Ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist ein echter Glücksfall für beide Seiten. Im idealen Fall sind beide Parteien über viele Jahre miteinander verbunden und begegnen sich im Alltag und bei Fragen rund um die Mietsache mit Respekt und juristischer Korrektheit.
Nicht immer lassen sich Konflikte zwischen Mieter und Vermieter außergerichtlich ausräumen. Quelle: https://pixabay.com/de/photos/hammer-b%C3%BCcher-gesetz-gericht-719066/
Obwohl die Anzahl an Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gesunken ist, landen immer noch viele Fälle „vor dem Kadi“. Dabei zeigt sich, dass sich die Streitthemen oft wiederholen. Wir verraten, worüber vor deutschen Gerichten besonders häufig gestritten wird.
#1: Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf
Die Traumwohnung ist gefunden und der Mieter hat kein Interesse daran wieder auszuziehen. In einem solchen Moment ist die Kündigung wegen Eigenbedarf ein Schock. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht dazu, aber nicht unter jedem Umstand. Wer als Mieter betroffen ist, sollte sich schnellstmöglich rechtlichen Beistand suchen.
Ein Anwalt für Mietrecht ist der perfekte Ansprechpartner und lässt sich beispielsweise hier finden. Grundsätzlich steht die Eigenbedarfskündigung nur Vermietern zu, die als natürliche Person oder GbR vermieten.
Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit, bei besonderen Härtefällen dagegen vorzugehen. Außerdem muss der Vermieter nachweisen, dass Eigenbedarf tatsächlich vorhanden ist. Schwierig wird es für ihn, wenn der Bedarf eigentlich schon absehbar war und der Mieter erst kürzlich in die Wohnung gezogen ist. Ob und wie ein Mieter gegen die Kündigung vorgehen kann, lässt sich nur mit anwaltlicher Hilfe klären.
#2: Nebenkostenabrechnung ist falsch oder nicht pünktlich
Einmal im Jahr flattert die Nebenkostenabrechnung herein und nicht immer sorgt sie beim Mieter für Freude. Im Zeitalter gestiegener Betriebskosten sind Rückzahlungen selten. Doch nicht in jedem Fall muss der Mieter tatsächlich zahlen – und das beschäftigt auch Gerichte.
Fälle, bei denen der Mieter die Zahlung unter Umständen verweigern kann, sind:
- Die NK-Abrechnung kam nicht pünktlich zum Ablauf des Kalenderjahrs
- Der Umlageschlüssel ist fehlerhaft oder fehlt
- Abgerechnete Kosten sind nicht umlagefähig
- Vermieter gewährt keine Einsicht in die Belege
- Formelle und inhaltliche Fehler (Unvollständigkeit
Ob Fehler tatsächlich von der Zahlungspflicht befreien, entscheiden im Einzelfall die Gerichte. Wichtig ist, dass der Mieter im Zweifel innerhalb von sechs Wochen nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegt.
Auch an dieser Stelle empfiehlt es sich dringend, einen Anwalt zu konsultieren. Hält der Mieter die Bezahlung aus falschen Gründen zurück, kann das im Nachhinein teuer werden.
#3: Mieter zahlt seine Miete nicht pünktlich und gerät in Rückstand
Im Jahr 2021 gab es über 29.000 Zwangsräumungen in Deutschland und das zeigt, dass es sich auch hier um ein brandheißes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter handelt. Eine Räumungsklage schließt sich oft an, wenn die Miete nicht pünktlich oder gar nicht mehr gezahlt wird und der Mieter auf eine Kündigung nicht reagiert.
Sobald zwei Monatsmieten nicht beim Vermieter eingegangen sind, hat dieser das Recht außerordentlich zu kündigen und den Mieter quasi auf die Straße zu setzen. Die fristlose Kündigung impliziert, dass der säumige Schuldner das Eigentum des Vermieters sofort räumen und ausziehen muss. In der Praxis passiert das aber bei Schulden eher selten, da sich eine Notlage des Mieters manifestiert hat.
Wer selbst in einer solchen Lage steckt, profitiert von anwaltlicher Unterstützung. Es ist möglich, die fristlose Kündigung durch Begleichung aller Ausstände abzuwehren, dann landet der Fall nicht vor Gericht. Sollte es zur Räumungsklage kommen, wird die Wohnung nach einer letzten Fristsetzung zwangsgeräumt.
In einigen Fällen (schwere Krankheit, kleine Kinder) ist es möglich, die Vollstreckung des Urteils auszusetzen. Hierbei ist das Gericht verantwortlich für die Festlegung einer entsprechenden Härtefallregelung.
#4: Schimmel in der Mietwohnung wird nicht beseitigt
Ein häufig diskutiertes Problem zwischen Mietern und Vermietern ist Schimmel in der Mietwohnung. Grundsätzlich gilt es dabei Folgendes zu beachten:
- Der Vermieter ist verpflichtet, den Schaden sofort zu beseitigen
- Mieter müssen Vermieter ohne Zeitverzug informieren
- Um die Kosten auf den Mieter umzulegen, muss nachgewiesen sein, dass dieser verantwortlich ist
Durch unsachgemäßes Heizen und Lüften kann sich Schimmel bilden. Ist ein Nährboden vorhanden (in Mietwohnungen sind das Tapeten, Holz und feuchte Räumlichkeiten), kann er sich schnell ausbreiten und die Gesundheit des Mieters gefährden. Da auch Schäden an der Bausubstanz möglich sind, müssen Mieter ihren Vermieter sofort informieren, wenn erstmals Schimmel auftritt.
Häufig landen Fälle von Schimmelbefall vor Gericht, weil der Vermieter dem Mieter die Schuld hierfür zuschieben möchte. Falsches Lüftungs- und Heizverhalten ist ein häufiger Grund, aber nicht allein verantwortlich. Bauschäden sind ebenfalls ein Grund, warum es zur verstärkten Schimmelbildung kommen kann. Bei dieser Debatte gilt eine ganz einfache Regel: Der Verursacher haftet. Diesen zu ermitteln, fällt in den Aufgabenbereich des Gerichts.
#5: Tierhaltung in der Mietwohnung
Für viele Menschen gehört ein Haustier zum Leben dazu. Aus Vermietersicht bringen Katzen und Hunde ein Risiko mit sich, denn die Tiere könnten Anlass zur Beschwerde geben oder die Wohnung beschädigen. Ein generelles Verbot von Tieren ist allerdings nicht zulässig und so kommt es, dass immer mehr Diskussionen vor dem Richter landen.
Der Bundesgerichtshof hatte festgelegt, dass eine generelle Ausschlussklausel nicht zulässig ist. Das nehmen viele Mieter zum Anlass, sich ohne Rücksprache mit dem Vermieter für ein Haustier zu entscheiden. Es ist korrekt, dass es für Kleintiere (Meerschweinchen, Hasen, Hamster) keine Genehmigung braucht.
Wer allerdings Hund oder Katze bei sich einziehen lassen möchte, sollte zumindest mit dem Vermieter Rücksprache halten. Ein generelles Verbot ist laut BGH auch hier nicht erforderlich, der Vermieter hat aber Mitspracherecht. Er kann Gründe vorbringen, warum die Haustierhaltung in seiner Wohnung nicht möglich ist und warum er dem Mieter keine Erlaubnis erteilt.
Das gilt vor allem dann, wenn andere Mieter stark benachteiligt würden (z.B. lautes Hundegebell, Allergien etc.), hat der Vermieter gute Chancen, seine Bedürfnisse durchzusetzen. Solche Fälle landen dann oft vor Gericht und werden im Einzelfall entschieden.
Fazit: Es gibt viele Gründe, warum Mieter und Vermieter streiten!
Es ist eine positive Tendenz, dass die Anzahl der Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter zurückgehen. Dennoch sind die Gerichte nach wie vor damit beschäftigt, die immer gleichen Diskussionen zu beenden und ein Urteil zu fällen.
Ein großes und oft nicht beachtetes Problem ist, dass nach einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter das Verhältnis meist zerrüttet ist. Das wird vor allem dann unangenehm, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt. Wer die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Klärung hat, sollte davon immer Gebrauch machen.
