Wenn eine offene Forderung nicht bezahlt wird, liegt das meistens an zwei Hauptgründen. Entweder steht dem Zahlungspflichtigen das notwendige Geld nicht zur Verfügung, oder er bezweifelt die Rechtmäßigkeit der an ihn gestellten Forderung.

Nach den Vorschriften des deutschen Zivilrechts erkennt derjenige, der eine an ihn gestellte Forderung durch vollständige Zahlung ausgleicht, damit die Rechtmäßigkeit dieser Forderung an. Nachträgliche Einwendungen oder Rückforderungsansprüche sind nicht möglich, wenn die Forderung nicht schon vor der Zahlung dem Gläubiger gegenüber ausdrücklich bestritten wurde. Die Vorschrift des § 814 BGB schließt Rückforderungsansprüche des Schuldners aus, wenn er gezahlt hat, obwohl er davon ausging, rechtlich dazu nicht verpflichtet zu sein. Der Anwalt wird in zivilrechtlichen Zweifelsfällen deshalb davon abraten, eine Zahlung zu leisten, bevor überprüft wurde, ob rechtlich tatsächlich eine Zahlungspflicht besteht.

Im Mietverhältnis kann Zahlungsverweigerung bis zur Kündigung führen

Die Strategie der Zahlungsverweigerung kann im Rahmen laufender Verträge zwischen Vertragspartnern nicht nur für Verstimmung sorgen, sondern auch empfindliche Nachteile auslösen. Die mietrechtlichen Gesetzesbestimmungen sehen bei Zahlungsverweigerung oder Zahlungsverzug des Mieters für den Vermieter sogar die Möglichkeit vor, den Mietvertrag fristlos oder fristgemäß zu kündigen.

Um solche Folgen zu vermeiden, ist es wichtig, den Vermieter umgehend darüber zu informieren, aus welchem rechtlichen Grund die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wird.

• Soll eine Mietminderung vorgenommen werden, muss der Mangel konkret beschrieben werden, zudem müssen sie entscheiden, in welcher Höhe sie die Mietzahlung bis zur Behebung des Mangels kürzen. 
• Handelt es sich bei der streitigen Forderung um die Bezahlung von Betriebskosten, muss dem Vermieter mitgeteilt werden, aus welchen konkreten Gründen sie die Kosten nicht zahlen werden.

Steht die Mietminderung in keinem Verhältnis zum Mangel oder stellt sich heraus, dass sie unberechtigt ist, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses bei entsprechendem Zahlungsrückstand erfolgreich sein. 

Alternative "Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung"

Sind sie nicht sicher, ob eine Kürzung oder Verweigerung der Mietzahlung gerechtfertigt ist und möchten sie keine Kündigung riskieren, ist die Mietzahlung unter Vorbehalt daher eine Alternative. Sie zahlen zwar weiterhin die Miete in voller Höhe, behalten sich jedoch das Recht vor, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.

Wann und wie wird ein „Vorbehalt der Rückforderung“ wirksam erklärt?

Die Zulässigkeit und die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer solchen, unter Vorbehalt geleisteten Zahlung ergeben sich aus der allgemeinen zivilrechtlichen Regel, dass Geschäfte so zu bewirken sind, wie Treu und Glauben es erfordern (§ 242 BGB). Der Vorbehalt muss so erklärt werden, dass die Information darüber dem Vermieter mit dem Eingang der Zahlung bekanntgegeben wird.

Das Eintragen eines Rückforderungsvorbehaltes in der „Zahlungsgrund“-Zeile der Überweisung hat sich in der Praxis bewährt. Sehr wichtig ist es, die Bekanntgabe des bei der Zahlung erklärten Vorbehalts in einem möglichen späteren Prozess nachweisen zu können. 

Ein zusätzlicher Hinweis darauf, dass die anstehende Zahlung nur unter Vorbehalt geleistet wird, sollte in einem Anschreiben an den Vermieter zu finden sein. So entschied das Oberlandgericht in Hamburg 2005 (OLG Hamburg ZMR 2005, 855), dass eine Miete nur unter Vorbehalt gezahlt werden darf, wenn der Mangel konkret benannt wird und konkret darauf verwiesen wird, auf das Gewährleistungsrecht „Mietminderung“ nicht zu verzichten.

Zahlung „unter Vorbehalt der Rückforderung“ vermeidet Anerkenntniswirkung

Während des Zeitraums einer notwendigen rechtlichen Klärung gesteht der Bundesgerichtshof es dem Mieter zu, eine Zahlung „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ zu leisten. Er kann damit verhindern, dem Vermieter gegenüber in Zahlungsverzug zu geraten, ohne gleichzeitig durch seine Zahlung ein tatsächliches Schuldanerkenntnis abzugeben.

Das ist im Mietrecht hauptsächlich dann sinnvoll, wenn ein Mieter wegen Mängeln der gemieteten Räume eine Mietminderung erklärt, oder wenn er die Betriebskostenabrechnung für fehlerhaft hält, weil sie Positionen mit umfasst, die nicht umlagefähig sind.

Der Vermieter als Adressat einer Vorbehaltszahlung kann über das ihm überwiesene Guthaben oder über ausgehändigtes Geld zunächst frei verfügen. Er ist insbesondere nicht dazu verpflichtet, die Vorbehaltszahlung wie eine Mietsicherheit von seinem eigenen Vermögen zu trennen. Der bei der Zahlung geltend gemachte Vorbehalt einer Rückforderung sorgt allerdings dafür, dass der Vermieter im Falle einer Rückforderung nicht einwenden kann, nicht mehr bereichert zu sei, weil er das gezahlte Geld inzwischen verbraucht habe.

Der Mieter muss tätig werden

Mit dem Ausspruch eines Vorbehalts werden keine eigenständigen Fristen in Lauf gesetzt. Der Mieter, der seine geleistete Zahlung gerne zurückfordern möchte, muss sich selbst darum bemühen, seine Einwände gegen den Zahlungsgrund vor Gericht durchzusetzen. Es liegt in seinem eigenen Interesse, seine Rechtfertigungsgründe gerichtlich rechtssicher feststellen zu lassen. Nach Leistung einer Vorbehaltszahlung kann er nicht erwarten, dass der Vermieter seinerseits gerichtliche Schritte zur Klärung der streitigen Fragen einleitet.

Wann verfällt eine Zahlung unter Vorbehalt?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch regelt die Generalklausel des § 242 BGB, wie Vertragspartner, die einander Zahlung und Leistung schulden, bei der Abwicklung ihres Rechtsgeschäfts miteinander umgehen sollen. Dabei ist von „Treu und Glauben“ die Rede. Diese dem Alter des grundlegenden Gesetzeswerks für deutsches Zivilrechts geschuldete Formulierung meint in heutiger Zeit, dass gegenseitige Fairness geschuldet wird.

Leistet ein Mieter eine Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung, sollte er deshalb innerhalb angemessener Zeit seinen Anspruch gerichtlich geltend machen, um die Angelegenheit im beiderseitigen Interesse einer zeitnahen Klärung zuzuführen.

Geschieht innerhalb einer Zeitspanne von etwa 6 Monaten nichts, darf der Vermieter davon ausgehen, dass keine weiteren Schritte mehr unternommen werden. Der Zahlungsvorbehalt gilt dann als verwirkt, weil der Mieter durch sein Verhalten gezeigt hat, dass er an einer Weiterverfolgung etwaiger eigener Ansprüche wohl kein Interesse mehr hat (LG Berlin GE 2003, 1429).