Preisexplosion und Wohnungsnot: Die vielfältigen Gründe hinter der Situation

Immer weniger, immer teurer. So lässt sich das Thema Mietwohnraum im (semi ) urbanen Deutschland seit Jahren treffend zusammenfassen. Dass die Zustände vielerorts unhaltbar sind, ist unbestritten. Allerdings sind sie unweigerliche Folge des Zusammenwirkens mehrerer Ursachen. Daran trägt die vielkritisierte Gentrifizierung nur eine Teilschuld.

1. Die Urbanisierung der Republik

Warum ist Mietwohnraum vielerorts teure Mangelware? Der wichtigste Grund dafür ist Deutschlands Bevölkerungsverteilung: 2019 lebten 77,4 Prozent aller Deutschen, das sind etwa 64,2 Millionen Menschen, in einer Stadt – somit liegen die Zahlen ein gutes Stück über dem EU-Durchschnitt.

Natürlich ist es nötig, Aufschlüsselung zu betreiben. „Stadt“ ist schließlich ein heterogener Begriff und umfasst auch Gemeinden mit vier- und niedrigen fünfstelligen Einwohnerzahlen. Diese besitzen nur aufgrund historischer oder besonderer kommunalrechtlicher Gründe Stadtrechte. Längst nicht alle deutschen Städter leben somit in größeren oder gar echten Großstädten.

Dennoch lassen sich mehrere Dinge feststellen:

Generell ist Deutschlands Urbanisierungsgrad in den vergangenen Jahrzehnten gewachsen; 1990 betrug er noch 73,1 Prozent. Hauptgründe dafür sind die Änderungen der Arbeitswelt sowie Kostensteigerungen für Mobilität.
Die größten absoluten Zuwächse verbuchten die großen Städte. Köln beispielsweise wuchs zwischen Ende 1990 und 2019 von 0,95 auf 1,08 Millionen Einwohner; in Berlin stiegen die Zahlen von 3,43 auf 3,66 Millionen. Potsdam schwoll sogar regelrecht an: von 139.000 auf 180.000.
Kleinere und mittlere Städte wurden ebenfalls rasch größer; prozentual teilweise noch stärker als die Großstädte. Fulda in Hessen etwa wuchs von 56.000 Einwohnern 1990 auf knapp 69.000 Ende der 2010er; das bayerische Freising von 37.000 auf 49.000. Stärkstes Wachstum verbuchten zudem Kommunen aller Größen im unmittelbaren Umfeld boomender Städte.
Umgekehrt erlebten viele Städte und ihr Umfeld teils dramatische Bevölkerungsrückgänge. Viele in der ehemaligen DDR; etwa Schwerin, das seit der Wende von 121.000 auf 95.000 Menschen schrumpfte. Andere hingegen sahen auch den Bevölkerungsrückgang durch den Arbeitswandel begründet – darunter viele Gemeinden an Saar und Ruhr, die sich früher auf die Montanindustrie stützten.

Es gab also sowohl einen generellen Zuzug aus dem ländlichen in den städtischen Raum wie auch zwischenstädtische Wanderungsbewegungen – in beiden Fällen führten diese Wege zum Anwachsen eines spezifischen Kreises von Städten. Diese lassen sich sehr gut anhand der heutigen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen nachvollziehen.

Zwar finden sich an der Spitze die „Big Five“, also Deutschlands größte Metropolen jedoch spielen auch kleinere Großstädte wie Karlsruhe und Bonn eine gewichtige Rolle – nicht zuletzt lässt sich anhand der Preise für kleinere und kleinste Wohnungen nachvollziehen, welche Städte eine besondere Bedeutungsentwicklung im studentischen Umfeld erlebten.

2. Kommunale Fehlgriffe der 1990er

Vor der Wende war die öffentliche Hand sowohl in der DDR wie auch in der BRD ein zentraler Faktor in Sachen Wohnraum. In beiden Ländern fungierte der Staat als wichtiger Erbauer und Träger von Wohnimmobilien. Ab 1990 geschahen jedoch zwei Dinge, die ebenfalls maßgeblich für die heutige Lage sind:

Die DDR hörte auf, zu existieren. Was an zuvor von staatlicher Seite aus vermietetem Wohnraum vorhanden war, wurde in großem Maßstab binnen weniger Jahre privatisiert – verschärft dadurch, dass es dort andauernd starken Wohnraummangel gegeben hatte. Gemildert wurde dieser Mangel nur, weil viele ostdeutsche Städte in den 1990ern starke Abwanderungsbewegungen nach Westen erlebten.
In Westdeutschland wurden, um die direkten und die Folgekosten der Wiedervereinigung zu stemmen, die staatlichen Ausgaben massiv zusammengestrichen. Auch hier kam es deshalb (unter anderem) zu einer umfangreichen Privatisierungswelle von Wohnraum aus staatlicher Hand. Teilweise veräußerten Städte sogar ihren gesamten Wohnungsbestand. Außerdem wurden geplante Bauprojekte rigoros abgesagt.

Beides führte dazu, dass die öffentliche Hand heute nach Ansicht vieler Kritiker eine viel zu geringe Rolle am Wohnungsmarkt spielt. Dadurch fehlt ein Korrektiv, um gezielt und jenseits des Einflussbereichs der Privatwirtschaft auf Entwicklungen reagieren zu können.

Verschärfend wirkt sich zudem aus, dass die Politik im Verlauf der 1990er annahm, dass Deutschlands Bevölkerung schrumpfen würde. Tatsächlich war jedoch das Gegenteil der Fall.

3. Veränderte Lebensmodelle

Ein weiterer Grund ist die Diversifizierung der vorherrschenden Lebensmodelle. Lange Jahre war die Ehe samt Kindern das wichtigste Modell – dementsprechend wurden Gebäude und Wohnungen auf diese Bedürfnisse ausgerichtet.

Ab den 1960ern begann jedoch ein Prozess, der bis heute anhält und sich seit den 1990ern verstärkte: der Bedeutungszuwachs alternativer Lebensmodelle. Leicht erklären lässt sich das anhand dreier Beispiele:

Wohngemeinschaften und damit die Notwendigkeit für große Gemeinschafsräume, aber auch mehrere und gleichberechtigt große Zimmer ringsherum.
Paare haben immer weniger Kinder – 1970 waren es durchschnittlich 2,03, 2019 nur noch 1,57. Damit stieg die Notwendigkeit für kleinere und mittlere Wohnungen.
Es gibt heute bedeutend mehr Singlehaushalte. 1991 gab es nur 11,8 Millionen; Ende 2018 bereits 17,5, Tendenz ungebrochen. Bis 2040 wird sich diese Zahl schätzungsweise auf mindestens 20 Millionen steigern. Zusammen mit teils massiv gestiegenen Studierendenzahlen ergibt das einen deutlich erhöhten Bedarf an kleinen Ein- und Zweizimmerwohnungen.

Diese Entwicklungen fanden und finden erheblich schneller statt als der Neu- und Umbau von Wohnraum Schritt halten könnte. Zumal es gerade im Bereich von Bestandsbauten schwierig bis teilweise unmöglich und auf jeden Fall teuer ist, durch Umbauten zu reagieren. Was als Zehnparteiengebäude für ebenso viele Familien errichtet wurde, lässt sich nur durch tiefgreifende Kernsanierungen in mehrere kleinere Wohneinheiten umbauen.

4. Gesetze, Verordnungen und Baukostensteigerungen

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Zu dieser (Um-)Bauproblematik kommt noch hinzu, dass es EU, Bund, Länder und Kommunen erschweren, Wohnraum zu betreiben, zu errichten oder anzupassen. Das betrifft auch das Thema Steuern, erstreckt sich aber vor allem auf die diversen baurechtlichen Vorgaben.

„Vor allen Dingen durch immer neue Verschärfungen
der Energieeinsparverordnung hat man natürlich das Bauen
von Wohnungen so sehr verteuert, dass die privaten Investoren
die Lust daran verloren haben, obwohl die Zinsen sensationell niedrig sind.“

So drückte es der Politikwissenschaftler und Wohnungsbauexperte an der Hochschule Düsseldorf, Volker Eichener, bereits 2017 in einem Interview mit dem Deutschlandfunk aus – und er ist beileibe nicht allein mit dieser Kritik.

Denn so richtig und wichtig ein hohes energetisches Niveau auch ist, so sehr verteuern die diversen Auflagen den Neu- und Umbau von Immobilien. Da der Staat als Bauherr in den Hintergrund getreten ist, fehlt deshalb einmal mehr ein Korrektiv zum Verhalten der Privatorganisationen. Bei diesen steht die wirtschaftliche Tragfähigkeit im Vordergrund.

Dementsprechend haben vor allem Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen die größten Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Durch die Auflagen sind vergleichsweise hohe Mietforderungen nötig, damit sich die Ausgaben rasch amortisieren. Es fehlt hier vielerorts die staatlicherseits gegebene Fähigkeit, geringere Einnahmen oder gar Verluste an anderer Stelle auszugleichen.

5. Zinspolitik und Spekulanten

In jüngster Zeit entfiel ein großer Teil der öffentlichen Kritik an der Wohnungsmarktsituation auf „die Spekulanten“. Auch wenn Spekulationen sicherlich nicht der wichtigste Grund sind, so haben sie dennoch einen unzweifelhaften Anteil am Mangel an bezahlbarem Wohnraum.

Der Grund ist die Finanzmarktsituation seit der Wirtschaftskrise 2007/2008: Durch die extreme Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB wurden einige bewährte Investitionsmodelle unrentabel. Investitionswillige mussten sich umorientieren – und fanden im privatisierten Wohnraum der für Zuzügler attraktiven Städte einen der letzten Garanten attraktiver Renditen.

Vergrößert wurde dieses Problem noch dadurch, dass der deutsche urbane Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich geradezu als „spottbillig“ gilt. Dementsprechend liegen heute sehr viele Objekte in Händen von großen Investoren – so hält beispielsweise die China Investment Corporation CIC, ein chinesischer Staatsfonds, über 16.000 Wohnungen im Bundesgebiet.

Hinzu kommen weitere Unternehmen; etwa der globale Immobiliengigant BlackRock, dem über die Teilhaberschaft an Wohnungsfirmen über hunderttausend Wohneinheiten gehören. Zu solchen Konglomeraten gehört auch häufig das sogenannte „Luxussanieren“, durch das sich Mietpreise für ein Objekt exorbitant steigern.

Auch das stellt ein Problem dar, das primär durch das rigorose Veräußern von staatlichem Wohnraum in den 1990ern und 2000ern zumindest befördert wurde.

6. Lebenswerte Stadt versus Maximaler Wohnraum

Zwei Tatsachen:

Die meisten deutschen Städte hätten theoretisch genügend Raum, um durch Nachverdichtung zusätzliche Wohngebäude zwischen den Bestandsbauten zu errichten. In Aachen beispielsweise sind 82,3 Prozent des Stadtgebiets Grünflächen, in Hamburg immerhin 71,4 Prozent.
Diese Freiräume haben jedoch eine erhebliche Bedeutung innerhalb diverser Faktoren zwischen Naherholungsräumen und urbanem Mikroklima.

In jeder Stadt stehen deshalb die Regierenden vor einem immerwährenden Dilemma: Auf der einen Seite steht die Forderung, durch Ausweisung zusätzlicher Baugebiete mehr Wohnungsneubau zu ermöglichen. Auf der anderen Seite stehen die Kritiker, die eine maximal naturnahe Stadt voller Frei- und Grünflächen fordern.

Vielerorts sorgen diese praktisch unvereinbaren Gegensätze für jahrelangen Stillstand bei den Entscheidern und vielfach bekommt diejenige Gruppe Recht, die lautstärker agiert. Verschärft wird dies noch durch einen direkt damit verbundenen Faktor:

7. Die Anti-Hochhaus-Republik

Bis auf zwei Ausnahmen finden sich alle Hochhäuser der Top-20 in Frankfurt am Main – und diese beiden Ausnahmen sind keine Wohngebäude. Der Bonner Post Tower beherbergt die Zentrale der Deutsche Post DHL Group, der Kölner Kölnturm ist ein reines Bürogebäude.

Auch hier findet sich ein Grund für den gesamtdeutschen Wohnraummangel: Bis auf Frankfurt haben es alle Städte versäumt, in die Höhe zu bauen. Selbst die Frankfurter Wolkenkratzer sind im internationalen Vergleich „Winzlinge“ und in der Masse ebenfalls nicht hauptsächlich als Wohnraum gedacht. Sogar unter Einbeziehung des jüngst fertiggestellten Frankfurter Grand Tower bringt es kein deutsches Wohnhochhaus auf 50 Stockwerke.

Ein veritables Problem. Denn die meisten Stadtplaner sind sich einig, dass die genannte Schwierigkeit der Nachverdichtung nur durch Hochbau zur beiderseitigen Zufriedenheit gelöst werden könnte. Doch warum baut Deutschland nicht in die Höhe?

Besonders durch die Verheerungen des Zweiten Weltkriegs gab es beim Wiederaufbau starke Bestrebungen, die erhaltenen historischen Hochgebäude (etwa Kirchen) als sichtbare Wahrzeichen zu belassen und nicht durch Wolkenkratzer zu ver- beziehungsweise überdecken.
Viele Kommunalregierende wollen keine „Manhattanisierung“. Nicht zuletzt deshalb, weil eine derartige Skyline vielfach kritisch gesehen wird – wie in Frankfurt, das oft halbspöttisch „Mainhattan“ genannt wird. Zudem auch, weil die hohen Gebäude für eine starke Abschattung der Straßen und unteren Etagen sorgen. Besonders, wenn sie dicht an dicht stehen.
Durch den heutigen Ist-Zustand würde der Neubau echter Hochhäuser, also nicht die bloße Aufstockung bestehender Gebäude, zumindest ein temporäres Ausnutzen bestehender Freiflächen erzwingen; alternativ den Abriss von Bestandsbauten, wahrscheinlich sogar ganzer Häuserblocks. Gegen beides regt sich ebenfalls breiter Widerstand.
Auch hier besteht also ein Problem, bei dem verschiedene Gruppierungen für starke Interessenskonflikte sorgen, was die politische Entscheidungsfreude nicht fördert. Auch dazu kommt noch ein weiterer Faktor.

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8. Politische Kurzsichtigkeit

Dass nur wenige Politiker mi „klarer Kante“ Entscheidungen fällen möchten, die kurzfristig wahrscheinlich Teile der Wählerschaft verstimmen, ist ein subjektives Thema für den Stammtisch. Was die Politik sich jedoch tatsächlich und parteiübergreifend vorwerfen lassen muss, ist generell sehr kurzsichtiges Denken.

Die bereits thematisierte Einschätzung, dass Deutschland schrumpfen würde, ließe sich noch als Fehlinterpretation erklären. Wirklich kurzsichtig war jedoch die beispiellose Privatisierungswelle. Denn allen Beteiligten hätte klar sein müssen, dass diese Maßnahme nur kurzfristig Geld in die Kassen spült. Mittel- und langfristig jedoch ließ sich auch in der Lage vor 20, 30 Jahren durchaus absehen, welche Folgen sich ergeben würden – immerhin gab es rings um den Globus und auch in der europäischen Nachbarschaft zahllose Beispiele für solche Entwicklungen.

Heute wirkt sich verschärfend aus, dass der Politik die Mittel fehlen, um selbst in absehbarer Zeit wieder eine maßgebliche Rolle als Besitzer und Betreiber von Wohnraum einzunehmen. Die Einnahmen aus dem Verkauf sind längst ausgegeben, die Einsparungen durch die Vermeidung der Betriebskosten staatlichen Wohnungsbaus längst in anderen Ausgabenpositionen aufgegangen.

Zwar wurden diverse Programme etabliert, zuletzt die jährliche Förderung von einer Milliarde Euro bis 2024 für sozialen Wohnungsbau. Jedoch sind auch diese Summen nur ein Tropfen auf den heißen Stein – allein um den steigenden Bedarf zu decken, müssten alljährlich zirka 100.000 Sozialwohnungen errichtet werden, ohne den darüber hinausgehenden regulären Wohnraum, der ebenfalls benötigt wird.

9. Veränderte Raumwünsche

Ansprüche ändern sich mit der Zeit. Das gilt auch und im besonderen Maße rund um das Thema Wohnen. In diesem Kontext findet sich ein weiterer Grund, warum Deutschlands städtische Mieten so hoch und dennoch die Zuzüge ungebrochen sind.

In unserem Fall ist es eine Tatsache, dass die Ansprüche gestiegen sind. Sehr schön lässt sich das in Sachen Wohnfläche verdeutlichen: 1991 hatte jeder Deutsche in Wohnungen im Schnitt 34,9 Quadratmeter zur Verfügung. Und obwohl Deutschland seitdem wuchs, obwohl sich so große Lücken im Wohnungsbau auftaten, obwohl so viele Menschen in die Städte zogen und nicht mehr vor deren Toren ein Eigenheim errichteten, stieg die Wohnfläche, und zwar deutlich: 47 Quadratmeter waren es gemäß der neuesten Zahlen aus dem Jahr 2019. Auch hier ist die Tendenz seit damals ungebrochen.

Daraus ergaben sich weitere Veränderungen:

In einer Stadt gibt es X Quadratmeter Wohnraum.
Dieser genügte früher für eine Anzahl A von Bewohnern mit geringeren Ansprüchen an die Fläche.
Durch die genannten Gründe zog es immer mehr Menschen mit veränderten Lebensmodellen in die Städte. Wohnraumfläche X muss jetzt für Anzahl B ausreichen.
Es wird gebaut und umgebaut, um Wohnfläche X zu Y aufzustocken. Anstatt jedoch vornehmlich der gestiegenen Einwohnerzahl Rechnung zu tragen, muss sich sämtliche Erweiterung von Wohnraum durch Neu- und Umbauten zu einem gewissen Teil auch auf die gestiegenen Ansprüche fokussieren.

Anders formuliert: Wäre ein Großteil der städtischen Bautätigkeit seit der Wende nur auf die zahlenmäßige Steigerung von Wohnungen entfallen, wäre das Problem heute höchstwahrscheinlich nicht so drängend. So mussten jedoch nicht nur mehr Wohnungen bereitgestellt werden, sondern diese durch die gestiegenen Ansprüche auch noch größer sein. Noch vor zehn Jahren galten sehr kleine Wohnungen, für die es heute dutzende Interessenten gäbe, streckenweise als nicht vermietbar.

Zwar hat in den Köpfen vieler Stadtbewohner bereits ein Umdenken stattgefunden, sie wären durchaus bereit, sich mit weniger Fläche zufriedenzugeben, jedoch wird es noch lange dauern, bis sich das auf dem Wohnungsmarkt niederschlägt: Denn zum einen ist das Umdenken längst nicht überall vorhanden und zum anderen wird dadurch erneut ein angepasstes Neu- und Umbauen erforderlich.

Dass zu all dem noch steigende Ansprüche an die technische Ausstattung hinzukommen, spielt für die Preisgestaltung indes nur eine untergeordnete Rolle – auf die Gesamtkosten bezogen sind erhöhte Anzahlen von Anschlüssen (etwa Steckdosen, schnellere Internetverbindungen und dergleichen) praktisch vernachlässigbar.

10. Eine große Menge Studierender

Studieren bekommt in Deutschland einen immer größeren Stellenwert. Tatsächlich sogar in doppelter Hinsicht:

In absoluten Zahlen: Zum Wintersemester 2019/2020 waren in Deutschland 2,89 Millionen Studierende eingeschrieben. Einige Jahre zuvor, nach dem Jahrtausendwechsel waren es weniger als 2 Millionen.
In relativen Zahlen: 2019 nahmen 56,2 Prozent eines Jahrgangs ein Studium auf; kurz nach dem Jahrtausendwechsel waren es nur 37,3 Prozent.

Auch das trägt seinen Teil zur Verschärfung der Wohnraumproblematik bei. Zwar bedeutet ein Studium nicht zwingend, in eine Großstadt ziehen zu müssen. Immerhin gibt es auch viele kleinere Kommunen mit Hochschulen. Doch dort, wo die urbane Wohnungsnot sowieso schon drängend ist, wird sie verschärft, wenn, bezogen auf die Vorjahreszahlen:

diejenigen, die das Studium beenden, nicht wegziehen,
diejenigen, die wegziehen und
diejenigen, die neu in die Stadt kommen,

Jahr für Jahr für ein positives Saldo von mindestens einigen hundert Bewohnern sorgen. Natürlich bleiben nicht alle Absolventen in der Stadt, aber insgesamt sind die Zahlen in praktisch allen Hochschulstädten steigend, sie wachsen also auch durch die Studierenden.

Zudem sind sie es, die den Markt um die besonders kritischen kleinen und sehr günstigen Wohnungen weiter einengen. Zwar würde sich Deutschlands Wohnungsproblem sicher nicht auflösen, wenn es nur weniger Studierende gäbe, aber sie sind zumindest ein kleiner Teilgrund für die Lage.

Fazit

In Deutschland lebt rund jeder Zweite zur Miete. Die Probleme sind hausgemacht, auch wenn oftmals andere, im höchsten Maß populistische „Gründe“ herangezogen werden. Tatsache ist, dass die heutige Situation vor allem auf Versäumnissen der Politik beruht – allerdings zu einem gewissen Teil auch daran, dass sich über die Jahrzehnte unsere Wünsche und Gewohnheiten weg vom Bestand entwickelt haben.

Übrig bleibt die Tatsache, dass gehandelt werden muss. Vornehmlich vonseiten der Kommunalregierungen, allerdings gleichwertig auch auf Landes- und Bundesebene. Denn so richtig es sein kann, an entscheidenden Stellen die staatlichen „Zügel“ lockerer zu lassen, so sehr haben die vergangenen Jahrzehnte doch auch gezeigt, dass der Markt es zumindest beim Mietwohnraum nicht allein zu richten vermag.