie nicht mehr mit hohen Maklerprovisionen rechnen müssen.

Umgehungsstrategien von Vermietern und Maklern

1. Verdeckte Maklergebühren: Einige Vermieter verlangen von den Mietern indirekte Gebühren, die als „Verwaltungsgebühren“ oder „Servicegebühren“ getarnt sind. Diese Gebühren sollen für die Bearbeitung von Verträgen oder die Organisation von Besichtigungen anfallen, decken aber in Wirklichkeit die Maklerkosten ab.
2. Vermieter-Mieter-Wechselspiel: In einigen Fällen wird dem Mieter suggeriert, er könne nur dann die Wohnung erhalten, wenn er selbst den Makler beauftragt. Das geschieht oft durch „kreative“ Vertragsgestaltungen, bei denen die Rolle des Auftraggebers (Bestellers) verschleiert wird.
3. Makler als Vermieter getarnt: In manchen Fällen tritt der Makler formell als Vermieter auf, um das Bestellerprinzip zu umgehen. Dabei wird der Makler offiziell als derjenige eingetragen, der das Mietverhältnis vermittelt, während er gleichzeitig die Wohnung zur Vermietung anbietet.
4. Provision für andere Dienstleistungen: Einige Makler bieten zusätzliche Dienstleistungen an, für die sie Gebühren erheben, um die Bestellerprovision zu umgehen. Diese Dienstleistungen könnten beispielsweise Beratung, das Erstellen von Exposés oder das Ausfüllen von Anträgen umfassen, die eigentlich im Rahmen des Maklervertrags enthalten sein sollten.
5. Direktvermietung und „Option“ auf den Makler: Vermieter vermieten die Wohnung zunächst ohne Makler, bieten aber den Mietern später „Optionen“ oder „Zusatzleistungen“ an, die wiederum den Einsatz des Maklers erfordern. Dadurch soll der Anschein erweckt werden, der Mieter hätte den Makler freiwillig beauftragt.

Diese Praktiken sind häufig Gegenstand von rechtlichen Auseinandersetzungen und wurden in einigen Fällen von Gerichten als unzulässig eingestuft. Es ist daher für Mieter ratsam, bei Verdacht auf Umgehung des Bestellerprinzips rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.

Behörden und Verbraucherzentralen raten Mietern, solche Fälle zu melden und sich gegen unrechtmäßige Gebühren zu wehren. Der Mieterbund und andere Verbraucherschutzorganisationen bieten ebenfalls Unterstützung bei solchen Fällen an.

Wichtige Gerichtsurteile zum Bestellerprinzip: Was du wissen musst

1. Urteil des Landgerichts München I (Az.: 14 S 10058/15): In diesem Fall wurde ein Vermieter dazu verurteilt, eine unrechtmäßige „Bearbeitungsgebühr“ zurückzuzahlen, die er dem Mieter auferlegt hatte, um die Maklerkosten zu umgehen. Das Gericht stellte fest, dass solche Gebühren, die lediglich als Ersatz für die Maklerprovision gedacht sind, unzulässig sind und gegen das Bestellerprinzip verstoßen.
2. Urteil des Amtsgerichts Neukölln (Az.: 10 C 414/15): Hier wurde ein Fall behandelt, in dem ein Makler von einem Mieter eine "Servicegebühr" für vermeintlich zusätzliche Dienstleistungen verlangt hatte. Das Gericht entschied, dass diese Gebühr ebenfalls rechtswidrig war, da sie dazu diente, die Maklerprovision zu umgehen, und somit gegen das Bestellerprinzip verstieß.
3. Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese (Az.: 531 C 123/15): Dieses Gerichtsurteil betraf einen Fall, in dem der Makler versucht hatte, den Mieter dazu zu bewegen, den Maklervertrag selbst abzuschließen, obwohl der eigentliche Auftrag vom Vermieter kam. Das Gericht entschied, dass auch dieser Versuch, die Maklerkosten auf den Mieter abzuwälzen, rechtswidrig ist.

4. Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 17 C 298/16): In diesem Fall hatte ein Makler versucht, dem Mieter eine sogenannte „Besichtigungsgebühr“ in Rechnung zu stellen. Das Gericht entschied, dass solche Gebühren unzulässig sind, wenn der Makler zuvor bereits vom Vermieter beauftragt wurde. Das Gericht stellte klar, dass die Kosten für die Vermittlung und alle damit verbundenen Dienstleistungen ausschließlich vom Besteller, in diesem Fall dem Vermieter, zu tragen sind.
5. Landgericht Stuttgart (Az.: 35 O 38/16 KfH): Dieses Urteil betrifft einen Fall, in dem ein Makler eine „Vertragsbearbeitungsgebühr“ von Mietern verlangte. Das Gericht urteilte, dass auch diese Gebühr eine Umgehung des Bestellerprinzips darstellt und daher unzulässig ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision oder damit verbundener Kosten liegt nach der neuen Rechtslage eindeutig beim Auftraggeber, in der Regel dem Vermieter.

Fazit

Die deutschen Gerichte haben klar gemacht, dass Versuche, das Bestellerprinzip durch zusätzliche Gebühren oder ähnliche Maßnahmen zu umgehen, nicht zulässig sind. Die bisherige Rechtsprechung stellt sicher, dass das Gesetz korrekt angewendet wird und Mieter vor unrechtmäßigen Kosten geschützt werden. Wenn Mieter solche Praktiken feststellen, haben sie gute Chancen, vor Gericht Erfolg zu haben.

Fallbeispiele aus der Praxis: So versuchen Makler, das Bestellerprinzip zu umgehen

Fallbeispiel 1: „Die Verwaltungsgebühr als versteckte Maklerprovision“

Situation: Herr Müller, ein Vermieter in Berlin, beauftragt einen Makler, eine Wohnung zu vermieten. Laut Bestellerprinzip müsste Herr Müller die Maklerprovision selbst tragen. Um dies zu umgehen, beschließt er, den Mietern eine „Verwaltungsgebühr“ in Höhe von 500 Euro aufzuerlegen, die für die Bearbeitung des Mietvertrags und die Organisation der Besichtigungen anfallen soll.

Umgehungsversuch: Diese Gebühr ist in Wirklichkeit nichts anderes als eine versteckte Maklerprovision. Der Makler erklärt den Interessenten, dass diese Verwaltungsgebühr gezahlt werden muss, um die Wohnung zu sichern.

Konsequenz: Ein Mieter, der die Gebühr zahlen soll, wird misstrauisch und recherchiert. Er erfährt, dass solche Gebühren in der Regel unzulässig sind, da sie die Maklerkosten verdeckt auf den Mieter umlegen sollen. Er wendet sich an den Mieterbund und erhält Unterstützung bei der Rückforderung der unrechtmäßigen Gebühr.

Fallbeispiel 2: „Makler als vermeintlicher Vermieter“

Situation: Frau Schulz sucht eine Wohnung und findet eine passende Anzeige im Internet. Bei der Besichtigung stellt sich der Makler als „Eigentümer“ der Wohnung vor und erklärt, dass er den Mietvertrag direkt mit ihr abschließt. Die Miete scheint fair, aber Frau Schulz muss zusätzlich eine „Einrichtungsgebühr“ von 1.000 Euro zahlen.

Umgehungsversuch: Der Makler handelt in Wirklichkeit im Auftrag des tatsächlichen Vermieters, gibt sich jedoch als Eigentümer aus, um die Maklerprovision durch die „Einrichtungsgebühr“ vom Mieter zu erheben.

Konsequenz: Frau Schulz erfährt später, dass die „Einrichtungsgebühr“ eigentlich eine getarnte Maklerprovision war. Sie klagt vor Gericht und das Gericht entscheidet, dass diese Praxis rechtswidrig ist. Der Makler muss die Gebühr zurückzahlen und eine Geldstrafe zahlen.

Fallbeispiel 3: „Der scheinbar freiwillige Maklerauftrag“

Situation: Herr und Frau Schmidt finden eine Wohnung, die perfekt für sie wäre. Der Vermieter stellt ihnen jedoch die Bedingung, dass sie die Wohnung nur erhalten, wenn sie einen Maklerauftrag unterschreiben. Der Makler erklärt, dass dieser Auftrag notwendig ist, um den Prozess „zu beschleunigen“.

Umgehungsversuch: Der Makler und Vermieter arbeiten zusammen, um das Bestellerprinzip zu umgehen. Indem die Schmidts den Auftrag scheinbar „freiwillig“ erteilen, werden sie zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Konsequenz: Die Schmidts erfahren durch Freunde, dass diese Praxis eine Umgehung des Bestellerprinzips darstellt. Sie wenden sich an eine Verbraucherzentrale, die den Fall untersucht und feststellt, dass der Vermieter und Makler gegen das Gesetz verstoßen haben. Der Makler muss die Provision zurückzahlen, und der Vermieter wird abgemahnt.

Diese Beispiele verdeutlichen, wie Vermieter und Makler versuchen könnten, das Bestellerprinzip zu umgehen, und welche rechtlichen Konsequenzen daraus resultieren können. Solche Praktiken werden in der Regel von Gerichten als rechtswidrig eingestuft, und betroffene Mieter sollten sich wehren.

Wenn du das Gefühl hast, dass dir unrechtmäßig Maklerkosten in Rechnung gestellt werden sollen, gibt es einige Schritte, die du unternehmen kannst:

Prüfe die rechtliche Grundlage der geforderten Gebühren

1. Bestellerprinzip

Überprüfe, ob du tatsächlich der Auftraggeber des Maklers bist. Wenn du den Makler nicht selbst beauftragt hast, bist du in der Regel nicht verpflichtet, die Provision zu zahlen.

2. Dokumentiere alle Vorgänge

Sammle alle relevanten Dokumente, E-Mails und Nachrichten, die den Kontakt mit dem Makler betreffen. Dies kann später als Beweis dienen, falls du rechtliche Schritte einleiten musst.

3. Weigere dich, die Gebühren zu zahlen

Wenn der Makler von dir eine Gebühr verlangt, die du für unrechtmäßig hältst, weigere dich, diese zu zahlen. Weise den Makler darauf hin, dass du das Bestellerprinzip kennst und nicht der Auftraggeber bist.

4. Hole dir rechtlichen Rat

Wenn du unsicher bist oder der Makler weiter auf der Zahlung besteht, wende dich an eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt für Mietrecht. Sie können dir helfen, die Situation zu klären und deine Rechte durchzusetzen. Der Mieterbund oder ähnliche Organisationen bieten ebenfalls Beratung und Unterstützung an.

5. Melde den Vorfall

Sollte es sich um einen klaren Verstoß gegen das Bestellerprinzip handeln, kannst du den Vorfall bei einer Verbraucherzentrale oder bei den zuständigen Behörden melden. Dies hilft nicht nur dir, sondern auch anderen Mietern, vor ähnlichen Praktiken geschützt zu werden.

6. Prüfe Alternativen

Wenn der Makler versucht, dich zur Unterschrift unter den Maklervertrag zu drängen, kannst du in Erwägung ziehen, die Wohnung nicht zu mieten und nach einer anderen, rechtlich einwandfreien Option zu suchen.

7. Mietvertrag unterschreiben und auf Erstattung der Kosten klagen

Möchtest du die angebotene Wohnung unbedingt anmieten, solltest du den Mietvertrag abschließen und versuchen, die überzahlten Provisionskosten zurückzuholen. Macht du den Mieter oder Makler bei Abschluss des Mietvertrages bzw. Maklerauftrages auf ein Umgehungsgeschäft bzw. eine Unwirksamkeit aufmerksam, riskiert du nämlich, dass ein anderer die Wohnung bekommt.

Wichtig: In diesen Fällen tust du allerdings gut daran, frühzeitig Beweise – also Belege, Schriftverkehr, Exposés, Zeugen etc. - für einen Umgehungstatbestand zu sichern.