Anmietung & Kündigung einer Garage, was ist zu beachten?

garagenDer Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz kann formlos abgeschlossen werden. Das heißt, auch eine mündliche Vereinbarung ist wirksam. Allerdings treten in solchen Fällen oft Schwierigkeiten auf, wenn es um Beweisfragen geht. Nicht nur deswegen ist es ratsam, Mietverträge über Garagen oder Stellplätze schriftlich zu fixieren.

Der entscheidende Grund für den Vermieter, einen Vertrag über Garagen oder Stellplätze schriftlich abzuschließen, liegt darin begründet, dass der Vermieter Festlegungen über die Abwälzung von Betriebskosten oder Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen treffen kann. Fehlen vertragliche Regelungen, nimmt das Gesetz den Vermieter in die Pflicht.

Kündigung eines separater Garagenmietvertrages

Ein eigenständiger Garagen- oder Stellplatzmietvertrag unterliegt nicht den strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts, eine Kündigung ist unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen oder vertraglichen Vereinbarungen für Mieter und Vermieter jederzeit möglich - ohne Angabe von Gründen. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es bei solchen separaten Garagenmietverträgen auch keinen besonderen Mieterschutz. Die Kündigung einer vermieteten Garage richtet sich nach § 580a Abs. 1 BGB.  Da es sich nicht um Wohnraum handelt, ist diese Frist weitgehend frei vereinbar. Es kann also auch eine wesentlich kürze Kündigungsfrist vereinbart werden.

§ 580a Kündigungsfristen
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, ...

Mieterhöhung eines separaten Garagenmietvertrages

Mieterhöhungen sind bei einem eigenständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz immer möglich. Hierzu ist von Seiten des Vermieters nur eine Änderungskündigung notwendig. Änderungskündigung bedeutet: Der Vertrag wird gekündigt und dem Mieter wird ein neuer Vertrag zu geänderten Konditionen, meistens die Anhebung der Miete, angeboten. Dem Mieter bleibt nur die Zustimmung oder die Ablehnung.

Das schreiben wir
Änderungskündigung

Sehr geehrte Frau Mustermann,
hiermit kündige ich den zwischen uns bestehenden Mietvertrag vom (Datum) über die Garage (Bezeichnung) auf dem Grundstück (Bezeichnung) unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum (Datum).
Gleichzeitig biete ich Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses beginnend ab dem (Datum) zu den folgenden geänderten Vertragsbedingungen an:
Monatlicher Garagenmietpreis: (Betrag in Euro)
Sollten Sie mit der Vertragsänderung einverstanden sein, bitte ich Sie, mir Ihr Einverständnis innerhalb einer Überlegungsfrist von drei Wochen nach Zugang dieser Kündigung schriftlich, per E-Mail oder per Fax mitzu-teilen.
Mit freundlichen Grüßen

Tipp: Vermeiden Sie es, den Stellplatz oder die Garage bei einer späteren Anmietung mit in den Wohnraummietvertrag zu schreiben. In diesem Fall ist der Stellplatz oder die Garage im Nachhinein mitvermietet worden und es gelten die Beschränkungen eines einheitlichen Wohnraummietvertrages.

 

Kündigung der im Wohnraummietvertrag aufgeführten Garage

Immer wieder Gegenstand rechtlicher Streitigkeiten ist die Frage, inwiefern eine im Mietvertrag über Wohnraum aufgeführte Garage Bestandteil dieses Vertrages ist und somit die Kündigung der Garage nur unter den besonderen Voraussetzungen der Wohnraummiete möglich ist. Von einer Mitvermietung ist nach Ansicht des BGH (VIII ZR 251/10) regelmäßig dann auszugehen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage dagegen, spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Liegt ein einheitliches Vertragsverhältnis vor, bestimmen sich die Möglichkeiten der Kündigung für den Vermieter nach § 573b BGB. Die Gründe für eine solche Kündigung sind darauf beschränkt, dass der Vermieter den Platz für die Garage oder den Stellplatz für die Schaffung von Wohnraum nutzen will. Nach § 573b Abs. 4 BGB kann der Mieter dann eine angemessene Absenkung des Mietzinses verlangen.

Möchte der Mieter die Garage aufgeben, kann er dies jedoch auch nicht ohne weiteres tun; mit der Kündigung würde er gleichzeitig auch seine Wohnung aufgeben. Wer sich daher sicher ist, den Unterstand nur zeitweilig zu brauchen, sollte auf zwei separaten Mietverträgen bestehen.

Möchten Sie als Mieter oder Vermieter flexibel bleiben, sollten Sie Wohnraummietvertrag und Garagenmietvertrag separat abschließen!

Auch bei Garagen und Stellplätzen sind die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beachten, die zum Zuge kommen, wenn man für den Mietvertrag auf Formulare zurückgreift (§§ 305 ff. BGB). Es ist zum Beispiel mit einer AGB-Klausel nicht möglich, für eine im Mietvertrag über eine Wohnung aufgeführte Garage ein gesondertes Kündigungsrecht zu vereinbaren, das über die Kündigungsregelungen für Wohnraum hinausgeht (AG Menden, Urteil vom 30. 12. 1998, Az: 4 C 134/98).

Mieterhöhung der im Wohnraummietvertrag aufgeführten Garage

Wurde die Garage im Wohnraummietvertrag „mitgemietet“, ist sie an die Wohnung gebunden. Der Vermieter kann die Garagenmiete nicht unabhängig von der Wohnraummiete erhöhen.

 

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Die Nutzung

Bei einer Garage wird nur der Innenraum vermietet, bei einem Tiefgaragenstellplatz nur die Stellfläche. Dies bedeutet, dass davor, daneben und dahinter keine Sachen gelagert werden dürfen. Garage oder Stellplatz sind auch kein verlängerter Keller oder Werkraum. Selbstverständlich haben brennbare Gegenstände dort auch nichts verloren. Umstände, die wir unseren Mietern immer wieder vor Augen führen müssen. Die Hausverwaltung tut dies nicht, um die Mieter zu schikanieren. Im Ernstfall stehen nämlich wir und/oder der Eigentümer in der Verantwortung, wenn es zu einem Unglück kommt. Zu den vielfältigen Bestimmungen können Interessierte einen Blick in die Garagenverordnung kurz (GarVO) von NRW werfen.

 

Was darf untergestellt und gemacht werden?

Selbstverständlich können Sie in der Garage kleinere Arbeiten und Reparaturen (Reifenwechsel, kleinere Lackschäden ausbessern) an ihrem PKW vornehmen. Sachlich zugehörige Gegenstände dürfen bei genügend Platz in der Garage ebenfalls untergestellt werden. Dazu gehören folgende Gegenstände:

  • Reifen
  • Kindersitze
  • Fahrräder
  • Motorräder
  • Zwanzig Liter Benzin in dicht verschlossenen Behältern

Alles andere hat in der Garage nichts verloren!

Fazit

Beim Mieten einer Garage gilt daher zu beachten, dass diese wirklich nur für fahrbare Geräte zu nutzen ist, um zu vermeiden, dass der Mieter den Raum zweckentfremdet und daraus ein Schrottlager macht oder wer im Ernstfall beispielsweise für Schäden einzutreten hat. Es sollte außerdem vor dem Unterschreiben des Vertrags auf die Kündigungsfrist geachtet werden - sowie die Kopplung von Unterstand und Wohnung. Ist diese nicht gewünscht, sollten sie zwei separate Verträge abschließen. Das letzte Wort hat hier aber der Eigentümer der Wohnung und Garage - will er sie nicht getrennt vermieten, ist dies nicht möglich.

 

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