Ein Vermieter, der eine über der Mietpreisbremse höhere Miete fordet, muss seinen zukünftigen Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft darüber geben, dass ein Ausnahmetatbestand, der eine höhere Miete rechtfertigt vorliegt. Folgende Ausnahmetatbestände sind gesetzlich erlaubt:
Vermieter, die sich nicht auf eine der Ausnahmetatbestände berufen, dürfen bei Vermietungen höchstens 10% über dier ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausreichend ist eine Information in Textform, z. B. durch eine E-Mail. Üblicherweise kann die Auskunft gleichzeitig mit der in der Praxis ganz überwiegend stattfindenden Zuleitung eines Mietvertragsentwurfs bzw. des Angebots zum Abschluss eines Mietvertrags erfüllt werden. Um nachträgliche Diskussionen zu vermeiden sollte der Ausnahmetatbestand in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Die vier Ausnahmetatbestände
Ausnahmetatbestand höhere Vormiete (Bestandsschutz )
Seiner Auskunftsverpflichtung kommt der Vermieter durch bloße Angabe der Höhe der Vormiete nach, ohne dafür personenidentifizierende Daten des Vormieters mitzuteilen. Der Mieter kann aber gegebenenfalls nach § 556g Absatz 3 BGB Auskunft über weitere Informationen aus dem Vormietverhältnis verlangen. Dabei darf der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls insoweit mitteilen, als dieser eingewilligt hat. Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter in der Regel auch befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Ausnahmetatbestand vorangegangene Modernisierungen
Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Fall lediglich Auskunft über die Art und den Zeitpunkt der in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erteilen. Weitreichende Erläuterungen zu Art und Umfang sind zunächst nicht notwendig; dem Mieter kommt es zum maßgeblichen Zeitpunkt vor allem darauf an, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliegt. Konkrete Einzelheiten zu den Modernisierungsmaßnahmen müssen jedoch nachgereicht werden, wenn der Mieter nach § 556g Absatz 3 BGB Auskunft verlangt.
Ausnahmetatbestand umfassende Modernisierung
Auch hier ist der Vermieter nicht verpflichtet, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen, sondern zunächst nur darüber, dass eine umfassende Modernisierung der Wohnung durchgeführt wurde. Es obliegt anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Absatz 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt.
Ausnahmetatbestand Neubau
Wenn sich die Zulässigkeit der geforderten Miete daraus ergibt, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, muss der Vermieter dem Mieter vor dessen Vertragserklärung über diesen Umstand Auskunft erteilen. Auch hier muss der Vermieter dem Mieter weitere Einzelheiten und etwaige Nachweise erst im Rahmen eines Auskunftsbegehrens nach § 556g Absatz 3 BGB mitteilen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Auskunft über die vorliegende Ausnahme zur Mietpreisbremse unterlässt?
- Erteilt ein Vermieter keine Auskunft über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse oder holt er die Auskunft erst nach Vertragsbschluss nach, kann er sich – unabhängig davon, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmetatbestandes vorliegen – erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine höhere Miete berufen.
Beispiel: Sie haben den Mietvertrag unterschrieben und schicken ihn an den Vermieter. Der unterschreibt ebenfalls und schickt ihnen den Vertrag zurück. Dazu legt er einen Anhang mit Informationen zur Vormiete, die über der zulässsigen Miethöhe nach der Mietpreisbremse liegt. Wenn sie erst mit diesem Schreiben erstmals die Informationen über Vormiete oder eine andere Mietpreisbrems-Ausnahme erhalten, bleiben sie zur Mietpreisbremsung berechtigt. Der Vermieter darf sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen. - Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
Auskunftsanspruch des Mieters während des Mietverhältnisses
Sind sie der Auffassung, dass die Miete über der zulässigen Höhe liegt, müssen sie die Verletzung der Mietpreisbremse bei ihrem Vermieter geltend machen (rügen). Der Vermieter ist nun in der Pflicht darzulegen, dass die Miete den geseztlichen Vorgaben entspricht.
Die Beanstandung der Miethöhe (Rüge) muss keine weitere Begründung enthalten. Es genügt der einfache Hinweis darauf, dass sie die überhöhte Miete beanstanden. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter schon mitgeteilt hat, dass er sich auf eine der bei der Mietpreisbremse geltenden Ausnahmen berufen hat. Dann muss die Rüge auf die Ausnahme Bezug nehmen.
Diese Gesetzesänderung ist für Mieter eine erhebliche Erleichterung. Musste er doch zuvor Tatsachen recherchieren und dokumentieren, die seiner Auffassung nach einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse zeitigten. Ein oft unmögliches Unterfangen.
Rückforderung der überhöhten Miete
Wird die zulässige Miete überschritten, bleibt der Mietvertrag wirksam. Unwirksam ist nur die vereinbarte Miethöhe. In Mietverhältnissen, die ab dem 1.4.2020 begründet wurden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zudem zurückfordern. Bei vor dem Stichtag abgeschlossenen Mietverträgen ist die Rückforderung auf die Mieten beschränkt, die nach der Rüge fällig geworden sind.
In beiden Fällen gilt: Der Mieter kann eine nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gerügt hat.
- Rügt der Mieter bei einem Mietverhältnis, das nach dem 01.04.2020 begründet wurde, die Miethöhe, kann er auch zurückliegende Mietzahlungen einfordern. Ist die Rüge gerechtfertigt, müssen Vermieter seitdem zu viel verlangte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückzahlen. Ansonsten – wie auch für alle vor April 2020 abgeschlossenen Mietverträge – kann eine Rückzahlung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge erfolgen.
- Ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann ein nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
