Ein Makler, der vom Vermieter beauftragt wurde, Besichtigungstermine für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie zu organisieren, hat keine eigenen Rechte gegenüber dem Mieter, die über die Rechte des Vermieters hinausgehen. Auch er kann nicht einfach wie ein Vermieter an der Hautür klingeln. Der Makler kann nur im Namen des Vermieters handeln und muss sich an die gleichen rechtlichen Vorgaben halten. Das bedeutet, dass Besichtigungstermine rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden müssen. Der Mieter hat weiterhin das Recht, Besichtigungen zu verweigern oder Bedingungen dafür zu stellen, solange diese angemessen sind.

Wichtige Punkte bei einer Maklerbesichtigung, die zu beachten sind

• Ankündigungsfristen: Der Makler muss Besichtigungen rechtzeitig ankündigen und mit dem Mieter koordinieren.
• Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss in die Besichtigung einwilligen, und es besteht kein Zwang, unangekündigte Besuche zu dulden.
• Einschränkungen: Der Makler darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten und muss sich an die festgelegten Termine und Vereinbarungen halten.

Wenn ein Makler an deine Tür klopft oder dir schreibt, dass er für den Verkauf oder die Neuvermietung der Wohnung zuständig ist, solltest du wie folgt vorgehen:

1. Vollmacht prüfen: Verlange eine schriftliche Vollmacht, die bestätigt, dass der Makler im Auftrag des Vermieters handelt.
2. Kommunikation festlegen: Bestehe auf schriftlicher Kommunikation und dokumentiere alle Absprachen.
3. Besichtigungstermine abstimmen: Bestehe darauf, dass Besichtigungen rechtzeitig angekündigt und mit dir abgestimmt werden.
4. Hausrecht wahren: Du musst unangemeldete Besuche nicht akzeptieren und kannst unpassende Termine ablehnen.
5. Rechtslage klären: Informiere dich über deine Rechte als Mieter, falls Unsicherheiten bestehen, und ziehe bei Bedarf rechtlichen Rat hinzu.
6. Wohnungszustand: Halte die Wohnung in einem präsentablen Zustand, um Konflikte zu vermeiden.
7. Kooperation zeigen: Vermeide unnötige Verzögerungen, um Eskalationen wie rechtliche Schritte zu verhindern.

Wenn du die Besichtigung verweigerst

Wenn du den Makler wiederholt nicht in die Wohnung lässt, vereinbarte Termine platzen lässt oder Termine unmöglich machst, könnte der Vermieter rechtliche Schritte gegen dich einleiten. Dies könnte zu einer Abmahnung führen, da du möglicherweise gegen deine mietvertraglichen Pflichten verstößt, die eine angemessene Duldung von Besichtigungen bei berechtigtem Interesse des Vermieters vorsehen. Im schlimmsten Fall könnte der Vermieter sogar versuchen, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn du dauerhaft die Zusammenarbeit verweigerst.

Welche rechtlichen Möglichkeiten hat der Vermieter, wenn ich Wohnungsbesichtigungen ablehne?

Wenn der Vermieter auf Schwierigkeiten stößt, die Wohnung zu besichtigen, kann er folgende rechtliche Schritte einleiten:

1. Abmahnung: Der Vermieter kann dich schriftlich abmahnen, wenn du wiederholt Besichtigungstermine verweigerst.
2. Einstweilige Verfügung: Der Vermieter könnte eine einstweilige Verfügung beim Gericht beantragen, um das Recht auf Besichtigung durchzusetzen.
3. Klage auf Duldung: Er kann eine Klage einreichen, um dich gerichtlich zur Duldung der Besichtigungen zu verpflichten.
4. Kündigung: Im Extremfall kann er eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht ziehen, wenn du deine Mitwirkungspflicht nachhaltig verweigerst.

Was ist eine einstweilige Verfügung?

Eine einstweilige Verfügung ist ein gerichtlicher Beschluss, der schnell erlassen wird, um vorläufige Maßnahmen durchzusetzen, wenn ein dringendes Interesse besteht. In diesem Fall könnte der Vermieter eine solche Verfügung beantragen, um dich zur Duldung der Wohnungsbesichtigung zu verpflichten.

Der Prozess zur Erlangung einer einstweiligen Verfügung kann in der Regel einige Tage bis wenige Wochen dauern, abhängig von der Dringlichkeit des Falls und der Arbeitsbelastung des Gerichts. Sobald der Antrag gestellt ist, entscheidet das Gericht relativ zügig über die Angelegenheit.

Was ist eine Klage auf Duldung?

Bei einer Klage auf Duldung beantragt der Vermieter gerichtlich, dass du verpflichtet wirst, bestimmte Handlungen zu dulden, wie z.B. eine Wohnungsbesichtigung.

Ablauf:

1. Klageeinreichung: Der Vermieter reicht die Klage beim zuständigen Gericht ein.
2. Verfahren: Das Gericht prüft die Klage und du erhältst die Möglichkeit, Stellung zu nehmen.
3. Urteil: Das Gericht entscheidet, ob du die Besichtigung dulden musst.

Dauer: Das Verfahren kann mehrere Wochen bis Monate dauern, abhängig von der Gerichtslast und der Komplexität des Falls. Bis zur Urteilsverkündung dauert es in der Regel länger als bei einer einstweiligen Verfügung.

Kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung beantragen und zeitgleich eine Klage auf Duldung einreichen?

Ein Vermieter kann sowohl eine einstweilige Verfügung als auch eine Klage auf Duldung einreichen, jedoch mit unterschiedlichen Zielen und Dringlichkeiten:

• Einstweilige Verfügung: Dies ist sinnvoll, wenn eine schnelle vorläufige Entscheidung benötig wird, um eine dringende Maßnahme, wie eine Wohnungsbesichtigung, durchzusetzen.
• Klage auf Duldung: Diese Klage zielt auf eine endgültige Entscheidung ab und dauert in der Regel länger. Sie ist angemessen, wenn die Angelegenheit nicht extrem dringlich ist.

Ein Vermieter muss also nicht zuerst eine einstweilige Verfügung beantragen; er kann direkt auf Duldung klagen, je nach Situation.

In welchen zeitlichen Abständen muss ich Besichtigungstermine dulden und wie viele Miet-oder Kaufinteressenten muss ich in das Haus oder die Wohnung lassen?

Als Mieter bist du verpflichtet, eine angemessene Anzahl von Besichtigungsterminen zu dulden, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht, etwa bei Verkauf oder Neuvermietung der Wohnung. Was als „angemessen“ gilt, hängt von den Umständen ab, aber typischerweise sollten Besichtigungen im wöchentlichen Rhythmus und zu für dich zumutbaren Zeiten stattfinden, z.B. werktags zwischen 10 und 18 Uhr.

Sammeltermine: Du bist nicht verpflichtet, große Gruppen von Interessenten gleichzeitig in die Wohnung zu lassen. Maximal drei bis vier Personen auf einmal gelten als zumutbar. Es ist ratsam, solche Termine vorab zu vereinbaren und klare Absprachen zu treffen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Hier einige Urteile, die dir einen Anhaltspunkt geben können:

1. Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13: Hier wurde entschieden, dass Mieter im Rahmen des Zumutbaren Besichtigungstermine dulden müssen, jedoch kein festes Kontingent besteht.
2. Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26. Februar 1993, Az. 2/17 S 45/92: Dieses Urteil besagt, dass mehrere Besichtigungstermine pro Woche nur in Ausnahmefällen zumutbar sind.
3. Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 17. November 1992, Az. 93 C 3468/92-25: Hier wurde entschieden, dass der Mieter nicht mehr als drei Personen gleichzeitig zur Besichtigung dulden muss.

Diese Urteile geben einen allgemeinen Rahmen, aber es ist wichtig, die individuelle Situation zu berücksichtigen.

Checkliste für den Umgang mit Maklern und Besichtigungsterminen

• ✓ Vollmacht prüfen
• ✓ Besichtigungstermine abstimmen
• ✓ Hausrecht wahren
• ✓ Gruppengröße begrenzen
• ✓ Dokumentation
• ✓ Rechtliche Schritte prüfen
• ✓ Kooperation zeigen

Hier Praxisbeispiele, die die Situation von Mietern veranschaulichen, die mit Maklerbesichtigungen konfrontiert sind:

Beispiel 1: Neuvermietung der Wohnung

Anna hat ihre Wohnung gekündigt und erfahren, dass ihre gemietete Wohnung neu vermietet werden solll. Der Makler möchte regelmäßig Besichtigungstermine durchführen. Anna stimmt wöchentlichen Terminen zu, aber besteht darauf, dass diese nur werktags zwischen 17 und 19 Uhr stattfinden. Sie lehnt es ab, am Wochenende oder in ihrer Abwesenheit Besichtigungen zuzulassen.

Beispiel 2: Verweigerte Besichtigung

Herr Schmidt erhält vom Makler eine Anfrage für eine Besichtigung seiner Wohnung, da der Vermieter plant, die Immobilie zu verkaufen. Herr Schmidt fühlt sich durch die häufigen Anfragen gestört und lehnt diese ab, ohne alternative Termine vorzuschlagen. Der Makler informiert daraufhin den Vermieter, der Herr Schmidt schriftlich abmahnt. In der Abmahnung wird darauf hingewiesen, dass Herr Schmidt seine Mitwirkungspflichten verletzt und bei fortgesetzter Weigerung rechtliche Schritte, wie eine einstweilige Verfügung oder eine Klage auf Duldung, eingeleitet werden könnten.

Beispiel 3: Sammelbesichtigung Zustimmung

Frau Müller stimmt einer Sammelbesichtigung für Kaufinteressenten zu, lehnt jedoch ab, dass mehr als vier Personen gleichzeitig durch die Wohnung gehen. Der Makler organisiert daher mehrere kleine Gruppenbesichtigungen, die jeweils eine halbe Stunde dauern.

Diese Beispiele zeigen, wie Mieter ihre Rechte wahren können, während sie die Anforderungen des Vermieters oder Maklers berücksichtigen.

Beispiel 3: Sammelbesichtigung Ablehnung

Als Mieterin kannst du Sammelbesichtigungen ablehnen, indem du darauf hinweist, dass eine große Anzahl von Personen gleichzeitig in deiner Wohnung eine unzumutbare Belastung darstellt. Du hast das Recht, die Anzahl der Personen, die gleichzeitig die Wohnung betreten, zu begrenzen, beispielsweise auf maximal drei bis vier Personen. Begründe deine Ablehnung schriftlich und schlage alternative, zumutbare Lösungen vor, wie gestaffelte Einzelbesichtigungen. Damit zeigst du Bereitschaft zur Kooperation, ohne deine Interessen zu gefährden.