Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht und informiert steckbriefartig über den Energiebedarf eines Hauses oder einer Wohnung.2016 zogen 9,3 Prozent der Deutschen um. Dies ermittelte das Energieabrechnungsunternehmen Techem in seiner Umzugsstudie. Bei der Wohnungsauswahl müssen sich Mieter mit vielen wichtigen Themen auseinandersetzen – Lage, Kosten, Ausstattung – und mit dem Energieausweis.

Was ist überhaupt ein Energieausweis?

Er besteht aus einem Dokument mit mehreren Seiten. Auf Seite 2 finden sich bedarfsorientierte Angaben, auf Seite 3 verbrauchsorientierte Daten. Dargestellt werden die Ergebnisse in Form einer Farbskala zwischen grün und rot, Je röter, desto schlechter der Energiestandard des Hauses oder der Wohnung. Der Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend und muss potentiellen Käufern oder Mietern auf Wunsch vorgelegt werden können.

 

In der Praxis existieren zwei unterschiedliche Energieausweise:

• Energieausweis auf Basis des Energiebedarfs (Bedarfsausweis)
• Energieausweis auf Basis des Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis)

Der Energiebedarfsausweis wird hauptsächlich für Neubauten und bei Änderungen angewandt. Angegeben wird der Jahres-Primärenergiebedarf in kWh, der auf rechnerisch ermittelten Prämissen beruht. Dabei werden auch die verschiedenen Bauteile des Hauses sowie die Heizungsanlage mit einbezogen. Enthalten sind im Regelfall auch Informationen zu den primären Energiequellen für das Gebäude.

Der Verbrauchsnachweis richtet sich im Wesentlichen an Gebäude aus dem Bestand, die die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 erfüllen. Dieser Energieausweis basiert auf Informationen aus mehreren aufeinanderfolgenden Verbrauchsperioden (Daten aus der Betriebskostenabrechnung) und wird um Witterungseinflüsse bereinigt.

Energieausweis-Pflicht - was bedeutet das genau?

Wer seine Immobilie neu vermietet oder verkaufen will, muss in den meisten Fällen einen Energieausweis vorweisen können. Die Energieausweispflicht gilt für fast alle Gebäude, die verkauft oder vermietet werden sollen. Ausnahmen: Denkmalgeschützte Immobilien und kleine (Ferien-)Häuschen.

Die in Deutschland geltenden Regelungen rund um den Energieausweis beruhen im Wesentlichen auf dem Versuch, eine EU-Verordnung umzusetzen: Die Energieeinsparverordnung (EnEV). Paragraf 16 der EnEV regelt unter anderem, wann und für wen der Ausweis ausgestellt werden muss.

Beispiel: Jedem Bauherren oder Eigentümer eines neu errichteten Gebäudes ist der Energieausweis nach Fertigstellung der Immobilie auszuhändigen. §16 EnEV weist an diesem Punkt explizit auf die Unverzüglichkeit hin – nach Fertigstellung des Gebäudes.  Laut § 16 Absatz 2 sind Vermieter ebenso verpflichtet, den Energieausweis einem Mieter vorzulegen.

Hinweis: Für kleine Gebäude mit einer Gesamtfläche von maximal 50 m² gilt die Energieausweis-Pflicht nach §16 Abs. 5 EnEV nicht.

Was passiert, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird?

Der Energieausweis ist zwar eine Pflicht für den Vermieter, er wird aber nicht zum Bestandteil des Mietvertrags. Daher ergeben sich für den Mieter aus der Nichtvorlage keine besonderen Rechte. Mietminderung, Schadenersatz und Nachbesserung fallen als Anspruch gegen den Vermieter aus. Dies gilt vor allem für bestehende Mietverhältnisse, denn in diesen Fällen muss der Vermieter keinen Energieausweis vorlegen.

Trotzdem besteht die Möglichkeit, bei einer Neuvermietung als Interessent auf Vorlage eines Energieausweises zu bestehen. Bei einer Verweigerung können potenzielle Mieter eine Anzeige machen, was ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro für den Vermieter zur Folge hätte.

Sollte zudem nach einiger Zeit im neuen Mietverhältnis herauskommen, dass die angegebenen Werte im Energieausweis falsch sind, haftet der Vermieter für die falschen Angaben. Der Mieter müsste in einem solchen Fall folgende Schritte unternehmen:

• Das Ausmaß der Abweichung in der Betriebskostenabrechnung feststellen
• Gemeinsam mit einem Rechtsbeistand prüfen, ob eine arglistige Täuschung oder grob fahrlässiges Verhalten vorliegt.

Sollten die oben beschriebenen Tatbestände nachgewiesen werden können, besteht für Mieter je nach persönlichen Umständen die Möglichkeit, die Energieverbrauchswerte auf der Basis der Angaben im Energieausweis neu zu berechnen. Dies gilt umso mehr, wenn gerade niedrige Energiewerte ein Argument für die Wahl der Wohnung darstellten.

Zusammenfassung

• Will der Vermieter – etwa bei einem anstehenden Verkauf – einen Energieausweis auf Basis des Verbrauchs erstellen, kann er den Mieter in die Pflicht nehmen. Gerichte haben bereits festgelegt, dass dieser aufgrund des Mietvertrags hierfür den Verbrauch offenlegen muss.
• Der Sinn des Energieausweises besteht darin, den Energiebedarf der Immobilie abschätzen zu können. Vermieter müssen bei der Neuvermietung deshalb den Energieausweis vorlegen; die Grundlage hat der Gesetzgeber mit der EnEV geschaffen.
• Unterbleibt die Vorlage oder weigert sich der Vermieter gar, droht ein Bußgeld. Der Mieter kann hieraus jedoch nicht einfach eine Mietminderung oder Ähnliches ableiten. Dies gilt im Übrigen auch für den Fall, wenn der tatsächliche Energieverbrauch höher ausfällt. Sollte allerdings ein extremer Unterschied zwischen vorher angegebenen und tatsächlichen Energieverbrauchswerten bestehen, hat der Mieter durchaus rechtliche Möglichkeiten.
• Als Mieter sollte man bei der Wohnungsbesichtigung auf jeden Fall nach dem Energieausweis fragen. In einem bestehenden Mietverhältnis sollte man die Verbrauchswerte vergleichen oder zumindest seine Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen.