Häufige Irrtümer im Mietrecht unter der Lupe

paragrafenzeichenStock Adobe © peterschreiber.mediaDas Mietrecht ist komplex und sorgt immer wieder für Missverständnisse auf beiden Seiten. Schließlich machen viele Irrtümer die Runde, welche zusätzlich Verwirrung stiften. Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist es daher wichtig, bei Unklarheiten die Rechtslage zu prüfen, anstatt einem der folgenden Irrtümer aufzusitzen.

1. Mieter können früher aus einem Mietvertrag, wenn sie einen Nachmieter stellen

Diese Annahme ist weit verbreitet. Entscheidend ist aber der Mietvertrag und dieser umfasst in der Regel eine Kündigungsfrist. Meistens liegt sie bei drei Monaten, und zwar unabhängig von einem Nachmieter. Wer eine entsprechende Kündigungsfrist vereinbart hat, muss diese einhalten. Das bedeutet, dass Mieter nach Eingang ihrer rechtsgültigen Kündigung noch drei volle Monate die Miete bezahlen müssen. Das sorgt oftmals für Probleme, da zum Beispiel die neue Wohnung schon nach einem Monat bezugsbereit ist. Trotzdem muss sich der Vermieter auf keine andere Regelung als jene einlassen, die vertraglich vereinbart wurde. Aus Kulanz bieten viele Vermieter den Mietern die Option, früher auszuziehen, wenn sie einen Nachmieter stellen, der von ihnen bewilligt wurde. Dadurch sparen sich die Vermieter selbst den Aufwand für die Suche nach einem Nachmieter. Doch weder muss der Vermieter einem solchen Kompromiss zustimmen noch den Vorschlägen des Mieters, wenn es um den Nachmieter geht.

Sonderfall: Eine Ausnahmeregelung, nach welcher der Mieter die Kündigungsfrist nicht zwangsweise einhalten muss, gilt bei Zeitmietverträgen. Wenn ein Härtefall vorliegt, sprich es wäre für den Mieter unzumutbar, für die gesamte vereinbarte Zeit in der Wohnung zu leben, kann er früher ausziehen. Dafür muss er einen geeigneten Nachmieter stellen. Ebenso gibt es in gewissen Situationen die Möglichkeit zur Sonderkündigung.

2. Der Vermieter kann jederzeit wegen Eigenbedarf kündigen

Viele Menschen träumen von einem Eigenheim, weil sie bei einer Mietwohnung jederzeit mit einer Kündigung rechnen müssen und somit keine Sicherheit genießen – denken sie jedenfalls. Tatsächlich darf der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Der Mieter muss diese in vielen Fällen akzeptieren, ist aber nicht völlig machtlos. Einerseits kann er überprüfen, ob die genannten Gründe überhaupt vorliegen. Andererseits kann er der Kündigung widersprechen und sich dabei auf die Sozialklausel berufen. Diese besagt, dass bei vorliegenden Härtegründen keine vermieterseitige Kündigung möglich ist. Als ein solcher Härtegrund werden durchaus viele Argumente bewilligt, zum Beispiel eine Schwangerschaft, eine Krankheit, hohes Alter, aber auch eine lange Wohndauer, ein anstehendes Examen oder eine tiefe Verwurzelung in der Wohngegend. Die Chancen, sich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, stehen durchaus gut. Wichtig ist jedoch, den Widerspruch fristgerecht einzureichen und die Härtegründe nachvollziehbar darlegen zu können.  

3. Mieter dürfen auf dem Balkon nicht grillen

grill auf balkonStock Adobe © _jureSobald die Tage wärmer werden, beginnt die Grillsaison. Es handelt s ich jedoch um ein Thema, das häufig für Streitigkeiten unter Nachbarn und damit auch zwischen Mietern sowie Vermietern führt. Dass das Grillen als Mieter nicht unbeschränkt erlaubt ist, wissen mittlerweile viele Menschen. Sie gehen folglich davon aus, dass sie auf dem Balkon ihrer Mietwohnung prinzipiell nicht grillen dürfen. Das stimmt jedoch nicht. Laut Gesetz sind Nachbarn lediglich zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Wer durch das Grillen seine Nachbarn nicht belästigt, hat demnach in der Theorie keine Einschränkungen, sei es auf dem Balkon, auf einer Terrasse oder ein einem (Gemeinschafts-) Garten. In der Praxis können allerdings im Mietvertrag oder in der Hausordnung gesonderte Vereinbarungen getroffen werden. Wird hier das Grillen prinzipiell untersagt, ist diese Klausel rechtsgültig. Die Art des Grills ist dabei irrelevant. Mieter sollten daher einen Blick in den Mietvertrag und die Hausordnung werfen – oder direkt bei ihrem Vermieter nachfragen.

4. Die private Pokerrunde „hinter verschlossenen Türen“ ist erlaubt

Eine weitere beliebte Beschäftigung, die immer wieder für Streitigkeiten sorgt, ist das Pokern. Viele Menschen laden hin und wieder Freunde ein, um eine private Pokerrunde abzuhalten. Dass öffentliches Glücksspiel streng reglementiert ist, wissen die meisten Personen. Aber auch „hinter verschlossenen Türen“ ist nicht alles erlaubt. Damit die Pokerrunde nicht zum illegalen Glücksspiel wird, gelten daher strenge Regeln: Die Teilnehmer müssen befreundet sein, sprich es dürfen keine Freunde von Freunden oder andere fremde Personen teilnehmen, und die Pokerrunde darf nur unregelmäßig sattfinden. Eine wöchentliche Pokerrunde kann somit bereits zum rechtlichen Problem werden. Erfährt der Vermieter von solchen illegalen Machenschaften, darf er Konsequenzen bis hin zu einer Kündigung ergreifen. Wer in einer Mietwohnung um Geld pokern möchte, sollte sich daher über die Rechtslage informieren, beispielsweise in speziellen Communities, wo sich Leute mit dem Thema Glücksspiel auskennen.

5. Der Vermieter darf einen Zweitschlüssel behalten

Doch es gibt auch Missverständnisse von Seiten des Vermieters. Viele Besitzer von Mietwohnungen behalten einen Ersatzschlüssel für die Wohnräume. Schließlich handelt es sich um ihr Eigentum und das ist daher ihr gutes Recht, denken sie. Das ist jedoch ein Irrtum. Sobald die Wohnung dem Mieter überlassen wird, bleibt diese zwar Eigentum des Vermieters, geht aber in den Besitz des Mieters über. Zwei Begriffe, die rechtlich voneinander abgegrenzt werden müssen. Somit ist die Mieter zur alleinigen Nutzung der Mietsache inklusive aller vorhandenen Wohnungs- und Haustürschlüssel berechtigt. Nicht einmal für Notfälle darf der Vermieter einen Schlüssel einbehalten und ebenso wenig darf er die Wohnräume gegen den Willen oder die Kenntnis des Mieters betreten. Damit würde er Hausfriedensbruch begehen, woraufhin der Mieter rechtliche Konsequenzen ergreifen darf, zum Beispiel die fristlose Kündigung. Abweichende Regelungen können aber rechtsgültig vereinbart werden und ebenso hat der Vermieter das Recht, dass ihm in Notfällen durch den Mieter der Zutritt zu den Wohnräumen gewährt wird – auch in dessen Abwesenheit, beispielsweise durch Hinterlegung eines Schlüssels bei Dritten.

6. Einmal im Monat ist eine lautstarke Feier in Ordnung

party in der wohnungStock Adobe © Jacob LundVor allem jüngere Mieter, beispielsweise Wohngemeinschaften von Studierenden, wollen hin und wieder feiern. Ein Recht darauf, eine lautstarke Party zu veranstalten, haben sie jedoch nicht. Häufig wird behauptet, etwa einmal pro Monat sei das Feiern in Ordnung und der Vermieter könne dies nicht verbieten. Das stimmt aber nicht. Prinzipiell dürfen die Mieter immer feiern, wenn sie dabei sämtliche Regeln wie die Nachtruhe einhalten und die Nachbarn nicht stören – oder niemals, wenn sie eben diese Voraussetzungen nicht erfüllen. Fühlen sich also die Nachbarn durch die Lautstärke gestört oder verstoßen die Mieter gegen Gesetze beziehungsweise gegen rechtsgültige Vereinbarungen aus dem Mietvertrag, kann der Vermieter jede Party untersagen.

7. Der Vermieter darf frei entscheiden, ob er Haustiere gestattet oder nicht

Die Frage der Haustierhaltung sorgt nicht selten für Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Lange Zeit durfte der Vermieter tatsächlich ein generelles Haustierverbot aussprechen und viele Eigentümer gehen nach wie vor davon aus, dass sie dieses Recht haben – wie ein Blick in zahlreiche Ausschreibungen von Mietwohnungen zeigt, wo „keine Haustiere“ steht. Das ist allerdings nicht mehr zulässig. Laut neuestem Urteil des Bundesgerichtshofs muss jeder Fall individuell überprüft werden. Das heißt allerdings auch nicht, dass die Mieter sich willkürlich und ohne Zustimmung des Vermieters größere Haustiere wie einen Hund zulegen dürfen. Während Kleintiere immer erlaubt sind, darf der Vermieter für die Haltung von Katzen, Hunden oder besonderen Tierarten – beispielsweise mit Gefährdungspotenzial wie bei Schlangen – einen Erlaubnisvorbehalt im Mietvertrag vereinbaren. Gibt er auf Anfrage eines Mieters keine Erlaubnis, so muss er diese Entscheidung nachvollziehbar begründen.

8. Die Mieter müssen beim Auszug renovieren

Der letzte Irrtum ist sowohl unter Mietern als auch unter Vermietern weit verbreitet. Es geht um die Renovierungspflicht, die angeblich beim Auszug des Mieters besteht. Allerdings müssen die Mieter nicht umfassend renovieren, sondern lediglich sogenannte Schönheitsreparaturen vornehmen. Was genau darunter zu verstehen ist, wird im Mietvertrag vereinbart. Was also nicht im Mietvertrag steht, muss nicht gemacht werden. Aber auch Klauseln, die im Mietvertrag stehen, sind nicht in jedem Fall rechtsgültig. Der Bundesgerichtshof hat nämlich zahlreiche Formulierungen für unwirksam erklärt. In vielen Fällen müssen die Mieter also weder renovieren noch für anfallende Handwerkerleistungen, Reparaturen & Co bezahlen. Sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter ist es daher wichtig, die Rechtslage zu kennen, um Konflikte beim Auszug zu verhindern.

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